【正文】 構(gòu)提供信用支持。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 房地產(chǎn)抵押貸款支持證券是指發(fā)起人（房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)銀行）將缺乏流動性、但具有可預(yù)測現(xiàn)金收入屬性的房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)或加入其他類型優(yōu)良資產(chǎn)的混合資產(chǎn)（可統(tǒng)稱為“基礎(chǔ)資產(chǎn)”），出售給特定的發(fā)行人（ SPV）或者將該基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給特定的受托人，通過創(chuàng)立一種以房地產(chǎn)抵押貸款為主的資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證。 租賃情況 。 殺價戰(zhàn)術(shù) 暴露房屋缺點(diǎn)、拖延戰(zhàn)術(shù)、欲擒故縱等。因此要注意以下幾方面： 多方了解 看房屋。鋪位的選擇一定要選擇旺鋪，主要是地段，一般房屋的新舊程度影響不大。一般炒賣期房，必須尋求易于脫手的房屋，信譽(yù)好的開發(fā)商，簽約時要注意合同中沒有妨礙轉(zhuǎn)讓的條款。 市區(qū)置業(yè)是出租型投資的理想選擇。租客與房東的關(guān)系總是不太和睦，常見的矛盾有：屋內(nèi)設(shè)備的收費(fèi)問題；電話的使用約定；水電交費(fèi)約定；電視天線和電話線的連接；住房原有設(shè)備維護(hù)問題；租金和支付問題；抵押金的問題。 確定貸款，即尋找合適房貸產(chǎn)品。著眼于您的長期目標(biāo)，例如是否退休缺乏經(jīng)濟(jì)來源、家里是否有小孩出生或失業(yè)。 現(xiàn)在整體來看：一套一百萬元的房子，按假設(shè)二，每月租金就是 4162元。投資者申請 70%商業(yè)按揭貸款（貸款期限為20年），則首付 18萬元，按照現(xiàn)行的利率則每月需償還 。一般采取分散投資策略，尋求最佳的投資組合，以降低風(fēng)險。 ?買賣和租賃或經(jīng)營相結(jié)合的投資方式，收益來源由前期租金收益和后期出售收益組成，所以收益一般較大。 升值的空間要大一些。同時在對投資對象進(jìn)行裝修改造時也要更多的考慮以后出售的問題，因此物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)十分重要。 如果想出租給商戶，樓層不宜過高，一二層最好。 （ 2）購置后租賃或經(jīng)營的方式 這種投資方式在購置前同樣要對調(diào)查投資對象的區(qū)位、交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、配套設(shè)施完善程度、周邊環(huán)境情況以及所在地區(qū)居民的收入消費(fèi)情況等進(jìn)行具體的調(diào)查和了解。因此可以得到加權(quán)平均價格為： 7105元 /㎡ ，加權(quán)平均單套面積為： ㎡ 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)個人投資概述 當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有一定的劣勢： 劣勢： ?流動性較差 ?要求的投資金額大 ?風(fēng)險較高 ?其風(fēng)險程度與收益程度對應(yīng) ?房地產(chǎn)的周期 ?杠桿效應(yīng)更放大了風(fēng)險 第一節(jié) 房地產(chǎn)個人投資概述 二、我國房地產(chǎn)個人投資的特點(diǎn)與影響因素 我國房地產(chǎn)個人投資的主要特點(diǎn) （ 1）投資主體以中高收入人群為主 （ 2）投資形式主要為置業(yè)投資 （ 3）投資行為具有盲目性和靈活性的雙重特點(diǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)個人投資概述 二、我國房地產(chǎn)個人投資的特點(diǎn)與影響因素 房地產(chǎn)個人投資的主要影響因素 （ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期（如何判斷周期） （ 2）居民收入水平（房價收入比如何計算） （ 3）投資成本及其它投資渠道的收益情況（購入價、交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用、其他投資渠道的機(jī)會成本） 第一節(jié) 房地產(chǎn)個人投資概述 （ 1）如何判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 由于房屋供求的時差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)周期性波動。 財務(wù)杠桿的作用明顯。 可觀的投資收益。 在大多數(shù)西方國家，購房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減其應(yīng)稅所得。 根據(jù)世界銀行發(fā)布關(guān)于房價收入比的范圍在3— 6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于 30%。 