【正文】 2人監(jiān)控2人 保安 10人 綠化 1人 保潔 10人 垃圾清運工 1人 合計 32人 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人（簽字、蓋章）： 日期：2010年11月17日 物業(yè)管理服務(wù)方案公 司 簡 介 紹興欣和物業(yè)管理有限公司長期從事物業(yè)管理、保潔及綠化養(yǎng)護工作，具有物業(yè)管理三級資質(zhì)。一、管理架構(gòu)為規(guī)范金匯大廈物業(yè)管理工作，特設(shè)立管理處組織架構(gòu)（機構(gòu)設(shè)置）如下：管理成本核算財務(wù)核算治安應(yīng)急管理日常保安管理日常維修養(yǎng)護重大維修養(yǎng)護園區(qū)綠化管理園區(qū)清潔管理園區(qū)文化管理品質(zhì)督導(dǎo)管理檔案資料管理人力資源管理行政事務(wù)管理金匯大廈管理處行政人事部財務(wù)部物業(yè)部維修部保安部二、員工培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)“金匯大廈”智能化、多功能的生活環(huán)境，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確?！敖饏R大廈”物業(yè)管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。（4）參觀學(xué)習(xí)。電話用語及客戶服務(wù)培訓(xùn)無線通話機的應(yīng)用（3）財務(wù)部維修工具維護及保管∑（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。11道路完好率95%╳100%∑ 完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程維護處監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)主管配合檢查落實。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率╳100%∑ 培訓(xùn)合格數(shù) ∑參加培訓(xùn)數(shù)加強培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進行有效的監(jiān)控和檢查。我們將從治安管理、保潔管理、車輛管理、消防管理、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排、建立業(yè)戶服務(wù)中心等六個方面全面提升“金匯大廈”的物業(yè)管理水準(zhǔn)。對固定停車場實行專人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時停放保管，并在入口標(biāo)識牌上指示就近的臨時停車場位置。業(yè)主參與大廈的消防管理組織大廈人員開展消防演習(xí)。五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃保安工作標(biāo)準(zhǔn)及程序一、門崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）門崗管理服務(wù)工作要求對出入大廈的人員進行查看，禁止可疑人員進入。（5）“五勤”：口勤、眼勤、腦勤、手勤、腿勤。車輛進出的管理自行車進入門口時應(yīng)下車推行。防止無關(guān)人員涌入，防止阻礙火場滅火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用調(diào)虎離山之計和趁混亂進行其他破壞，防止與起火有牽連的縱火犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場。大廈內(nèi)剛發(fā)生盜竊或搶竊案件的處置辦法：（1）立即封閉大門，防止犯罪嫌疑人利用機動車輛闖出大門。注視門口責(zé)任區(qū)內(nèi)可疑對象，防止不法嫌疑人趁機行兇破壞。不然，就是舍本逐末，一則違反保安職業(yè)道德，二則可能中了“調(diào)虎離山”之計，會使業(yè)主遭受難以估計的損失。這種檢查應(yīng)避免在公眾場合執(zhí)行，同時必須有第三人在場證明。當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋到監(jiān)控中心。（2）維護大廈內(nèi)交通秩序。巡查大廈內(nèi)各個重點部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往詢問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。）（5）想（動腦想）——分析判斷情況，想方設(shè)法地解決問題。尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷；如是其它化學(xué)品異味，要及時封鎖現(xiàn)場，并通知有關(guān)部門處理。應(yīng)詢問，并報告保安部領(lǐng)導(dǎo)處理。業(yè)主來或業(yè)主遺失的物品，都要一一登記清楚，并報告安防部領(lǐng)導(dǎo)。推銷員一般西服革履、手夾公文包，包內(nèi)裝有宣傳廣告，對此類人員應(yīng)詳細詢問，如屬推銷人員，應(yīng)勸其離開大廈。1三五成群、沒有正當(dāng)收入來源、大肆揮霍，且住在住宅樓。每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對大廈房屋建筑，公用部位、設(shè)施進行巡查；3.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；5.主管1.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8. 設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2. 組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；4.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；主管1.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；2.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；3.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件；【水泵設(shè)備】管道工1. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；9. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；3. 每年一次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。 每季二次 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年兩次【樓道、室外消防栓】檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒。同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（6）注重形象。保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。（3）安全監(jiān)控工作要點安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視“金匯大廈”內(nèi)外的安全狀況。維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。進行安全有序的服務(wù)對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：消防通道是否暢通無阻。在動火作業(yè)的前后。③堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。活動進行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進行全面檢查；活動進行中，管理人員與設(shè)備維護人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律切斷電源，消除一切安全隱患。定期演習(xí)如何建設(shè)一支實踐經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬、訓(xùn)練有素的疾病控制預(yù)防隊伍，來應(yīng)對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認為，捷徑只有一條，就是“實地訓(xùn)練”。采取的具體措施為（1）（5）通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為“金匯大廈”提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。（6）（2）并利用出入口處設(shè)置的防盜安全門，交替巡邏，關(guān)門時，協(xié)助工作人員清理現(xiàn)場，采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，確保安全。定期對全員和業(yè)主/用戶進行應(yīng)急培訓(xùn)，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌。⑤做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。裝修施工現(xiàn)場。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳、客梯、住宅區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。禮貌待人，熱情服務(wù)。保安員訓(xùn)練、考核安排表時 間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)項目內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。是一個綜合型的大廈，安全管理時間長。 每季一次八 每周一次保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。 每季一次檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活； 每年二次【大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每月一次1.對樓面進行巡查：七、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案【樓道】對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；4. 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；4.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；3. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；3.【消防設(shè)備】日常巡視1. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機設(shè)備巡視記錄表》。每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；3.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；2.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；5.1長時間一個人留在屋里不離開的，上前詢問。觀察證件上的相片與持證人的相貌，細查臉形、眼、耳、口、鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕跡，印章清晰度等。如拾遺物品屬于違禁品，登記后由安防部上報管理處領(lǐng)導(dǎo)與公安機關(guān)協(xié)調(diào)處理。立即聯(lián)系停車場車管員，查明情況。密切觀察其舉動，必要時勸其離開。（如發(fā)現(xiàn)火警立即報告并采取相應(yīng)的行動，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞，記錄下來報告有段部門及時處理，看到地面上的煙頭、紙屑等順手撿起來等。對大廈內(nèi)的裝修工程進行監(jiān)督，對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。（4）為行人、業(yè)主指引帶路，救助突然受傷、患病遇險等處于無援助的人，幫助遇到困難的殘病人、老人和兒童。巡邏中遇到可疑人員應(yīng)進行詢問驗證，必要時可帶到安防部處理。二、巡邏崗巡視作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）巡視作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施全天安防巡視服務(wù)。（2）若無查出問題，應(yīng)禮貌的說聲“謝謝您的合作”，并予以放下。應(yīng)詳細詢問緊急情況的內(nèi)容，并問清姓名、地址、工作單位、家庭電話等。嚴(yán)格履行驗證手續(xù)，對身份不明者暫不予放行，對攜帶物品的可疑人要進行核實，嚴(yán)防可疑的人員攜帶物品，混出大門。（2） 若強行闖入，則要通知重要崗位人員進入戒備狀態(tài)，以防發(fā)生意外。報告時應(yīng)口齒清楚、簡明扼要。