【正文】 算依據(jù) 81 投資估算金額 83 資金籌措方式及來源 83第十三章 財務(wù)分析 84 基本數(shù)據(jù) 84 利潤估算 85 財務(wù)盈利能力分析 86 償債能力分析 88 財務(wù)生存能力分析 88 財務(wù)不確定性分析 88 結(jié)論 89第十四章 社會評價 90 社會影響效果分析 90 社會適應(yīng)性分析 90 社會風(fēng)險及對策分析 91第十五章 結(jié)論與建議 94 94 94附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表2：項目總投資使用與資金籌措表附表3：還本付息計算表附表4：流動資金估算表附表5：銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表附表6：總成本費用估算表附表7：固定資產(chǎn)折舊費估算表附表8：無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表附表9：工資及福利費估算表附表10：項目投資現(xiàn)金流量表附表11：項目資本金現(xiàn)金流量表附表12：利潤與利潤分配表附表13：財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表14：資產(chǎn)負債表附表15：財務(wù)敏感性分析表附表16：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表附表17：國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)銷售收入表附表18：星級酒店經(jīng)營收入表V 第一章 項目基本情況 項目概況 項目名稱國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)項目 項目建設(shè)單位及慨況深圳某家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司——來自深圳的家居產(chǎn)業(yè)鏈整合投資與運營商——20余年家居產(chǎn)業(yè)運營商，集合深圳一線城市的家居研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、品牌、資本優(yōu)勢，整合產(chǎn)研學(xué)市場的全產(chǎn)業(yè)鏈資源，投資寧鄉(xiāng)玉潭產(chǎn)業(yè)新城。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目單位數(shù)量備注1占地面積畝2建筑面積m23勞動定員人1004總投資萬元5年均營業(yè)收入萬元6年均銷售稅金及附加萬元7年均房產(chǎn)稅萬元8年均固定成本萬元9年均可變成本萬元10年均總成本萬元11年均利潤總額萬元12年均所得稅萬元13年均利稅總額萬元14年均凈利潤萬元15年均息稅前利潤萬元16總投資收益率%17資本金凈利潤率%18財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前19財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前20投資回收期年稅前，含建設(shè)期21財務(wù)內(nèi)部收益率%稅后22財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后23投資回收期年稅后，含建設(shè)期24盈虧平衡點%關(guān)于編制本項目可行性研究報告委托書；《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》；《湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《長沙市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《寧鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》；《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》（2007年修正）；《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）；《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》（監(jiān)發(fā)[2007]6號）；《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號）；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標(biāo)[2000]205號）；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；投資項目可行性研究指南編寫組編制的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；《長沙市統(tǒng)計年鑒2011》；項目建議書批復(fù)；土地出讓條件和規(guī)劃批復(fù)；政府相關(guān)部門關(guān)于本項目建設(shè)的有關(guān)會議紀(jì)要；項目單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。從凈化身體到凈化心靈，衛(wèi)生間的使命正在升級。對于寧鄉(xiāng)，第一代零散的街鋪已成為過去，其依然大量分布在社區(qū)商鋪內(nèi)夾縫生存；早期建材大市場的興起，成為寧鄉(xiāng)專業(yè)建材市場的領(lǐng)先者，啟動了寧鄉(xiāng)第二代粗放型建材市場；第三代為包羅萬象的家居建材廣場以及走精細化、主題化的建材市場與家居建材街；第四代為精、細、全的品牌展貿(mào)中心；精品家居專業(yè)市場與特色步行街成為第三代建材市場向第四代發(fā)展過程的衍生產(chǎn)物，是市場產(chǎn)生的必然。酒店整體設(shè)計高貴溫馨、奢華典雅；簡潔中彰顯時尚、內(nèi)斂中突現(xiàn)尊貴。 第三章 市場分析寧鄉(xiāng)縣區(qū)域/交通寧鄉(xiāng)，隸屬長沙，是省會長沙的西大門，也是長沙西部經(jīng)濟版塊的重要組成部分。經(jīng)濟總量在湖南排名第三位。主次兩商圈老城區(qū)將繼續(xù)充當(dāng)寧鄉(xiāng)商業(yè)核心的地位，但隨著居住組團的發(fā)展建設(shè)，寧鄉(xiāng)商業(yè)將逐漸向四周輻射，商業(yè)面會增大。寧鄉(xiāng)市場在建、在售、籌建樓盤調(diào)研目前寧鄉(xiāng)在建項目約有51個，待建項目約有22個。二期一次性付款95折，按揭97折。