【正文】 安全監(jiān)督和巡查工作，做好外來(lái)人員的登記、指引工作。為避免室內(nèi)裝修對(duì)鄰居的干擾，可采取以下管理手法： 裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層業(yè)主，讓他們有思想準(zhǔn)備或采取一些預(yù)防措施。該單一式三聯(lián)，第二聯(lián)由業(yè)主存留，第一聯(lián)由商務(wù)服務(wù)中心保存，第三聯(lián)交具體辦理部門執(zhí)行。（4） 關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日。 “助理”定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。小區(qū)業(yè)戶檔案也是管理中心要建立的重要資料，內(nèi)容包括小區(qū)所有業(yè)戶的收樓檔案資料、裝修資料、管理費(fèi)繳費(fèi)情況資料等，這部分資料主要以物業(yè)管理軟件來(lái)建立保管。以下是擬設(shè)的物業(yè)管理規(guī)章制度綱要，本規(guī)章制度主要由公眾制度、內(nèi)部崗位職責(zé)、各項(xiàng)服務(wù)工作規(guī)程及管理運(yùn)作制度和員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn)四方面組成。為此，建議堅(jiān)持員工建議制度，在廣大員工中，定期開展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等，關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。制訂科學(xué)、合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套實(shí)行績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。n 規(guī)范管理，分層實(shí)施組織落實(shí)，制度規(guī)范：企業(yè)的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)務(wù)；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。n 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘確定企業(yè)的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿朝氣。D、培訓(xùn)記錄由組織的部門負(fù)責(zé)保存。D、新員工入職培訓(xùn)資料保存記錄，作為員工轉(zhuǎn)正參考。(一)培訓(xùn)目標(biāo)：通過培訓(xùn)加強(qiáng)企業(yè)的人事管理，注重管理人員的培訓(xùn)再教育而提高員工的知識(shí)面、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平等綜合技能，同時(shí)養(yǎng)成高尚的品德，處理業(yè)務(wù)能達(dá)成科學(xué)化，成為自強(qiáng)不息的物業(yè)管理從業(yè)人員，為小區(qū)培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良，專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使惠豐新城小區(qū)的物業(yè)管理水平更上一臺(tái)階。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，采用規(guī)范管理和人性管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用績(jī)效與個(gè)人效益相結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。B、業(yè)主評(píng)議制：物業(yè)服務(wù)中心對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主或其他來(lái)源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。行政管理：實(shí)行每月、每周各部門擬定詳細(xì)的工作計(jì)劃，各部門主管每天組織部門員工召開“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；每周管理中心項(xiàng)目經(jīng)理召開管理中心工作例會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決辦法。日常工作由物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理直接指揮各部門主管，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理集指揮和管理職能于一身，各部門主管及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理反饋本部門工作，便于全面掌握日常工作及人員狀況?！翱头矸?wù)”的體現(xiàn)（一）分別于每一個(gè)住宅大堂設(shè)“客服助理”，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)。