【正文】 B公司控股權(quán)并獲取 B公司的土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓獲利），已與 A公司初步談妥了轉(zhuǎn)讓價格。 資產(chǎn)評估報告的編制 （一）確定評估報告使用者 （二）明確評估目的、對象和范圍 （三）確定價值類型 （四）恰當(dāng)選擇、合理運(yùn)用評估方法 （五）合理使用評估假設(shè)和使用限制 （六）完整披露特別事項(xiàng) 資產(chǎn)評估報告 評估報告使用者 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中 約定的其他評估報告使用者和國家法律、法 規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。 評估報告書摘要 摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評估報告使用 者閱讀全文： “以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本 評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論 應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。資產(chǎn)評估報告書信息披露 主講人：盛學(xué)杰 資產(chǎn)評估報告信息披露 注冊資產(chǎn)評估師及評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估 報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論?！? 資產(chǎn)評估報告的附件 ?評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料 ?委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函 ?評估機(jī)構(gòu)及注冊師資質(zhì)、資格證明文件 ?評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表 評估對象的權(quán)屬證明資料 序號 評估對象 權(quán)屬證明資料 1 投資性股權(quán)、債權(quán) 章程、合作協(xié)議、工商營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報告、股票； 債券、借款合同 2 設(shè)備、車輛、船舶 合同、發(fā)票、車輛行駛證、船舶所有權(quán)證明 3 房屋 房產(chǎn)證或房地產(chǎn)證 4 土地使用權(quán) 國有劃撥土地使用權(quán)證、國有出讓土地使用權(quán)證、集體土地所有權(quán) 5 礦業(yè)權(quán) 探礦許可證、采礦許可證 6 知識產(chǎn)權(quán) 購買專利技術(shù)合同、協(xié)議和發(fā)明證書、專利證書、技術(shù)購買協(xié)議、商標(biāo)注冊登記證、著作權(quán)證 7 存貨 發(fā)票、生產(chǎn)成本紀(jì)錄 8 在建工程 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ,《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、《 建設(shè)施工許可證 》 9 銀行存款 銀行對賬單，詢證函 資產(chǎn)評估報告的附件 委托方、被評估企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 涉及國有資產(chǎn)評估，還包括： 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證及附屬材料、清 產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定批復(fù)、產(chǎn)權(quán)界定查證確認(rèn) 通知書。 評估報告使用者 評估報告使用者應(yīng)當(dāng)由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過與委托方的溝通來確定，應(yīng)在業(yè)務(wù)約定書中約定，并在評估報告中明確說明。 B公司為制藥業(yè)，廠區(qū)中有部分土地系三年前擴(kuò)大生產(chǎn)而向相鄰單位租用，租期 20年， B公司在該區(qū)域建造的車間均未辦理權(quán)證，租賃期滿如不再續(xù)租將歸相鄰單位所有。 2臺 C設(shè)備已于半年前出租給其他單位使用，租期 5年。 一般情況下資產(chǎn)評估目的是指特定目的。 所以，經(jīng)濟(jì)上的權(quán)益才是資產(chǎn)評估中真正要 評估的內(nèi)容。其中非流動資產(chǎn)具體包括固定資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)清理、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)。 評估對象和評估范圍 無形資產(chǎn)： 注冊資產(chǎn)評估師接受無形資產(chǎn)評估委托時，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確評估對象，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的權(quán)利狀況及法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等具體特征。 摘自 《 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 》 第三條 評估對象的法律權(quán)屬 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉評估對象法律權(quán)屬對評估結(jié)論有重大影響。 ● 金水灣度假村房屋沒有房產(chǎn)證，沒有披露。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報告 》 第二十四條 資產(chǎn)評估假設(shè) 交易假設(shè)、市場條件假設(shè)、評估對象狀況假設(shè) 宏觀環(huán)境假設(shè)、微觀環(huán)境假設(shè) 整體資產(chǎn)利用假設(shè)、單項(xiàng)資產(chǎn)利用假設(shè) 與現(xiàn)實(shí)或事實(shí)不符的情況的假定 前提假設(shè) 環(huán)境假設(shè) 利用假設(shè) 特定假設(shè) 資產(chǎn)評估假設(shè) 根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的以及評估對象的特點(diǎn)，評估中使用了以下評估假設(shè)： (一 )所有待估資產(chǎn)已處在交易過程中，評估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。 資產(chǎn)評估報告 價值類型 評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義，并說 明選擇價值類型的理由。 市場價值以外的價值類型 投資價值 在用價值 清算價值 價值類型 是指 考慮到資產(chǎn)的長期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過對資產(chǎn)的未來可出售性進(jìn)行的謹(jǐn)慎評估得出的資產(chǎn)的評估價值。 ? 案例 A：對商務(wù)房產(chǎn)通常要考慮采用市場法和收益法評估，開源房地產(chǎn)評估報告采用成本法評估房產(chǎn)，沒有說明理由，也沒分析。 評估方法 收益法的運(yùn)用涉及三個基本要素 被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益 折現(xiàn)率或資本化率 取得收益的持續(xù)時間 評估方法 收益法的應(yīng)用前提 （ 1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 （包括歷史平均趨勢比較，敏感因素分析， 收入與成本費(fèi)用變化的一致性檢驗(yàn)等） 評估方法 收益法的折現(xiàn)率 產(chǎn)生收益流資產(chǎn)的價值年收益流折現(xiàn)率 ?r評估方法 收益法的折現(xiàn)率 折現(xiàn)率通常由以下兩部分組成： 無風(fēng)險報酬率 —— 如：國庫券利率 風(fēng)險報酬率 —— 要考慮經(jīng)營風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等。結(jié)合本次評估技術(shù)的自身特點(diǎn)及市場交易情況，據(jù)我們市場調(diào)查及有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的介紹，目前國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，本次評估由于無法找到可比的歷史交易案例及交易價格數(shù)據(jù)，故市場法也不適用本次評估。 評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點(diǎn)，也可以是過去 或者將來的時點(diǎn)。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報告 》 第二十六條 特別事項(xiàng)說明 ?產(chǎn)權(quán)瑕疵； ?未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素； ?重大期后事項(xiàng)； ?在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。收益法是指分析評估對象預(yù)期將來的業(yè)務(wù)收益情況來確定其價值的一種方法。 評估方法 收益法運(yùn)用中應(yīng)注意 保持收益額與折現(xiàn)率口徑一致 評估方法 市場法思路： 任何一個正常的潛在投資者，在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。 評估方法 收益法的具體方法 （ 1）純收益不變（收益永續(xù)，收益年限有限）； （ 2）純收益在若干年后保持不變； （ 3）純收益按等差級數(shù)變化； （ 4）純收益按等比級數(shù)變化； （ 5）已知未來若干年后資產(chǎn)價格。 ? 案例 C： 電磁屏蔽室廠改制評估采用成本法，選用成本法的理由過于簡單，不能合理說明收益法不適用 。 是指按政府搬遷 補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn) 估算的無法搬遷 資產(chǎn)的現(xiàn)時重置 成本和可搬遷資 產(chǎn)的搬遷費(fèi)用以 及搬遷期間停工 損失等的數(shù)額。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 第十四條 價值類型 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，選擇和使用 價值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、市場條 件、評估對象自身?xiàng)l件等因素。 (三 )所有待估資產(chǎn)按現(xiàn)行使用狀態(tài)和用途繼續(xù)使用。 ● 評估依據(jù)中注明房產(chǎn)證遺失 ，土地使用權(quán)屬于哪個單位不知道。 摘自 《 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 》 第四條 評估對象的法律權(quán)屬 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確說明評估師和委托方及相關(guān)當(dāng)事方在評估對象法律權(quán)屬