【正文】 其中橋北長江沿線則主要打造最佳居住區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)是公司的核心業(yè)務(wù)，歷經(jīng) 30余年的發(fā)展，成功打造“中海地產(chǎn)”行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，國家工商行政管理總局認定“中海地產(chǎn)”為“中國馳名商標”。 ④青奧概念規(guī)劃2014年南京青奧會體育公園已確定落戶浦口，選址位于南京市浦口新城，緯七路過江隧道出口以南、臨江路以東、城南河路以北、濱江大道以西，橫跨城南河。珠江鎮(zhèn)本地擁有較為完善的商業(yè)、餐飲、娛樂、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，生活相對便利，居住環(huán)境較好。 《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程設(shè)計題目：中海 ②景觀環(huán)境本項目西側(cè)為求雨山公園，北側(cè)為十里老山，南側(cè)為長江，板塊內(nèi)擁有一定的自然景觀資源，但距地塊均有一定距離。計劃用地面積約1000畝。 中海地產(chǎn)已形成以港澳地區(qū)、長三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部為重點區(qū)域的全國性均衡布局，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地30余個經(jīng)濟活躍城市，為逾百萬客戶提供了數(shù)十萬套中高端精品物業(yè)。為此，2003年該區(qū)投資30億元，以道路建設(shè)為龍頭，拉開城市化建設(shè)框架，投資近6000萬元的北堡公園重建，浦口碼頭1萬平方米市民廣場開建以及浦口老城實施改造，這些大舉措使該區(qū)原本不溫不火的房地產(chǎn)業(yè)頓時沸騰起來。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件供水、排水、強電、弱點、煤氣、通信、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項目建設(shè)的要求。⑦主要工作地點調(diào)查與分析圖7數(shù)據(jù)顯示，工作地點方面，“在單位工作”的消費者仍占據(jù)絕大多數(shù)，%。因此，在進行戶型設(shè)計時，必須考慮到這一顯著特征，顧及到各個層次的消費者。進行聚類調(diào)查與分析后發(fā)現(xiàn)，總價超過160萬元以后，只有19%的消費者能夠承受，81%消費者的總價承受能力在160萬元以下。%的消費者的認同。 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費者購房信息渠道調(diào)查與分析①總體調(diào)查與分析圖15數(shù)據(jù)顯示，一般多數(shù)消費者都是通過看報紙來獲取購房信息，％，而其次是各類房展會能夠引起消費者的興趣，％，而排在第三位的是各類電視廣告。 圖16 報紙媒體閱讀率分布③房地產(chǎn)專題電視節(jié)目收視情況調(diào)查與分析目前南京市的房地產(chǎn)電視廣告專題節(jié)目主要有《南京樓市》、《南京房產(chǎn)報道》、《置業(yè)廣場》、《都市置業(yè)》、《樓市開盤秀》這5類節(jié)目。受宏觀調(diào)控和加息的雙重影響，投資行為開始降溫，尤其是“升值后轉(zhuǎn)手”的短線投資行為，下降了43%。表31 細分市場情況市場細分的因素細分市場情況家庭主要成員年齡2635歲（％）、3645歲（％）、4660歲（％）家庭主要成員學(xué)歷大專（％）、本科（％）、高中（％）家庭主要成員職業(yè)企業(yè)一般管理人員（％）、事業(yè)單位工作人員（％）、企業(yè)普通職工（％）、自由職業(yè)者（％）家庭月收入20014000元（％）、40016000元（％）家庭主要成員居住區(qū)域城南（％）、浦口（％）、城中（％）、城北（％） 目標市場的選擇目標市場的選擇，就是指在市場細分的基礎(chǔ)上，通過對細分市場的評價，確定有效市場，在對有效市場進行競爭者分析和風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上，最后確定目標消費者并描述目標消費者的特征。基本生活需要目前一套現(xiàn)代商品住宅一般包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間等功能單元，這是基本生活所需，必須滿足，此其一；其二，僅就這些單元來說，其面積大小至少要滿足人員活動、采光通風(fēng)、家具、電器等物件擺放的需要。