工作結(jié)束后，物業(yè)管理中心要在有效時(shí)間內(nèi)回訪或電話問詢業(yè)主，詢問維修情況如何，服務(wù)過程是否滿意，并向公司反饋業(yè)主信息。“雙重”身份，“雙重”管理服務(wù)意識(shí)，使員工的積極性大為提高，自主、自律性增強(qiáng)，很多問題在萌芽階段就被發(fā)現(xiàn)，被處理解決?！?財(cái)務(wù)部：1）對(duì)濱江新城項(xiàng)目各類型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；2）進(jìn)行管理中心物業(yè)管理費(fèi)用的核算、報(bào)表編制、稅務(wù)繳納等；3）進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計(jì)劃和管理。(四)加強(qiáng)清潔綠化的監(jiān)督管理，以滿足廣大業(yè)主高品質(zhì)健康生活需求根據(jù)惠豐新城的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量需求，我們按照清潔綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)細(xì)則、工作計(jì)劃等實(shí)施專業(yè)的清潔綠化管理，同時(shí)，將建立健全清潔綠化督導(dǎo)管理機(jī)制，每天清潔綠化主管將對(duì)其清潔綠化管理質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)檢查并作好檢查記錄，若質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格按照清潔綠化管理罰則實(shí)施，并作好罰則記錄，計(jì)入到清潔綠化人員的考核中。全員參與① 以管理中心保安員為主要力量，其它全體員工為輔助力量，共同維護(hù)環(huán)境安全。三、工作重點(diǎn)(一)切實(shí)做好安全防范與管理工作，杜絕因管理原因而造成治安事件小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作是日常管理服務(wù)工作中非常重要的一環(huán)，為加強(qiáng)外防、內(nèi)保，防止一切可能導(dǎo)致出現(xiàn)的安全、安全防范事件發(fā)生，維護(hù)小區(qū)物業(yè)公共區(qū)域安全及公共秩序，擬主要從以下四方面加強(qiáng)小區(qū)的安全防范與管理工作。 客戶是我們存在的價(jià)值。企業(yè)宗旨：客戶第一，服務(wù)第一。對(duì)待客戶主原則： 對(duì)客戶承諾的一定做到，沒有承諾的盡量做到。二、推行“二全管理”運(yùn)作模式及“客服助理”服務(wù)根據(jù)惠豐新城的特色，擬推行科學(xué)、實(shí)用的“二全管理”（即：全程管理、全效管理）特色管理運(yùn)作模式，以確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。在安全防范管理上采取“層級(jí)控制、全員參與”的管理措施，保安員實(shí)行定崗、定員、定責(zé)制，對(duì)小區(qū)的安全進(jìn)行全面防范，確保因管理原因而造成的安全事件發(fā)生率為零，讓惠豐新城廣大業(yè)主有安全感、舒適感。(三)精心維護(hù)，保障設(shè)備安全運(yùn)行小區(qū)的設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的支撐點(diǎn)，設(shè)備管理的好壞是檢驗(yàn)物業(yè)公司管理水平的試金石，更是創(chuàng)建高品質(zhì)生活環(huán)境的關(guān)鍵之一。各部門主要工作職責(zé)● 大理大通物業(yè)管理有限公司：1） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)惠豐新城的管理情況及實(shí)際成效，控制費(fèi)用開支，合理調(diào)配人力、物力；2） 定期與相關(guān)主管部門溝通匯報(bào)，并根據(jù)其相關(guān)意見調(diào)整惠豐新城的管理計(jì)劃。7） 每年對(duì)定期對(duì)管理中心全體義務(wù)消防員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)火災(zāi)、安全防范、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。另外，還要在員工中建立一種管理理念：?jiǎn)T工不光是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)者，同樣還是物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的管理者和監(jiān)督者，要積極參與服務(wù)流程的管理和控制。由“第三方”來(lái)評(píng)估可以做到客觀、準(zhǔn)確和實(shí)效。實(shí)行在大理大通物業(yè)管理有限公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，服務(wù)中心各部門主管直接對(duì)物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理中心各員工直接對(duì)其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置服務(wù)前臺(tái)，接待業(yè)戶來(lái)訪及來(lái)電。216。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。