【正文】 竣工面積 ?商品房銷售面積、銷售額 ?房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 中房指數(shù)（上海）（ 1999年 1月 — 2022年 9月） 050010001500202225001999年1月1999年8月2000年3月2000年10月2001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2004年11月2005年6月2006年1月2006年8月2007年3月2007年10月2008年5月2008年12月2009年7月中房上海綜合指數(shù)中房上海住宅指數(shù)中房上海辦公樓指數(shù)中房住宅指數(shù)（上海）（ 1999年 1月 — 2022年 9月） 中房上海住宅指數(shù)050010001500202225001999年1月1999年7月2000年1月2000年7月2001年1月2001年7月2002年1月2002年7月2003年1月2003年7月2004年1月2004年7月2005年1月2005年7月2006年1月2006年7月2007年1月2007年7月2008年1月2008年7月2009年1月2009年7月中房上海住宅指數(shù)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算 所謂房?jī)r(jià)收入比，是指一套住房總價(jià)與城市居民家庭年收入之比。 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有一定的劣勢(shì)： 劣勢(shì)： ?流動(dòng)性較差 ?要求的投資金額大 ?風(fēng)險(xiǎn)較高 ?其風(fēng)險(xiǎn)程度與收益程度對(duì)應(yīng) ?房地產(chǎn)的周期 ?杠桿效應(yīng)更放大了風(fēng)險(xiǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 二、我國房地產(chǎn)個(gè)人投資的特點(diǎn)與影響因素 我國房地產(chǎn)個(gè)人投資的主要特點(diǎn) （ 1）投資主體以中高收入人群為主 （ 2）投資形式主要為置業(yè)投資 （ 3）投資行為具有盲目性和靈活性的雙重特點(diǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 二、我國房地產(chǎn)個(gè)人投資的特點(diǎn)與影響因素 房地產(chǎn)個(gè)人投資的主要影響因素 （ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期（如何判斷周期） （ 2）居民收入水平（房?jī)r(jià)收入比如何計(jì)算） （ 3）投資成本及其它投資渠道的收益情況（購入價(jià)、交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用、其他投資渠道的機(jī)會(huì)成本） 第一節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人投資概述 （ 1）如何判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。通過在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)多提折舊降低應(yīng)稅收入，還可以通過用投資房地產(chǎn)的虧損抵消其他方面的利潤(rùn)。 財(cái)務(wù)杠桿的作用明顯。根據(jù)美國、英國、香港等地研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率大約是同期物價(jià)上漲率的 2倍，因此具有抵御通貨膨脹影響的作用。 可觀的投資收益。運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)勢(shì)：一般房地產(chǎn)的資產(chǎn)收益率高于資金成本率。 在大多數(shù)西方國家，購房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減其應(yīng)稅所得。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 根據(jù)世界銀行發(fā)布關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的范圍在3— 6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于 30%。 而根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局 2022年的城市人均可支配收入為： 25317元，戶均人口 ，則家庭年收入為：81014元。 實(shí)際操作中，可以根據(jù)市場(chǎng)上的需要，對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的改造和裝修（如花上幾千元對(duì)原有住房作個(gè)性化的裝修、整理），最后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)出售。 須注意的是租賃和自我經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)有點(diǎn)不同，在買賣市場(chǎng)受歡迎的物業(yè)在租賃和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不一定會(huì)同樣受歡迎。 選擇戶型時(shí)除了考慮居住適宜性（三類“分區(qū)”清晰、通風(fēng)采光、過道面積盡量節(jié)約、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于對(duì)該套物業(yè)進(jìn)行裝修改造，關(guān)鍵是要適應(yīng)市場(chǎng)上需求的變化，與租賃市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群相吻合。層高要高。 （ 3）買賣和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式 買賣和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式是先通過租金獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定水平時(shí)再售出的投資方式。 現(xiàn)實(shí)中，這種房產(chǎn)投資方式常常是投資者的相機(jī)決策，如有的投資者在買賣投資時(shí)購入成本過高，由于短期內(nèi)樓價(jià)上漲不快、甚至下跌而不得已選擇的一種投資方式?？赡苡袃煞N情況：第一種是先購買小一點(diǎn)、設(shè)施差一點(diǎn)的房屋暫時(shí)居住，三五年后房屋本身也升值了，再將房屋出售，進(jìn)行第二次置業(yè)，換更好的房屋；第二種情況是手中有富余資金，購買房屋后自己不居住，而是出租獲得租金收益，等到房屋升值到一定價(jià)位后就出售獲利。如一套房屋的單價(jià)由 7000元升到8000元，另一套房屋的單價(jià)由 3000元上升到 3600元，則后者的投資回報(bào)率顯然更高，而且根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值變化的規(guī)律，后者實(shí)現(xiàn)的可能性更大。 以房地產(chǎn)上市公司股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等收益憑證為投資對(duì)象的三種間接投資方式的流動(dòng)性強(qiáng)于直接投資方式。 ?投資于房地產(chǎn)投資信托基金的收益取決于基金公司的投資收益分享，由于基金公司存在投資傭金和投資收益分享，因而這種方式收益可能比投資者直接投資的收益少些。 對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行分析。確定用于各種特定投資的數(shù)量，并確定在目前擁有的資產(chǎn)中哪些應(yīng)該出售或買入，哪些資產(chǎn)作為自己資金組合的新成分。 第二節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資舉例 在房?jī)r(jià)上升劇烈的時(shí)期，大多數(shù)投資者都傾向于短期內(nèi)買賣差價(jià)獲得較多利潤(rùn)。 2022年 10月 1日能夠辦理完所有貸款、過戶等一系列手續(xù)，且 10月 1日開始還貸款。 動(dòng)態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動(dòng)而變動(dòng)，設(shè) 70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為 %， 20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。換句話說，你為了住這套房子，每月的現(xiàn)金流出是 4162元（不計(jì)算裝修、物業(yè)管理等各種費(fèi)用）。 估計(jì)自己的資金實(shí)力。 二、房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資的注意事項(xiàng) 確定投資策略。您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來何種收入，因此要研究投資房產(chǎn)過去的升值情況和潛在的出租前景。 如果