【正文】 營(yíng)業(yè)面積 90%租價(jià)（月） 月租金收益預(yù)計(jì)平均出租率年租金收益㎡ 54609㎡ 49148㎡ 120 元/㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元）備注中餐廳 1 —— 2022 萬西餐廳 1 —— 1000 萬商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬會(huì)所 1 —— 200 萬多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等多功能商務(wù)辦公室3平均￥1500/H1300 萬具備辦公、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì)商務(wù)中心 1 —— 300 萬小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬合計(jì)： 總營(yíng)業(yè)收入 約 5500 萬3. 酒店式公寓項(xiàng)目年總收入:綜合以上 2 兩部分，可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為：年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營(yíng)收入 5500 萬= 億元。六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶主要是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開始，便與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系； 掌握廣州市各類外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容?！皣?guó)際”或“世界”這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。2. 投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著【金碧華府】 、 【南國(guó)花園】 、 【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】 、 【星匯園】等，而西面五羊新城 對(duì)面的【新大廈】 、 【遠(yuǎn)洋明珠大廈】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來吸引國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。未來地鐵二號(hào)線將通過新城中心，其在 2022 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。3. 把握市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握市場(chǎng)先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開發(fā)酒店式公寓，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2) 置業(yè)投資或居住需求一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。廣州，2022 年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，GDP 高達(dá) 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達(dá)到2700 及 15000 多家。例如，新大廈2022 年重新包裝為國(guó)際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了 90%。3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長(zhǎng)期因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個(gè)被公認(rèn)的酒店式公寓的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面：（1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求；（3） 三看內(nèi)部管理。2) 經(jīng)營(yíng)管理水平如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)尚算理想，其中新推出的針對(duì)外籍人士的國(guó)際公寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管 理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計(jì)已顯落后，已有日漸式微的趨勢(shì)。? 高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層為數(shù)不少的城市高級(jí)白領(lǐng)人群也是一個(gè)潛在的市場(chǎng)，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居” ，往往有一個(gè)地方居住感覺良好，然后便會(huì)召喚一大群同國(guó)籍的人士同來，憩居成一個(gè)同族群落。酒 店 式 公 寓 出 租 率 比 較80%左 右90%左 右90%以 上30~40%0%20%40%60%80%100%祈 福華 廈富 城花 園 新 大 廈中 信公 寓出 租 率3. 租賃價(jià)格酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開的，現(xiàn)時(shí)，月租 價(jià)為 90~120 元/㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元/㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。二、 國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，故其對(duì)于有一定流動(dòng)性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立 穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。市面上有一些 叫做 “白領(lǐng)公寓” 、 “單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)” ，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。目前廣州能稱得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺(tái)人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國(guó)外模式，硬件方面相對(duì)比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場(chǎng)消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。在整體市場(chǎng)環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。祈福華廈與富城花園競(jìng)爭(zhēng)表 競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容樓盤 價(jià)格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開業(yè)時(shí)間祈福華廈一年以上租價(jià)可低至 85 折堅(jiān)持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場(chǎng)形象不及祈福華廈廣州市最早的國(guó)際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時(shí)在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國(guó)大酒店這樣的五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌?jí)酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級(jí)酒店，相信有不少也附帶高級(jí)公寓，這些 都是專業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個(gè)別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一 帶，凱旋會(huì)、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知。 2022 年 1—8 月外商直接投資與去年同期遞增比較與 去 年 同 比 遞 增% %%%%%%%%外 商 投 資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 外 商 投 資 額 實(shí) 際 利 用 外 資 額2022 年 1—8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較%%%%%%%%外 資 企 業(yè) 數(shù) 量 合 同 外 資 金 額與 去 年 同 比 遞 增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢(shì)，也可間接預(yù)測(cè)了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢(shì)。九、 酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論1. 有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。2. 區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 二、 未來規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2022 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國(guó)紐約的曼哈頓。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。6. 公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “公館”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理， “公館”實(shí)質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個(gè)性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級(jí)管理等當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊。 策劃方案總結(jié)論——酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2022 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出；——項(xiàng)目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