（商業(yè)部分）商業(yè)發(fā)展歷程商業(yè)發(fā)展格局及業(yè)態(tài)特點1）寧鄉(xiāng)商業(yè)基本情況2011年來，寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)規(guī)模和市場不斷擴大，消費市場規(guī)模也不斷擴大，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商住樓、住宅、商業(yè)、廠房等。4）特色餐飲業(yè)和休閑業(yè)獨樹一幟，來形成自有品牌和規(guī)模寧鄉(xiāng)的餐飲歷史悠久，富有濃郁的地域特色，餐飲業(yè)在寧鄉(xiāng)零售業(yè)市場占在重要地位，目前寧鄉(xiāng)初步形成了幾個有影響的特色餐飲帶，但都是經(jīng)營主自發(fā)聚集而成，沒有形成足夠有影響力的規(guī)模。商業(yè)發(fā)展趨勢小結(jié)：城市化進程與商業(yè)化的變革，必將推動新的商業(yè)發(fā)展目前有規(guī)模的商業(yè)發(fā)展進入快速軌道，未來隨著城市化、工業(yè)新區(qū)的發(fā)展進程，巨大的消費潛力有利于吸引更多外來的商家，未來有空間可以整合更多的商家資源。大潤發(fā)68米1015米首層35000玉虹國際花園48米1215米10000首層9000二樓4000寧鄉(xiāng)地處湘中北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路?？h境內(nèi)有溈水、烏江、楚江、靳江四條主要河流，其中溈水、靳江為湘江一級支流，楚江、烏江是溈水一級支流，黃材水庫為全國三大土壩水利工程之一。2011年寧鄉(xiāng)縣GDP總量達640億元，稅收達63億元（居湖南縣域第二）在全國百強縣上升5個名次。在總體形式統(tǒng)一的前提條件下體現(xiàn)商業(yè)住宅綜合體的特征與個性，采用有韻律的立面設(shè)計以體現(xiàn)本建筑時尚簡潔的個性。，引入商業(yè)人流，提升商業(yè)內(nèi)街的可達性和展示性，利用水景公園營造商業(yè)活動氛圍。，處理好持有物業(yè)與銷售物業(yè)的比例和位置關(guān)系，通過合理設(shè)置主力店的業(yè)態(tài)和規(guī)模來提升銷售店鋪的價值。，在本基地的西北角設(shè)計了地面卸貨區(qū)供超市使用，設(shè)計兩組貨梯直通地下一層解決貨物流線。采用虛實對比，強調(diào)設(shè)計的邏輯性。地上每一防火分區(qū)面積小于4000m2，每個防火分區(qū)疏散口數(shù)量均為2個或2個以上，疏散距離均小于30m，疏散寬度按每100人1米考慮設(shè)計。地下室結(jié)構(gòu)防水等級為二級。： Q345級鋼板HRB500級鋼筋；HRB400級鋼筋。⑵洗浴由變頻供水設(shè)備加壓供水()，采用上行下給的供水方式。3．排水系統(tǒng)：室內(nèi)排水采用專用通氣管系的排水系統(tǒng)。4．明設(shè)消火栓管外壁刷紅色調(diào)和漆兩道；明設(shè)自噴管外壁刷紅色黃環(huán)調(diào)和漆兩道；敷設(shè)于建筑管槽內(nèi)的金屬給水支管外壁纏繞防腐膠帶；埋地鋼管外壁刷一層冷底子油,然后采用四油(石油瀝青)三布(玻璃布)加強外防腐,外加聚氯乙烯工業(yè)薄膜保護。采用高低壓成套抽出式組合柜。橋架安裝后的過墻、過層處作防火封堵。本工程設(shè)置正常照明、應(yīng)急照明。⑵防側(cè)擊雷措施每層設(shè)均壓環(huán)并就近與避雷引下線相連，外側(cè)的金屬門窗及較大的金屬構(gòu)件均需與此環(huán)就近連接，以防側(cè)擊雷。，地下層變電所內(nèi)及集中進出建筑物的各種金屬管道處均安裝總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，水系統(tǒng)干管、空調(diào)風(fēng)管、電纜金屬外皮等所有進出建筑物的金屬管道、建筑物的金屬構(gòu)件、進出線電纜金屬外皮等均與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連接。接入網(wǎng)設(shè)備設(shè)于一層通信機房內(nèi)；考慮通信業(yè)務(wù)的多重性、通信運營系統(tǒng)的多元化、用戶數(shù)量的多變性，本工程預(yù)留較為寬裕的接入網(wǎng)通信線路的通道和接入網(wǎng)設(shè)備用房。語音干纜：樓內(nèi)采用6類大對數(shù)電纜及電話電纜。2%、穩(wěn)定頻率偏移≤177。設(shè)置殘疾人呼叫系統(tǒng)。各層衛(wèi)生間，開水間設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)。設(shè)計所執(zhí)行的主要法規(guī)和主要標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)外接三組消防水泵接合器，供消防車增壓供水。噴頭溫級廚房為93℃，其余均為68℃。同時，在住宅小區(qū)推廣分布式能源、多能源利用、水力梯級循環(huán)利用等技術(shù)。 項目能耗指標(biāo)計算根據(jù)企業(yè)承辦能力和功能需要分析，確定本工程建筑面積為60萬m2。 節(jié)能措施 建筑節(jié)能盡量避免在東西向外墻面上設(shè)置窗戶。既可充分利用太陽能，又可實現(xiàn)自然通風(fēng)。熒光燈均用電子鎮(zhèn)流器，電子鎮(zhèn)流器應(yīng)符合該產(chǎn)品的國家能效標(biāo)準(zhǔn)。4．。第八章 生態(tài)環(huán)境影響分析 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境和生態(tài)狀況本項目位于寧鄉(xiāng)玉潭新城玉潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面伊蘭尼斯地塊。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)集排放標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB30951996《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB162971996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996 施工期環(huán)境影響分析工程施工期間，引起粉塵污染的因素較多，有道路揚塵，也有料堆的風(fēng)吹揚塵、裝卸揚塵和經(jīng)過車輛引起的路面積塵再揚起等；若遇上雨季，雨水沖刷以及車輛的碾壓，也會使施工現(xiàn)場變的泥濘不堪。,。