【正文】 、回報快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。④年輕高級白領(lǐng)和中產(chǎn)階級，可承擔(dān)的購房總價在50100萬左右。按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下七類：①國內(nèi)有經(jīng)濟實力的高層管理者，可承擔(dān)的購房總價在100200萬元。④租賃市場主力仍然是中高檔服務(wù)式公寓。占到總數(shù)的28%；%。中關(guān)村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個盤實際可供應(yīng)面積較小。但有效供給、需求依然不足，市場競爭仍然激烈。CBD地區(qū)有19個，占新增項目總數(shù)得35%，中關(guān)村地區(qū)有6個，占新增項目總數(shù)的11%。雖然商住公寓存在很大得爭議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號，但在今年的新開盤項目中，商住公寓項目至少在11個以上，規(guī)模達到71萬平米。大戶型高檔公寓即豪宅的市場情況與2000年相比，雖然供應(yīng)量有一定增長，但在公寓市場總供應(yīng)量中所占得比例下降。房子作為特殊的商品，其性價比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場真實情況，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，取得驕人銷售業(yè)績。③港、澳、臺、東南亞外商，可承擔(dān)的購房總價在200萬以上。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。2001年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價格漲到12000 /平米，成為自2000年以來市場價格最高的一個季度。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。2002年開發(fā)繼續(xù)升溫，有4個項目新上市：新城國際、財富中心、旺座中心、藍堡等。新項目戀日國際又一個服務(wù)式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。戶內(nèi)設(shè)計上，開放式廚房與客廳相連，浴室設(shè)備齊全，大部分有獨立沐浴間和獨立洗衣房。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。目前CBD各項目的租售情況良好，國貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩閣于去年7月進入市場，兩個月內(nèi)出租已達30%。在購買行為上，以散戶購買為主，出現(xiàn)海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務(wù)公寓，英國公司和德國商會有意在CBD大宗購買住宅。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美金/平米。預(yù)計CBD區(qū)域又會有40多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。（3）價格預(yù)測需求量的增長不會緩解整體公寓市場供過于求的矛盾，競爭將日益激烈。四、世貿(mào)國際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。購物：周遍有貴友大廈、嘉里商場、國貿(mào)購物中心、藍島大廈、秀水街、雅寶路市場、百腦匯、友誼商場、賽特商場等。高學(xué)歷、高收入各國精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。購物、餐飲、娛樂等設(shè)施相對比較齊全和完善。有的世貿(mào)國際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。戶型種類也偏少，客戶選擇余地小。這有利保障CBD開發(fā)水平和速度。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國際公寓所剩只是少部分，在銷售市場上出現(xiàn)空檔的情況下，會很快銷售掉。從普遍的情況來看，開發(fā)商為了吸引購房者，都比較注重樣板間的設(shè)計。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價位在1000——2000元/平方米左右不等。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級產(chǎn)品很少有公司敢亂報價，某些品牌材料商還有市場監(jiān)管以維護品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報價反而實在。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。事實上，讓設(shè)計師準(zhǔn)確表達主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風(fēng)格的確定應(yīng)該仔細斟酌。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國教授保羅 在中上層社會還可以細分為：左、右、中三派。中派，既是中庸之派。世貿(mào)國際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場。二、裝修費用根據(jù)對北京地區(qū)裝修市場調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費用1500—2000元/平方米；家具、電器等設(shè)施配置費用應(yīng)在1000—1500元/平方米。經(jīng)過努力，最后的裝修可以達到低價位高品質(zhì)的效果。復(fù)式戶型優(yōu)勢排序為A、D、B、C。目前澳中基業(yè)房產(chǎn)公司在市場上銷售世貿(mào)國際公寓的均價是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價格為8000元/平方米，按此價格為底價銷售，可實現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，獲得裝修資金。只需將13套公寓（、），即可將余下的84套（，），達到裝修標(biāo)準(zhǔn)。可以給對方20%25%的回報。如從投資角度來分析，卻不盡然。裝修公司招標(biāo)目前，市場上的裝修隊伍魚龍混雜，差異極大。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀(jì)10—15美元/平方米/月；國貿(mào)公寓28—35美元/平方米/月；雅詩閣28—35美元/平方米/月。二、定價方法好的定價方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國際公寓的租金價格，價格表將在今后適時制定。三個月付、半年付等都有不同的折扣。讓這部分資產(chǎn)運作起來，創(chuàng)造收益，支持雙鶴總體發(fā)展。這種方式優(yōu)點是收益穩(wěn)定，缺點是收益增長受到限制。未來的競爭優(yōu)勢是服務(wù)，因此有待加強服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理工作將是長期的。 14 / 14。在世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。第三種是我方成立獨立的物業(yè)經(jīng)營公司。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營的模式：找一家相對有一定經(jīng)驗的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢是熟悉租賃市場，對價格的浮動把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。即先交三個月的租金作為押金，租金月付，上一個月底交下一個月的租金。低開高走。世貿(mào)國際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個租金檔次，但世貿(mào)國際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢，因此租金水平可居于10—15美金之間。這就需要我們對裝修公司進行篩選。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當(dāng)于回報對方的1000多萬元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產(chǎn)。按照以上算每年的租金為1250萬元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對方投入所得。*10美元*12月*70%出租率=，*=。按照8000元/平方米的價格，共19套公寓（，），即可基本滿足余下78套公寓（、）裝修和家具、共計78套，并具備出租條件。把戶型優(yōu)勢分為高中低，那裝修也可分為高中低標(biāo)準(zhǔn)。集中在D座兩個單元上半部分。所以我廠只需對公寓廳、室等部分進行裝修及對室內(nèi)進行裝飾和家具電器配置。針對三派裝修風(fēng)格對應(yīng)三種戶型。凡事不走極端。居所往往在視覺或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現(xiàn)代時尚，有一種當(dāng)仁不讓的氣勢。如果能對號入座的話，恐怕世貿(mào)國際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。除了大戶型、豪華裝修、頂級會所外，格調(diào)才是高檔項目中最真實最有價值的賣點。利潤中的水份：最大的水份當(dāng)然來自利潤，裝修沒有利潤當(dāng)然不行，普通裝修公司利潤一般在20%30%，豪宅裝修的利潤似乎理所當(dāng)然更高，比如30%50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服務(wù)好等等，業(yè)主不得不接受。比如，一個進口門鎖，高檔的上萬元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進價可能不足千元，利潤最大。在當(dāng)前的市場上，風(fēng)格各異，但各有千秋。一套300萬的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得50萬元。造價還是檔次都超越一般人消費水平。出售會在短期內(nèi)獲得一定的利益，出租會在長期范圍獲得更高的利益。從9月1日起，商品房內(nèi)銷和外銷并軌，原內(nèi)銷房租售價格相對較低，在爭奪市場上說，會對外銷房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國際公寓將失去一批中小客戶。如不臨公園、花園、湖水、城河等。劣勢分析： 相對新推出的公寓，價格偏高。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。交通：世貿(mào)國際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路原是一條各國使節(jié)出入的著名的國賓大道。文體：朝陽劇場、工人體育場、長安大戲院等。世貿(mào)國際公寓具有較齊全的商務(wù)配套：周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉里中心、國貿(mào)中心，數(shù)碼大廈和正在建設(shè)中的財富中心。公寓市場整體價格在下半年平穩(wěn)發(fā)展，小幅下降，熱點地區(qū)的項目價格穩(wěn)重