某地產(chǎn)策劃方案(完整版)
【正文】 飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。調(diào)查資料顯示，以戶主收入為主要經(jīng)濟(jì)來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房價(jià)也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。海信地產(chǎn)的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。價(jià)格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下來是李滄區(qū)依次以2000元/㎡為級(jí)差呈南高北低態(tài)勢(shì)。炒作泡沫在這里并不多見，價(jià)格比較遵循價(jià)值體現(xiàn)原則。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。 從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭力的整合提高。從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。（二）、區(qū)域樓盤項(xiàng)目可比樓盤序號(hào) 案名 地址 起價(jià) 均價(jià) 戶型面積 開發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原3500 商品房 結(jié)案2 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結(jié)案3 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售項(xiàng)目競(jìng)爭樓盤：規(guī)劃中的南嶺風(fēng)情永平家園在區(qū)段上與本案相差無幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)行中，其尾盤銷售會(huì)與本案推廣交錯(cuò)，除了對(duì)潛在客戶的部分吸納外，基本不會(huì)對(duì)本案形成較大的截流和擠壓。（二）、地塊分析優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。㎡，水面2800㎡，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂的中心，于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開放，成為周邊數(shù)萬居民健身娛樂休閑交流的絕佳場(chǎng)所。劣勢(shì)（W）A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。還有東側(cè)的三豐毛紡廠問題，如果任其阻隔將是本項(xiàng)目最大的遺憾，如果在四期開發(fā)中可以吃進(jìn)，并在本期開發(fā)中加以澄清，形成與滄口公園的零距離接觸，應(yīng)當(dāng)對(duì)本期開發(fā)產(chǎn)生難以估量的巨大促動(dòng)力。B、區(qū)域尚無代表性樓盤。但從規(guī)避新項(xiàng)目沖擊和優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)速率角度看，本項(xiàng)目宜縮短操作周期，緊湊安排開工、認(rèn)購、開盤、銷售等相應(yīng)工作。小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個(gè)，以3個(gè)居多。鐵路噪音、橡膠廠視覺和空氣的污染，項(xiàng)目西向環(huán)境條件為本項(xiàng)目最弱， 此方向上規(guī)劃項(xiàng)目最高級(jí)形態(tài)——小高層似有不妥，無論從小高層自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目整體價(jià)值提升都有不小的負(fù)面影響。本項(xiàng)目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長性元素，在這樣一個(gè)區(qū)域商品房青黃不接的階段內(nèi)只要用心運(yùn)作完全可以樹立區(qū)域領(lǐng)軍樓盤形象，取得項(xiàng)目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。在青島房產(chǎn)大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無規(guī)模項(xiàng)目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分中小型項(xiàng)目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價(jià)位將進(jìn)一步抬高。本項(xiàng)目自身除了會(huì)所外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對(duì)于規(guī)模宏大（1—4期居住人口將達(dá)近萬人）的居住社區(qū)是一種不足。E、項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。B、交通便捷通達(dá)。曉翁村項(xiàng)目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)在本案后期出現(xiàn)，亦應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。據(jù)此可以看出一個(gè)問題，就是市場(chǎng)需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開）認(rèn)購中的永平家園同樣反映出這種市場(chǎng)狀態(tài)。在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側(cè)項(xiàng)目。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。市場(chǎng)規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。因而在本項(xiàng)目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧其在整體市場(chǎng)格局中的現(xiàn)實(shí)位置和作為上升區(qū)域中的高品質(zhì)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性。三是青島及時(shí)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時(shí)豐富了青島房產(chǎn)市場(chǎng)層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。到2003
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