【正文】 構(gòu)提供信用支持。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 房地產(chǎn)抵押貸款支持證券是指發(fā)起人（房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)銀行）將缺乏流動(dòng)性、但具有可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入屬性的房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)或加入其他類型優(yōu)良資產(chǎn)的混合資產(chǎn)（可統(tǒng)稱為“基礎(chǔ)資產(chǎn)”），出售給特定的發(fā)行人（ SPV）或者將該基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給特定的受托人，通過(guò)創(chuàng)立一種以房地產(chǎn)抵押貸款為主的資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證。 租賃情況 。 殺價(jià)戰(zhàn)術(shù) 暴露房屋缺點(diǎn)、拖延戰(zhàn)術(shù)、欲擒故縱等。因此要注意以下幾方面： 多方了解 看房屋。鋪位的選擇一定要選擇旺鋪，主要是地段，一般房屋的新舊程度影響不大。一般炒賣(mài)期房，必須尋求易于脫手的房屋，信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商，簽約時(shí)要注意合同中沒(méi)有妨礙轉(zhuǎn)讓的條款。 市區(qū)置業(yè)是出租型投資的理想選擇。租客與房東的關(guān)系總是不太和睦，常見(jiàn)的矛盾有：屋內(nèi)設(shè)備的收費(fèi)問(wèn)題；電話的使用約定；水電交費(fèi)約定；電視天線和電話線的連接；住房原有設(shè)備維護(hù)問(wèn)題；租金和支付問(wèn)題；抵押金的問(wèn)題。 確定貸款，即尋找合適房貸產(chǎn)品。著眼于您的長(zhǎng)期目標(biāo)，例如是否退休缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源、家里是否有小孩出生或失業(yè)。 現(xiàn)在整體來(lái)看：一套一百萬(wàn)元的房子，按假設(shè)二，每月租金就是 4162元。投資者申請(qǐng) 70%商業(yè)按揭貸款（貸款期限為20年），則首付 18萬(wàn)元，按照現(xiàn)行的利率則每月需償還 。一般采取分散投資策略，尋求最佳的投資組合，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 ?買(mǎi)賣(mài)和租賃或經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的投資方式，收益來(lái)源由前期租金收益和后期出售收益組成，所以收益一般較大。 升值的空間要大一些。同時(shí)在對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行裝修改造時(shí)也要更多的考慮以后出售的問(wèn)題，因此物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)十分重要。 如果想出租給商戶，樓層不宜過(guò)高，一二層最好。 （ 2）購(gòu)置后租賃或經(jīng)營(yíng)的方式 這種投資方式在購(gòu)置前同樣要對(duì)調(diào)查投資對(duì)象的區(qū)位、交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、配套設(shè)施完善程度、周邊環(huán)境情況以及所在地區(qū)居民的收入消費(fèi)情況等進(jìn)行具體的調(diào)查和了解。因此可以得到加權(quán)平均價(jià)格為： 7105元 /㎡ ，加權(quán)平均單套面積為： ㎡ 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有一定的劣勢(shì)： 劣勢(shì)： ?流動(dòng)性較差 ?要求的投資金額大 ?風(fēng)險(xiǎn)較高 ?其風(fēng)險(xiǎn)程度與收益程度對(duì)應(yīng) ?房地產(chǎn)的周期 ?杠桿效應(yīng)更放大了風(fēng)險(xiǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 二、我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人投資的特點(diǎn)與影響因素 我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人投資的主要特點(diǎn) （ 1）投資主體以中高收入人群為主 （ 2）投資形式主要為置業(yè)投資 （ 3）投資行為具有盲目性和靈活性的雙重特點(diǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 二、我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人投資的特點(diǎn)與影響因素 房地產(chǎn)個(gè)人投資的主要影響因素 （ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期（如何判斷周期） （ 2）居民收入水平（房?jī)r(jià)收入比如何計(jì)算） （ 3）投資成本及其它投資渠道的收益情況（購(gòu)入價(jià)、交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用、其他投資渠道的機(jī)會(huì)成本） 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 （ 1）如何判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。 財(cái)務(wù)杠桿的作用明顯。 可觀的投資收益。 在大多數(shù)西方國(guó)家，購(gòu)房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減其應(yīng)稅所得。 