實(shí)際操作中，可以根據(jù)市場上的需要，對物業(yè)進(jìn)行必要的改造和裝修（如花上幾千元對原有住房作個性化的裝修、整理），最后看準(zhǔn)時機(jī)出售。 選擇戶型時除了考慮居住適宜性（三類“分區(qū)”清晰、通風(fēng)采光、過道面積盡量節(jié)約、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于對該套物業(yè)進(jìn)行裝修改造，關(guān)鍵是要適應(yīng)市場上需求的變化，與租賃市場的目標(biāo)客戶群相吻合。 （ 3）買賣和租賃（或經(jīng)營）相結(jié)合的方式 買賣和租賃（或經(jīng)營）相結(jié)合的方式是先通過租金獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲到一定水平時再售出的投資方式。可能有兩種情況：第一種是先購買小一點(diǎn)、設(shè)施差一點(diǎn)的房屋暫時居住，三五年后房屋本身也升值了，再將房屋出售，進(jìn)行第二次置業(yè)，換更好的房屋；第二種情況是手中有富余資金，購買房屋后自己不居住，而是出租獲得租金收益，等到房屋升值到一定價位后就出售獲利。 以房地產(chǎn)上市公司股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等收益憑證為投資對象的三種間接投資方式的流動性強(qiáng)于直接投資方式。 對投資目標(biāo)進(jìn)行分析。 第二節(jié) 房地產(chǎn)個人置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)個人置業(yè)投資舉例 在房價上升劇烈的時期，大多數(shù)投資者都傾向于短期內(nèi)買賣差價獲得較多利潤。 動態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動而變動，設(shè) 70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為 %， 20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。 估計自己的資金實(shí)力。您應(yīng)該估計所投資的房產(chǎn)將會為您帶來何種收入，因此要研究投資房產(chǎn)過去的升值情況和潛在的出租前景。隨時注意了解投資物業(yè)有何變化；定期檢查物業(yè)狀況，如房屋結(jié)構(gòu)，水管，門窗等；參加保險，因為這是挽回經(jīng)濟(jì)損失的安全途徑。 （ 1）投資住宅 中小戶型住宅由于總價較低，適合于未婚或剛結(jié)婚的年輕人居住，因此一般購具有較好的市場前景。 預(yù)售房屋可作為短線投資。與住宅相比廠房的價格相對低廉。 實(shí)地觀察 物業(yè)的價值與當(dāng)?shù)氐慕煌ōh(huán)境條件、生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)息息相關(guān)，因此投資者應(yīng)該實(shí)地觀察 積累經(jīng)驗和知識 主要是建筑、產(chǎn)權(quán)法律以及投資經(jīng)濟(jì)方面的知識。 讓業(yè)主知道你購房是為了自住，不是轉(zhuǎn)賣。 是框架還是磚混 ， 是否有利于以后的改造 。該指標(biāo)反映了投資者實(shí)際獲得收益與初始權(quán)益投資額的比率。 服務(wù)商。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)行程序： 發(fā)起人（或委托人）確定實(shí)施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 發(fā)起人向發(fā)行人（ SPV）出售證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)，或委托人將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)定為信托財產(chǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)，是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托。據(jù)統(tǒng)計，REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資。 。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而采用開放式基金模式的相對較少，約占 30％。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （一）房地產(chǎn)投資信托基金特征 房地產(chǎn)投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產(chǎn)的投資經(jīng)營；有利于房地產(chǎn)投資資金的快速籌集） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化（ “ 不動產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)化為 “ 動產(chǎn) ” ） 專家經(jīng)營管理，風(fēng)險較小