四、物業(yè)管理服務(wù)工作的控制方式 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)中心通過持續(xù)的巡視和檢查來(lái)督促各崗位人員完成管理目標(biāo)，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量；并通過積極與業(yè)主溝通，定期征詢業(yè)主的意見，以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。在組建管理人員隊(duì)伍上要招聘引進(jìn)優(yōu)秀的管理專才外，更應(yīng)注重對(duì)企業(yè)自我人員的培訓(xùn)，把管理人員的培訓(xùn)再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。管理中心項(xiàng)目經(jīng)理按公司年度培訓(xùn)計(jì)劃的要求，制定本管理中心相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，培訓(xùn)記錄由各部門負(fù)責(zé)歸檔保管。在職培訓(xùn)：A、特種作業(yè)人員，由所在部門或公司組織參加培訓(xùn)。B、培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式；評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工的直接上司、管理中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)估培訓(xùn)效果的依據(jù)。工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，建議將員工的言行舉止、儀容儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細(xì)的員工守則，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅能為公司贏得了奮斗的成果，也能為公司贏得人才與人心。創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。提倡“尊重每一位員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)用精神。第一部分：小區(qū)工程建設(shè)資料。第六節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)方案為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行“客服助理”服務(wù)。業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：（1） 關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。n 交樓人員填寫完畢后《委托服務(wù)單》，請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)。具體可從以下幾方面進(jìn)行嚴(yán)格的管理：一） 裝修管理的流程合格業(yè)主申請(qǐng)?zhí)顚懷b修申請(qǐng)表并提供相關(guān)圖紙及裝修隊(duì)的資料業(yè)主繳納裝修保證金動(dòng)工進(jìn)行裝修裝修完畢，客服部會(huì)同工程人員進(jìn)行驗(yàn)收裝修施工隊(duì)辦理出入手續(xù)退還裝修押金未通過重新設(shè)計(jì)限期糾正、整改賠償不合格裝修資料存檔工程維修部主管審核審批二）裝修申請(qǐng)的審批為使房屋外立面整齊美觀，不影響觀瞻和原建筑風(fēng)貌，可嚴(yán)格根據(jù)以下注意事項(xiàng)進(jìn)行裝修審批：1） 室內(nèi)裝修不得改變房屋建筑主體和承重墻；2） 室外裝修不得自接門斗、不得封閉陽(yáng)臺(tái)、不得對(duì)原門窗及外墻進(jìn)行改造；3） 安裝空調(diào)、防盜門、防盜護(hù)欄、曬衣架等必須統(tǒng)一位置、規(guī)格、款式、色調(diào)。為了保證物業(yè)及業(yè)主人身財(cái)務(wù)安全，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的管理，物業(yè)管理中心對(duì)業(yè)主的違規(guī)裝修視情節(jié)輕重可采取如下措施： 口頭或書面警告； 停止違裝修； 責(zé)令恢復(fù)原狀； 扣留或沒收工具； 停水停電； 責(zé)令賠償（損壞公共管理利益）經(jīng)濟(jì)損失。（二）保安崗位設(shè)置及人員的配備崗位設(shè)置（視實(shí)際情況再定）根據(jù)前面保安人員的配備，保安部共配備28人，其中主管1人，領(lǐng)班3人，保安員24人，根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的考察，保安員崗位擬按如下進(jìn)行設(shè)置：（1）小區(qū)大門保安崗：配備9人，早、中、晚班各3人(共三個(gè)門)； （2）地下停車場(chǎng)保安崗：配備3人，早、中、晚班各1人；（3）小區(qū)巡邏保安崗：配備6人，早、中、晚班各2人；（4）監(jiān)控中心保安監(jiān)控崗：配備3人，早、中、晚班各1人；（5）商業(yè)街巡邏崗:配備3人, 早、中班、晚班各1人；工作時(shí)間保安員實(shí)行24小時(shí)三班輪值守衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控制度：早班（8:0016:00）、中班（16：0024:00）、晚班（24:0008:00），每天工作8小時(shí)，每周工作7天，休息1天算加班費(fèi)，每隔10天輪崗一次。 