成本逼近法ppt課件(2)(完整版)
【正文】 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅?其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小? (+) 108247。 計算步驟中有關(guān)單位不一致 : 萬元 /畝轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 15） 萬元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 100） ，土地取得費為 200元 /平方米，相關(guān)稅費為 50元 /平方米，土地開發(fā)費為300元 /平方米，利息為 /平方米，利潤率為 10%，則土地投資利潤為（）元 /平方米 ，土地取得費為 100元 /平方米，相關(guān)稅費 50元 /平方米，土地開發(fā)費為 300元 /平方米，貸款利率 %，存款利率 %，開發(fā)周期為兩年，利息為（）元 /平方米 5平方公里，區(qū)內(nèi)道路，綠地等公共設(shè)施占地 ，現(xiàn)已完成五通一平，該開發(fā)區(qū)土地取得費及稅費 75元 /平方米，土地開發(fā)費、利息、利潤為 250元 /平方米，土地增值收益率為 20%，土地還原利率 6%，求可出讓土地 50年土地使用權(quán)單價（） 。 (1 106)＝ 200(元／㎡ ) 120 [(1+)21]+200 40％ [(1+) 1]+200 60％ [(1+)] ＝ ++＝ (元／㎡ ) (120+200) 20％ ＝ 64(元／㎡ ) (120+200++64) 20％ ＝ (元／㎡ ) 6． 計算土地價格 土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益 ＝ 120+200++64+＝ (元／㎡ ) 7． 進行可出讓土地比率修正 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝ (開發(fā)區(qū)總面積 不可出讓土地面積 )／開發(fā)區(qū)土地總面積 100％ =()／ 5 100％ ＝ 70％ 則可出讓土地的平均單價 ＝ ／ 70％ ＝ (元／㎡ ) 8． 進行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價格 ， 則 50年的土地使用價格為： [11／ (1+)50] ＝ (元／㎡ ) 9． 計算土地總價格 10000＝ 7077400(元 ) 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為： 單位面積價格為 ／ m2， 總價格為 元 。
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