三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)戶型的主臥室內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生間。 住宅銷售均價的估算①估算采用的方法本項目采用市場法進行估算，估價時點為2014年10月。表52 主要財務(wù)評價指標序號評價指標指標值1利潤總額2凈利潤總額3總投資收益率%4資本金凈利潤率%5項目財務(wù)凈現(xiàn)值（MARR=10%）6項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%7項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%6． 市場推廣 市場推廣方式的選擇市場推廣方式主要包括廣告推廣、活動推廣、關(guān)系推廣和人員推廣。其中，“南京樓市”的收視情況最好，有超過一半的消費者經(jīng)常收看這一節(jié)目。C. 直接促銷。④活動時間安排?；顒映绦蛞姳?時間活動步驟9點以前確認票號9:00確認票號結(jié)束9:20主持人宣布抽獎活動開始，公司代表發(fā)言9:30政府領(lǐng)導(dǎo)講話9:35項目推薦9:45到會嘉賓參觀樣板房10:10抽獎儀式正式開始，公證員宣讀公正文件，主持人宣讀注意事項12點前抽獎結(jié)束抽獎、兌獎同時進行，抽獎活動控制在上午12點前結(jié)束，部分兌獎工作延續(xù)到下午下班之前。一般來說，對銷售隊伍的整體考評包括三個方面：銷售分析、成本分析及資產(chǎn)回報分析，通過這幾種辦法，可以衡量銷售努力是否與該部門的營銷目標相一致，并且可以幫助發(fā)現(xiàn)是否需要提高以及如何提高。為項目樹立綜合形象，即進行項目品牌建設(shè)，試探市場反映，為今后的推廣打下良好基礎(chǔ)。④雜志廣告。 開盤期（2014年10月～2013年12月）⑴取得《預(yù)售許可證》后，正式開盤。在南京廣播電視臺經(jīng)濟臺進行形象宣傳、形象宣傳及開盤信息發(fā)布。②達到銷售面積約40000平方米，占總量的10%；認購均價14200/平方米。 ④雜志廣告。由于項目已建成，市場形象已樹立，客戶已陸續(xù)入住，此階段報紙廣告可適當(dāng)減少，報紙媒體廣告選擇《現(xiàn)代快報》和《揚子晚報》。在盡量保證項目投資回報的情況下，可適當(dāng)降低銷售價格，迅速銷售并回籠資金，為開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)的其他項目蓄勢。②聲音柔和，音調(diào)不宜過高。④重點突出樣板房的賣點。（8） 禮貌送客至銷售中心大門口①面帶微笑，主動替客戶開門。（11） 提醒客戶預(yù)備首期房款在簽訂商品房買賣合同前，提前10天提醒客戶預(yù)備首期房款，提醒時注意方式和語氣。②對客戶的喬遷之喜表示祝賀。②有了新的房地產(chǎn)信息后，在客戶不拒絕的前提下，可以向客戶繼續(xù)提供，保持長期聯(lián)系。②買方簽名一定是本人或由買方書面委托的代理人（必須是公正后的）。（9） 如果客戶表達認購意向，則可以收取預(yù)定款性質(zhì)的費用并開具收據(jù)①預(yù)定款性質(zhì)的費用一定由銷售經(jīng)理（或銷售經(jīng)理制定的銷售人員）收取。（6） 替客戶設(shè)計購買方案①在尊重客戶的前提下，才可作消費引導(dǎo)。④介紹簡單、專業(yè)。7． 銷售工作（1）客戶推開售樓處大門服務(wù)即開始①客戶推開大門是服務(wù)的開始。利用南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)承辦的《南京樓市》做軟性文字宣傳。 ⑤網(wǎng)絡(luò)廣告。⑵期間媒體組合①報紙廣告。利用南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)承辦的《南京樓市》上發(fā)布本項目的軟性廣告，進行形象宣傳。⑵期間媒體組合①報紙廣告。⑤戶外廣告。2014年6月～2014年8月，通過報紙不定期發(fā)布新聞、市場分析和營銷理念的文章，同時宣傳開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目情況，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔。 客觀考評也稱數(shù)量考評，衡量的是與銷售人員主觀意圖相關(guān)的銷售努力；主觀考評也稱質(zhì)量考評，反映銷售人員執(zhí)行主觀意圖的好壞。⑨費用預(yù)算A. 禮品費（金屋獎、幸運獎合計）B. 會務(wù)費（茶水、水果、場地、娛樂表