【正文】 中心營(yíng)業(yè)面積15000多平方米，需要空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺(tái)。商場(chǎng)布局時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要適度調(diào)整，具體劃分如下：一層購物區(qū)功能劃分購物中心一層營(yíng)業(yè)面積5097平方米，定位為大型精品屋超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）銀行專區(qū)，面積約為200平方米；（2 藥店專區(qū)，面積約為400平方米；（3）肯德基專區(qū)，面積約為400平方米；（4）精品專區(qū)，面積約為1000平方米；（5）美食專區(qū)，面積約1300平方米；（6）雜貨專區(qū)，面積約1300平方米后門后門后門　　　　　　　　　　　　　　　雜貨區(qū)　　　雜貨區(qū)　　　　　　　　通　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　美食街　　　美食街　　　　　　　　　　　　　　　　　側(cè)　　　通　　　　道　側(cè)門　　　　　　　　　　　　門　　　　　　　　　　　　　　　精品區(qū)　　　精品區(qū)　　　　　　　　道　　　　　　　　　　　　　　　　　　　肯德基　藥店　　藥店　銀行　　　　　　　　　　　　　　　　扶梯正門扶梯一層功能劃分圖二層購物區(qū)功能劃分購物中心二層營(yíng)業(yè)面積6600平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）食品專區(qū)，面積約為1500平方米；（2）肉菜蛋專區(qū)，面積約為1000平方米；（3）服裝專區(qū)，面積約為2000平方米；（4）床上用品專區(qū)，面積約為500平方米；（5）日用百貨專區(qū)，面積約為1000平方米；（6）珠寶首飾化妝品專區(qū)，面積約為600平方米。在廣場(chǎng)內(nèi)種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設(shè)施等休閑設(shè)施，便于人們散步、休息等。六、增設(shè)停車場(chǎng)原設(shè)計(jì)停車場(chǎng)在購物中心的四周，共計(jì)80個(gè)車位，其中：購物中心前面為20個(gè)車位，左側(cè)為26個(gè)車位，后側(cè)為34個(gè)車位。四、建立第一棟與第二棟連接第一棟與第二棟之間，有長(zhǎng)100米，寬10米的間隔。所以，一個(gè)綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理，必須以一個(gè)整體經(jīng)營(yíng)，而不能分散經(jīng)營(yíng)。濱海購物中心位置圖二、項(xiàng)目建筑規(guī)模SZ市濱海購物中心占地面積12,，是一類國(guó)有商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米807元。由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，**舊市場(chǎng)設(shè)施落后，急待改造。本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團(tuán)提供綜合功能的城市服務(wù)中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務(wù)配套的現(xiàn)代新城。處于SZ市**區(qū)**街道的SZ市濱海購物中心項(xiàng)目，位于SZ市東部沿海的大鵬半島，是SZ市政府重要的菜藍(lán)子工程之一，也是SZ市政府東部生態(tài)組團(tuán)建設(shè)的重要組成部分，是解決和提高**、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬居民生活問題的關(guān)鍵所在，也是促進(jìn)SZ東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。隨著國(guó)家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化和深港經(jīng)濟(jì)一體化，SZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來了一個(gè)新的高潮。**街道處于SZ東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在**方圓五公里范圍內(nèi)，有SZ市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)。**將作為壩光后勤配套基地，規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場(chǎng)和高檔住宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)?，F(xiàn)在**沒有一家綜合購物商場(chǎng)，在**5公里范圍內(nèi)的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場(chǎng)，**街道領(lǐng)導(dǎo)的支持下，結(jié)合**城市整體規(guī)劃建設(shè)，SZ市濱海購物中心有限公司響應(yīng)SZ市政府號(hào)召，投入巨額資金，啟動(dòng)SZ市濱海購物中心項(xiàng)目，把濱海購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場(chǎng)，一方面滿足**人們?nèi)找嫣岣叩馁徫镄枰硪环矫娲蟠蟾纳瞥鞘协h(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)城市全面發(fā)展。過戶面積占到商場(chǎng)總面積的70%，其中：一層是部分商鋪，；二層是全部商鋪，；三層是全部商鋪。在第二棟最頂層，設(shè)有“濱海購物中心”六個(gè)字宣傳牌，為三米高的銅字，并設(shè)有LED射燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。五、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備SZ市濱海購物中心營(yíng)業(yè)大樓，實(shí)行封閉管理，營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)部用空調(diào)和通用設(shè)備調(diào)節(jié)溫度。SZ市濱海購物中心有限公司經(jīng)過慎重考慮，報(bào)請(qǐng)**政府同意，決定拆除這一直坡，建設(shè)利于人們通行的坡度較緩的臺(tái)階，讓臺(tái)階環(huán)繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個(gè)地方均可以進(jìn)入購物中心。配套公用設(shè)備經(jīng)過升級(jí)改造后，第一棟營(yíng)業(yè)樓與第二棟營(yíng)業(yè)樓成為一個(gè)整體，各配套設(shè)備均可以共用，主要如下：（1）人行通道大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路；側(cè)門兩座，位于購物中心兩側(cè)中間位置；后門三座，位于購物中心后側(cè)左、中、右三個(gè)方向；（2）電梯、樓梯直通二樓的大型滾動(dòng)扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側(cè)；直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置；直通三樓的大型滾動(dòng)扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側(cè)中間位置；直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側(cè)一部，位于購物中心右側(cè)二部；直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側(cè)二部，位于購物中心中間位置三部。