【正文】 評估程序?qū)嵤┻^程 評估報告應當說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。評估報告 應當說明選取評估基準日時重點考慮因素。 資產(chǎn)評估報告 評估依據(jù) 評估報告應當說明評估遵循的法律依據(jù)、準則依據(jù)、權屬依據(jù)及取價依據(jù)等。 市場法在資產(chǎn)評估中，不管是對有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)的評估都是可以采用的，采用市場法的前提條件是要有相同或相類似的交易案例，且交易行為應該是公平交易。 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。 第四步：收益預測基本完成后，對預測數(shù)據(jù)進行檢 驗。 評估方法 收益法的預期收益 收益有凈利潤和凈現(xiàn)金流量兩種基本形式，一般而言應選擇凈現(xiàn)金流量。 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 評估方法 成本法思路：任何一個精明的潛在投資者，在購置某項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。 摘自 《 資產(chǎn)評估準則 —— 基本準則 》 第十六條 評估方法 基本方法有： 成本法、收益法、市場法 檢查中的案例 ?沒有說明所選用評估方法的理由，評估方法選用不適當。 市場價值以外的價值類型 殘余價值 抵押價值 搬遷補償價值 價值類型 以保險為目的的評估業(yè)務 市場價值以外的價值類型 投資價值 投資價值 以稅收為目的的評估業(yè)務 以財務報告為目的的評估業(yè)務 資產(chǎn)評估報告 評估方法 評估報告應當說明所選用的評估方法及其 理由。 是指在評估對象 處于被迫出售、 快速變現(xiàn)等非正 常市場條件下的 價值估計數(shù)額。 摘自 《 資產(chǎn)評估價值類型指導意見 》 第十四條 價值類型 注冊資產(chǎn)評估師選擇價值類型，應當考慮價 值類型與評估假設的相關性。 特別事項說明 ?產(chǎn)權瑕疵； ?未決事項、法律糾紛等不確定因素； ?重大期后事項； ?在不違背資產(chǎn)評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準則規(guī)定的程序和方法。 (四 )所有待估資產(chǎn)的產(chǎn)權清晰、明確。 資產(chǎn)評估報告 資產(chǎn)評估假設 評估報告應當披露評估假設及其對評估結論 的影響。 ● 報告附件缺少權屬文件，如發(fā)票。在報告中沒有任何披露。 摘自 《 注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見 》 第十條 評估對象的法律權屬 注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中描述評估對象法律權屬及其資料來源、查驗情況，并說明評估對象法律權屬對評估結論的影響。 評估對象的法律權屬 委托方和相關當事方委托資產(chǎn)評估業(yè)務，應當提供評估對象法律權屬等資料，并對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。 評估對象和評估范圍 資產(chǎn)減值測試： 評估對象可能是單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。 不動產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達、交通便捷、城市設施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。是否包括了安裝、基礎、管線及軟件、技術服務、資料、備品備件等。 評估范圍為涉及 XXX公司的全部資產(chǎn)及相關負債，資產(chǎn)類型具體包括：流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負債。 應當在評估報告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權利狀況和受到的限制。 評估對象和評估范圍 資產(chǎn)評估活動得出的主要成果 —— 形式上表 現(xiàn)為資產(chǎn)的價值，而實質(zhì)上是對資產(chǎn)主體擁 有或控制的物質(zhì)實體上的經(jīng)濟權益大小的衡 量。 要點： 為 XXX有限公司擬進行股權轉(zhuǎn)讓提供價值參考 為 XXX公司資產(chǎn)抵押提供價值參考 為 XXX無形資產(chǎn)投資提供價值參考 為 XXX公司核定搬遷補償損失提供價值參考 合理的描述 為 + 委托方 + 經(jīng)濟行為 + 提供價值參考 例如： 資產(chǎn)評估目的 本次評估目的是確定委托方部分資產(chǎn)的市場價值，為委托方擬對外投資與 XX集團有限公司共同組建公司事宜提供價值參考。 案例三分析 甲某 乙、丙二人 是否在評估業(yè)務約定書中約定 委托方 其他評估報告使用者 使用評估報告的相關方 資產(chǎn)評估目的 一般目的：是資產(chǎn)在評估時點的市場價值 （或非市場價值） 特定目的：是滿足特定經(jīng)濟業(yè)務需要的經(jīng)濟行為 ,主要包括：國有資產(chǎn)各項產(chǎn)權變動、上市公司信息公開披露需要、財務報告編制要求、企業(yè)并購 ,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、確定稅基、投資、企業(yè)清算、資產(chǎn)擔保、租賃、搬遷補償?shù)取? 為設立驗資需要，甲某委托 E評估公司進行評估，要求評估值不得低于 200萬元。一臺 B設備安全檢驗合格證到期日為 2022年 4月 28日，現(xiàn)場勘察日尚未獲得新的合格證。 A公司委托甲評估公司對 B公司 70%的股權價值進行評估，要求評估結論必須超過與 C公司初步談妥的轉(zhuǎn)讓價， 并最好在報告中重點披露 B公司的經(jīng)營業(yè)績和獲利能力。 現(xiàn)有 C公司有意收購 B公司的股權（ 真實意圖以取得 B公司控股權并獲取 B公司的土地使用權后再轉(zhuǎn)讓獲利），已與 A公司初步談妥了轉(zhuǎn)讓價格。 評估報告使用者 評估報告使用者以外的任何機構或個人不能 由于得到評估報告而成為評估報告使用者。 資產(chǎn)評估報告的編制 （一）確定評估報告使用者 （二）明確評估目的、對象和范圍 （三）確定價值類型 （四）恰當選擇、合理運用評估方法 （五）合理使用評估假設和使用限制 （六）完整披露特別事項 資產(chǎn)評估報告 評估報告使用者 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務約定書中 約定的其他評估報告使用者和國家法律、法 規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。 摘自 《 資產(chǎn)評估準則 —— 評估報告 》 第九條 資產(chǎn)評估報告簽字制度 《 資產(chǎn)評估報告簽字制度 》 中評協(xié) [1998]3號； 《 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則 —— 基本準則 》 第十六條； 《 資產(chǎn)評估準則 —— 評估報告 》 第九條、第十五條； 《 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法 》 第十五條、 第二十二條。 評估報告書摘要 摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用 者閱讀全文： “以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本 評估項目的詳細情況和合理理解評估結論 應當閱讀評估報告正文。 摘自 《 資產(chǎn)評估準則 — 評估報告 》 第二條 準 則 依 據(jù) 資產(chǎn)評估準則 —— 基本準則 1 資產(chǎn)評估準則 —— 評估報告 2 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 3 不動產(chǎn) \機器設備 \無形資產(chǎn)等準則 4 企業(yè)價值評估指導意見 5 檢查主要內(nèi)容 ? 標題及文號 ? 聲明 ? 委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 ? 評估目的、評估對象和評估范圍 ? 評估對象的法律權屬 ? 價值類型及其定義 ? 評估基準日 ? 評估假設及其對評估結論