根據(jù)世界銀行發(fā)布關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的范圍在3— 6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于 30%。 實(shí)際操作中，可以根據(jù)市場(chǎng)上的需要，對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的改造和裝修（如花上幾千元對(duì)原有住房作個(gè)性化的裝修、整理），最后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)出售。 選擇戶型時(shí)除了考慮居住適宜性（三類“分區(qū)”清晰、通風(fēng)采光、過(guò)道面積盡量節(jié)約、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于對(duì)該套物業(yè)進(jìn)行裝修改造，關(guān)鍵是要適應(yīng)市場(chǎng)上需求的變化，與租賃市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群相吻合。 （ 3）買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式 買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式是先通過(guò)租金獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定水平時(shí)再售出的投資方式?？赡苡袃煞N情況：第一種是先購(gòu)買(mǎi)小一點(diǎn)、設(shè)施差一點(diǎn)的房屋暫時(shí)居住，三五年后房屋本身也升值了，再將房屋出售，進(jìn)行第二次置業(yè)，換更好的房屋；第二種情況是手中有富余資金，購(gòu)買(mǎi)房屋后自己不居住，而是出租獲得租金收益，等到房屋升值到一定價(jià)位后就出售獲利。 以房地產(chǎn)上市公司股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等收益憑證為投資對(duì)象的三種間接投資方式的流動(dòng)性強(qiáng)于直接投資方式。 對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行分析。 第二節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資舉例 在房?jī)r(jià)上升劇烈的時(shí)期，大多數(shù)投資者都傾向于短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)獲得較多利潤(rùn)。 動(dòng)態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動(dòng)而變動(dòng)，設(shè) 70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為 %， 20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。 估計(jì)自己的資金實(shí)力。您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來(lái)何種收入，因此要研究投資房產(chǎn)過(guò)去的升值情況和潛在的出租前景。隨時(shí)注意了解投資物業(yè)有何變化；定期檢查物業(yè)狀況，如房屋結(jié)構(gòu)，水管，門(mén)窗等；參加保險(xiǎn)，因?yàn)檫@是挽回經(jīng)濟(jì)損失的安全途徑。 （ 1）投資住宅 中小戶型住宅由于總價(jià)較低，適合于未婚或剛結(jié)婚的年輕人居住，因此一般購(gòu)具有較好的市場(chǎng)前景。 預(yù)售房屋可作為短線投資。與住宅相比廠房的價(jià)格相對(duì)低廉。 實(shí)地觀察 物業(yè)的價(jià)值與當(dāng)?shù)氐慕煌ōh(huán)境條件、生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)息息相關(guān)，因此投資者應(yīng)該實(shí)地觀察 積累經(jīng)驗(yàn)和知識(shí) 主要是建筑、產(chǎn)權(quán)法律以及投資經(jīng)濟(jì)方面的知識(shí)。 讓業(yè)主知道你購(gòu)房是為了自住，不是轉(zhuǎn)賣(mài)。 是框架還是磚混 ， 是否有利于以后的改造 。該指標(biāo)反映了投資者實(shí)際獲得收益與初始權(quán)益投資額的比率。 服務(wù)商。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)行程序： 發(fā)起人（或委托人）確定實(shí)施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 發(fā)起人向發(fā)行人（ SPV）出售證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)，或委托人將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)，是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托。據(jù)統(tǒng)計(jì)，REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資。 。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少，約占 30％。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （一）房地產(chǎn)投資信托基金特征 房地產(chǎn)投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)；有利于房地產(chǎn)投資資金的快速籌集） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化（ “ 不動(dòng)產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)化為 “ 動(dòng)產(chǎn) ” ） 專家經(jīng)營(yíng)管理，風(fēng)險(xiǎn)較小