升級(jí)改造設(shè)備 （1）滾動(dòng)扶梯三部，如下圖： SZ市宏達(dá)電梯有限公司提供的滾動(dòng)式自動(dòng)扶梯，梯級(jí)寬度600mm，最大傾斜角度30176。（8）綠化植物購物中心占地面積長(zhǎng)約125米，寬約100米，四周種植綠化植物總長(zhǎng)度約為450延長(zhǎng)米，需要種植綠化植物200棵。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。（5）給排水設(shè)備安裝購物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設(shè)備、消防供水等。SZ市濱海購物中心有限公司聘請(qǐng)?zhí)旌缟虉?chǎng)的策劃部經(jīng)理，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查和深入的分析，引進(jìn)先進(jìn)的商場(chǎng)管理模式，實(shí)行集中購貨、集中管理、集中銷售、集中結(jié)算，以價(jià)格求生存，以質(zhì)量求效益，建成一個(gè)大型綜合性購物超市，以滿足人們需要為唯一經(jīng)營(yíng)宗旨。濱海購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負(fù)著改善城市機(jī)能，提高城市形像的重任，**街道辦事處對(duì)此項(xiàng)工作很重視，街道政府已對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了多次過問，要求購物中心建設(shè)必須上規(guī)模、上品位、上檔次。按照SZ市政府國(guó)有土地出讓公示基準(zhǔn)地價(jià)，濱海購物中心所占用土地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米807元，在不考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值為1004萬元。（3）貨梯3部，每部?jī)r(jià)值在36萬元左右，共計(jì)價(jià)值110萬元左右。（4）地面工程，包括地面平整、鋪設(shè)地磚、殘疾人專用通道，以及其他服務(wù)設(shè)施等，需要投資20萬元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）1家俱系列專柜　 2家用電器專柜3文具會(huì)計(jì)用品專柜　 4書藉會(huì)計(jì)用品專柜　 　合計(jì)　1, 第九節(jié) 購物中心財(cái)務(wù)分析濱海購物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購物中心，輻射方圓五公里范圍內(nèi)的**轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū)，覆蓋范圍內(nèi)人口近120萬。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等類26,29, 31, 35, 38, 32, 服裝百貨等類9,9, 10, 11, 13, 10, 家俱電器等類3,3, 4, 4, 5, 4, 總收入39,42, 47, 51, 57, 47, 近5年?duì)I業(yè)收入情況二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進(jìn)貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤(rùn)率和綜合利潤(rùn)率的方式統(tǒng)計(jì)。為計(jì)算簡(jiǎn)便，可用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的13%統(tǒng)一計(jì)算。濱海購物中心的凈銷售利潤(rùn)率為：凈銷售利潤(rùn)率＝%－%－% ＝%即：%。第十節(jié) 購物中心資金籌措濱海購物中心項(xiàng)目總投資23,775萬元，其中：固定資產(chǎn)投資19,175萬元，流動(dòng)資產(chǎn)投資4600萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金14775萬元，申請(qǐng)銀行貸款9000萬元。四、還款計(jì)劃SZ市濱海購物中心有限借入資金全部投入到項(xiàng)目中使用，保證項(xiàng)目按時(shí)啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，還款來源是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。銷售稅金率，第一年繳納稅金為553萬元，%，這是公司經(jīng)營(yíng)的變動(dòng)成本。當(dāng)銷售收入降低20%當(dāng)銷售收入降低20%時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為3407萬元，銷售費(fèi)和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為1722萬元.從上述分析看出，在濱海購物中心的營(yíng)業(yè)收入降低20%的情況下，公司的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為1722萬元，說明項(xiàng)目整體盈利能力強(qiáng)，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚄膁肁薄薀螈芃莇薆螇莆蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莆蒀蝕袀肆莃薆衿膈蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅羋蝿肀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇膀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿。該項(xiàng)目為促進(jìn)SZ東部組團(tuán)和濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，提高**地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政配套設(shè)施建設(shè)，增加**地區(qū)的綜合城市競(jìng)爭(zhēng)能力，改善人們生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來20年的發(fā)展，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。（1－%－%） ＝。濱海購物中心項(xiàng)目每年的凈利潤(rùn)最低是2500萬元，完全有能力償還借款本息。其中：，投資1004萬元；購買商鋪面積9,，投資13241萬元；商場(chǎng)流動(dòng)資金，投資530萬元。濱海購物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引更多的購物人群，擴(kuò)大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營(yíng)目的。濱海購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬元，第二年繳納609萬元，第三年納稅670萬元，第四年納稅737萬元，第五年納稅810萬元。具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬元）年?duì)I業(yè)