動力、照明分別計量，設(shè)能耗監(jiān)測系統(tǒng)。：庭院綠化、草地采用微噴或滴灌等節(jié)水灌溉方式；間接利用:屋面雨水排至室外雨水檢查井，再經(jīng)室外滲管滲入地下補充地下水源。利用新型材料和復(fù)合材料，提高圍護結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。 項目所在地能源供應(yīng)狀況分析 能源供應(yīng)現(xiàn)狀及預(yù)測分析供水方面，寧鄉(xiāng)縣城自來水公司現(xiàn)有水廠三座，總供水能力100000m3/d，自來水供水管網(wǎng)覆蓋整個城區(qū)。積極推動綠色建筑的發(fā)展，實現(xiàn)綠色建筑普及化，加快可再生能源與建筑一體化、規(guī)?；瘧?yīng)用，促進新型材料推廣應(yīng)用，推廣綠色照明。第七章 節(jié)能節(jié)水 設(shè)計依據(jù) 設(shè)計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國能源法》《中華人民共和國電力法》《民用建筑節(jié)能條例》國務(wù)院令第530號《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ2695《節(jié)能減排綜合性工作方案》《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）《重點用能單位節(jié)能管理辦法》（原國家經(jīng)貿(mào)委令第7號）《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委、科技部2006年12月）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術(shù)》（國家發(fā)改委2005年65號）《節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算與評估》GB/T134711992《電氣設(shè)備預(yù)防性試驗規(guī)程》DL1996《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503782006《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》JGJ1442004《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152009《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T500332001《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》GB500282006《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國發(fā)[2010]6號）《關(guān)于加強工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》（工信部節(jié)［2010］135號） 項目節(jié)能背景分析《湖南省“十二五”節(jié)能規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）日前正式發(fā)布，明確“十二五”，比2010年下降16％，實現(xiàn)節(jié)約能源3100萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上。本工程設(shè)低壓室外消火栓給水系統(tǒng)。序號用水單位用水量標(biāo)準(zhǔn)（L/S）用水時間（h）用水量（m3/h）1室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)4034322室外消火栓給水系統(tǒng)3033243自動噴水滅火系統(tǒng)4011444合計900消防水源為城市自來水，地下室設(shè)置兩個消防水池，每個容積為450m3。地下一層車庫設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)。在樓層配電間的配電箱及其它設(shè)備間的配電箱內(nèi)設(shè)漏電火災(zāi)及過負荷報警監(jiān)控設(shè)備，其主機設(shè)于消防控制中心處。%、允許斷電持續(xù)時間0~4毫秒。在廣播網(wǎng)絡(luò)機房設(shè)置公共廣播、背景音樂；火災(zāi)時切換至消防應(yīng)急廣播，火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)設(shè)置備用擴音機。通信機房設(shè)置各信息系統(tǒng)的接入設(shè)備、機房網(wǎng)絡(luò)及管理設(shè)備、配線設(shè)備等，實施本工程對外電話、數(shù)據(jù)、多媒體通信等網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)接、管理以及內(nèi)部各種應(yīng)用的開發(fā)，滿足本工程各種信息通信需求。、強弱電間及有洗浴設(shè)備衛(wèi)生間均設(shè)置局部等電位聯(lián)接。進出建筑物的各種金屬管道、進線電纜金屬外皮在進出處就近與總等電位聯(lián)裝置連接。疏散照明設(shè)安全出口標(biāo)志燈、疏散指示標(biāo)志燈和疏散照明燈。電力控制箱采用JX系列，照明、電力終端箱采用PZ31D系列，電表箱采用FQX系列。對水、暖系統(tǒng)設(shè)綜合能耗監(jiān)控、計量系統(tǒng)。絕熱層材料采用橡塑制品管殼(B1級耐火),防潮層材料采用不燃性玻璃布復(fù)合鋁箔,接縫處用鋁箔膠帶密封。1．屋面雨水采用重力流內(nèi)排水雨水系統(tǒng)，由87型雨水斗匯集后，經(jīng)管道排至室外；室外地面雨水經(jīng)雨水口收集，有組織地排入雨水檢查井。⑶廚房采用獨立的熱水供應(yīng)系統(tǒng)。《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB 500152003（2009年版）《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB 505552010《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB 5004595（2005年版）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB 500842001（2005年版）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火