淋水：草坪夏秋生長(zhǎng)季每天淋水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水23次。雜草控制① 根據(jù)雜草生長(zhǎng)情況，選用除草方法。喬灌木施肥① 喬木應(yīng)每年施肥一次，采用穴施或環(huán)施法，有機(jī)肥或復(fù)合肥均可；② 觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施一次有機(jī)肥，每年56月應(yīng)追肥一次復(fù)合肥，入冬前應(yīng)施一次鉀肥。三、時(shí)花養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外觀保養(yǎng)① 每天巡查室內(nèi)外時(shí)花，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，調(diào)整好花盆觀賞面；② 對(duì)于一些個(gè)別提前開放的時(shí)花要及時(shí)抽換，以保持整個(gè)花壇的整體效果；③ 對(duì)于高出時(shí)花的竹簽、雜草應(yīng)及時(shí)清除。四、綠化環(huán)境布置標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境布置：根據(jù)各景區(qū)的用花數(shù)量和品種做好用花計(jì)劃，包括具體用花數(shù)、品種、日期。淋水① 室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木所處環(huán)境決定淋水量，原產(chǎn)于熱帶雨林地區(qū)或放與光線強(qiáng)、空調(diào)出風(fēng)口等位置的花木一般需水量大，一般其他植物稍小?！皣?yán)重病蟲害”是指：相同或類似品種在同一時(shí)間，受同一病蟲害造成花木大面積光葉或死亡的病蟲害。④ 樹樁盆景能按各種不同的樹種習(xí)性修剪，形狀保持完好，沒有5cm長(zhǎng)的冗長(zhǎng)枝。④ 修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘葉等方式。八、植物病蟲害防治危害植物的生物：① 昆蟲類：咀嚼式器昆蟲、剌吸式器昆蟲、蛀干昆蟲、蝸牛和蛞蝓、鼠害和白蟻； ② 危害園林植物的病因：真菌性、細(xì)菌性、病毒和類菌性、線蟲性和生理性病害農(nóng)藥的種類、劑型及使用方法① 防治對(duì)象： 可分為殺蟲劑、殺菌劑、殺螨劑、殺線蟲劑、殺鼠劑、除草劑等。D、熏蒸劑：藥劑以氣體分子狀態(tài)充斥其作用空間，通過害蟲的呼吸系統(tǒng)進(jìn)入蟲體，使害蟲中毒死亡的藥劑，如用磷化鋁片劑防治蛀干時(shí)，要用泥土封閉蟲孔；用溴甲烷進(jìn)行土壤消毒時(shí)，要用薄膜覆蓋。⑵ 操作人員必穿長(zhǎng)衣褲、戴手套、口罩，詳細(xì)閱讀標(biāo)簽說明，⑶ 做到清楚農(nóng)藥的防治對(duì)象，清楚病蟲害情況、農(nóng)藥使用劑量和農(nóng)藥稀釋倍數(shù)。⑼ 在使用農(nóng)。以防意外事故。殺菌劑種類：①內(nèi)吸劑：把藥劑噴于植物表面，通過植物組織器官的吸收進(jìn)入體內(nèi)，并在其中傳導(dǎo)、散布、存留或產(chǎn)生代謝物，形成一層保護(hù)膜，從而保護(hù)植免受病菌危害或抑制病菌生長(zhǎng)。③ 按殺蟲劑防治途徑可分：A、胃毒劑：通過消化系統(tǒng)進(jìn)入蟲體內(nèi)，使害蟲中毒死亡，如敵百蟲，適于防治咀嚼式口器的昆蟲。② 餅肥應(yīng)在土盆或換盆時(shí)施入盆土中，若不換盆則應(yīng)在每年的2月份施用。⑥ 盆泥沒有板結(jié)或因淋水而沖刷流失現(xiàn)象；養(yǎng)護(hù)過程中沒有肥害藥害?！耙话悴∠x害”是指：可發(fā)現(xiàn)明顯病蟲害癥狀，花木受損面積不大，在一個(gè)月內(nèi)即可恢復(fù)長(zhǎng)勢(shì)的病蟲害。應(yīng)按照不同地點(diǎn)的濕度、光線、植物品種來(lái)決定施肥用量；② 觀葉植物進(jìn)入室內(nèi)前應(yīng)先噴一次綠光劑，之后每月噴一次，使用濃度按產(chǎn)品說明書配制。節(jié)慶日布置質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：① 主題突出，色彩作用得當(dāng)，對(duì)比強(qiáng)烈；材料新穎，有較長(zhǎng)觀賞期；② 花材有時(shí)令感，所用花材在節(jié)慶日當(dāng)天達(dá)到最佳觀賞效果；③ 節(jié)慶日環(huán)境布置與環(huán)境相協(xié)調(diào)。淋水① 室外的盆種時(shí)花夏秋季一般要求每天早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每12天淋水一次；② 室外種地時(shí)花淋水應(yīng)視天氣而定，以泥面不干裂、時(shí)花無(wú)缺水枯萎現(xiàn)象為原則。病蟲害防治① 小區(qū)內(nèi)灌木每月應(yīng)噴一次廣譜殺蟲劑和殺菌劑；禁用高毒或強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥。已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑防除。草坪施肥①　肥料選用原則：草坪選用速溶復(fù)合肥、快綠美、長(zhǎng)效