【正文】 0000戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費 元/月/㎡綠化率 %交通狀況乘25路長班到終點站下停車位3600個配套設(shè)施中央景觀花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習(xí)場等主力戶型二房（㎡）三房（㎡）價 格多層均價2350元/㎡別墅均價3300元/㎡推出時間2004年開工開盤時間2005年5月1日交付時間2006年2月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)銷售情況一期約3000套銷售已過95%客戶個人購買、東航等單位團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司正榮主要集中在紅谷灘地區(qū)，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有很大的促進作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。增量土地分析（國有建設(shè)用地）增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌2003～2004年每個月成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧房地產(chǎn)市場供求分析年數(shù) 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比2002年110萬122萬1：2003年250萬203萬1：2004年211萬1：說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。對于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。房型面積適當(dāng)下降，銷售價格上漲幅度減小。受6月1日起2年以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大幅增長，市區(qū)共成交2283套，%，%。由于受6月1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預(yù)銷售商品住房2512套，%%，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。n 6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。n 2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。n 2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。六是加強金融監(jiān)管。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。2）金融政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。房價上漲原因主要有：n 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。商品房空置情況，%，%。n 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。結(jié)論：南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將進入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。五、南昌土地市場分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南，地價繼續(xù)攀升，將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費 元/月/㎡層　高3米交通狀況202218路停車位基本可達到一戶一個車位，以賣為主，價格未定。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。n 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。 多層的銷售價格集中在2500～2800元/平方米之間，小高層價格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價超過3000元/平方米，車位一般采用租賃形式。設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會所，完善社區(qū)生活配套。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。交通配套，距贛江水運港口約10公里，距昌北國際機場約25公里。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效截止到2004年底，全區(qū)累計開發(fā)高新技術(shù)項目230項，其中國家863計劃3項，國家和省級火炬計劃項目77項。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。這類人群對生活的要求相對高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)?！欠裼谐渥愕目驮粗危档每剂縩 地段偏遠，生活配套設(shè)施匱乏，市場認(rèn)可度低日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。三、規(guī)避競爭方式面對強大的競爭對手，市場上常用的方法就是運用合理的營銷手法或營銷策略來規(guī)避競爭，從而避免直接沖突。至2004年4月底，園區(qū)完成開發(fā)面積17平方公里，吸引投資額108億美元，注冊企業(yè)達3168家，固定資產(chǎn)投資446億元人民幣。科技創(chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。距虹橋國際機場25公里、浦東國際機場30公里、外高橋港區(qū)9公里。在教育方面，先后有杉達大學(xué)、中歐國際工商學(xué)院進駐。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹橋機場20公里。 5年初具規(guī)模，基本建成。 上海國際汽車城規(guī)劃占地68平方公里。216。216。178。178。依托未來洋山深水港的建設(shè)，海港新城的規(guī)劃布局以5平方公里的人工湖為圓心，向四周環(huán)狀擴散。該新城既具有現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)區(qū)，又擁有大型湖泊水面和生態(tài)綠地為主體的景觀環(huán)境。開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，一派欣欣向榮景象。四、與本項目的比較分析內(nèi)容項目區(qū)位交通聯(lián)系產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)劃及建設(shè)本項目南昌市京東地區(qū)，近艾溪湖、青山湖，臨贛江，近南昌大學(xué)城市交通主干道（北京西路、高新大道）高新科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)，旅游各自分區(qū)規(guī)劃，研發(fā)、生產(chǎn)、生活配套等各功能區(qū)無明顯規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，上海中環(huán)線內(nèi)，近浦東機場地鐵二號線終點站；浦東國際機場高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地進行總體規(guī)劃，形成研發(fā)、生產(chǎn)基地與居住、生活配套的兩大片區(qū)上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)軌道交通L6線，楊高北路城市快速干道；外高橋港區(qū)港口加工進行總體規(guī)劃，形成出口加工、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代科技四大功能區(qū)上海安亭國際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁滬寧高速公路；連接江浙地區(qū)各主要城市的主要公路系統(tǒng)大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地進行總體規(guī)劃，形成服務(wù)貿(mào)易、制造、研發(fā)、生活配套四大功能區(qū)上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，近洋山深水港東海大橋，城市快速干道，磁懸??；由洋山深水港連接國內(nèi)外主要航線物流貿(mào)易，旅游渡假進行總體規(guī)劃，形成集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體的衛(wèi)星城武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍陽大道京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運中心汽車、電子、家電以汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主，食品飲料、機械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。 2004年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值115．08億元，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值260億元，完成財政收入 ，實現(xiàn)出口創(chuàng)匯10082萬美元。規(guī)劃布局開發(fā)區(qū)地處中國東南西北公路網(wǎng)與之交匯點上，區(qū)內(nèi)設(shè)有與京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運中心；其供水、供電、供熱、供氣與排污等設(shè)施一應(yīng)俱全；外國專家別墅區(qū)、三角湖度假村與一批花園式住宅小區(qū)，別具一格；可舉辦國際競技體育重大比賽的體育場氣勢磅礴，賓館酒店、寫字樓、購物城、保稅倉庫、各類銀行與現(xiàn)代通信體系，完全可以滿足客商的服務(wù)需要。開發(fā)區(qū)交通便捷。以及以人為本、布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的現(xiàn)代化城市生活區(qū)。建成后的上海海港新城，將集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體，構(gòu)筑21世紀(jì)中國港口城市的新形象。178。178?？偼顿Y20億元人民幣，全部建成后在校學(xué)生規(guī)模達15000人。216。n 分區(qū)規(guī)劃216。 力爭經(jīng)過10年的滾動發(fā)展，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場。安亭規(guī)劃安亭——國際汽車城n 規(guī)劃目標(biāo)總規(guī)模投入將達到500億元人民幣。上海協(xié)和國際學(xué)校已于1998年起招收外籍人員子女入學(xué)。金橋現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約1平方公里。重點引進生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領(lǐng)域的研發(fā)和生產(chǎn)項目。用十年時間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。經(jīng)過近12年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國家級基地（國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 時間差規(guī)避競爭時間差規(guī)避競爭是房地產(chǎn)營銷中最直接、最常用的手段，即通過調(diào)查競爭項目的開發(fā)周期和上市時間，來定位本項目銷售周期，使之在銷售時間是與競爭對手直接錯開，這一規(guī)避方式可以在本項目具體施工周期確定的前提下，來具體安排和實施。煤渣爐灰堆場及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質(zhì)量。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。六、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析小結(jié) 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、投資優(yōu)惠環(huán)境良好，為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀2004年，占整個南昌經(jīng)濟收入的20%。生活配套設(shè)施市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境道路設(shè)施，并形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達南昌市中心。降低項目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項目主題聯(lián)系起來。六、區(qū)域市場分析對本項目的建議針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗，建議本項目：作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項目開發(fā)主題，本項目可以以次為契機，拉近項目與園區(qū)的關(guān)系。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，