【正文】 、回報(bào)快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。④年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50100萬左右。按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下七類：①國(guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100200萬元。④租賃市場(chǎng)主力仍然是中高檔服務(wù)式公寓。占到總數(shù)的28%；%。中關(guān)村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個(gè)盤實(shí)際可供應(yīng)面積較小。但有效供給、需求依然不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。CBD地區(qū)有19個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)得35%，中關(guān)村地區(qū)有6個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)的11%。雖然商住公寓存在很大得爭(zhēng)議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號(hào)，但在今年的新開盤項(xiàng)目中，商住公寓項(xiàng)目至少在11個(gè)以上，規(guī)模達(dá)到71萬平米。大戶型高檔公寓即豪宅的市場(chǎng)情況與2000年相比，雖然供應(yīng)量有一定增長(zhǎng)，但在公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量中所占得比例下降。房子作為特殊的商品，其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場(chǎng)真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人銷售業(yè)績(jī)。③港、澳、臺(tái)、東南亞外商，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在200萬以上。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。2001年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價(jià)格漲到12000 /平米，成為自2000年以來市場(chǎng)價(jià)格最高的一個(gè)季度。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。2002年開發(fā)繼續(xù)升溫，有4個(gè)項(xiàng)目新上市：新城國(guó)際、財(cái)富中心、旺座中心、藍(lán)堡等。新項(xiàng)目戀日國(guó)際又一個(gè)服務(wù)式公寓，以其獨(dú)立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場(chǎng)反映良好。戶內(nèi)設(shè)計(jì)上，開放式廚房與客廳相連，浴室設(shè)備齊全，大部分有獨(dú)立沐浴間和獨(dú)立洗衣房。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。目前CBD各項(xiàng)目的租售情況良好，國(guó)貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國(guó)際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩(shī)閣于去年7月進(jìn)入市場(chǎng)，兩個(gè)月內(nèi)出租已達(dá)30%。在購(gòu)買行為上，以散戶購(gòu)買為主，出現(xiàn)海外大型投資購(gòu)買案例并有增加趨勢(shì)，如新加坡投資公司和雅詩(shī)閣集團(tuán)合資興建北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓，英國(guó)公司和德國(guó)商會(huì)有意在CBD大宗購(gòu)買住宅。雅詩(shī)閣剛投入市場(chǎng)，采取低價(jià)策略，租金為28美金/平米。預(yù)計(jì)CBD區(qū)域又會(huì)有40多萬平方米進(jìn)入下半年和明年的銷售市場(chǎng)。（3）價(jià)格預(yù)測(cè)需求量的增長(zhǎng)不會(huì)緩解整體公寓市場(chǎng)供過于求的矛盾，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。四、世貿(mào)國(guó)際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國(guó)際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。購(gòu)物：周遍有貴友大廈、嘉里商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、藍(lán)島大廈、秀水街、雅寶路市場(chǎng)、百腦匯、友誼商場(chǎng)、賽特商場(chǎng)等。高學(xué)歷、高收入各國(guó)精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。購(gòu)物、餐飲、娛樂等設(shè)施相對(duì)比較齊全和完善。有的世貿(mào)國(guó)際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。戶型種類也偏少，客戶選擇余地小。這有利保障CBD開發(fā)水平和速度。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國(guó)際公寓所剩只是少部分，在銷售市場(chǎng)上出現(xiàn)空檔的情況下，會(huì)很快銷售掉。從普遍的情況來看，開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，都比較注重樣板間的設(shè)計(jì)。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價(jià)位在1000——2000元/平方米左右不等。在符號(hào)意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級(jí)產(chǎn)品很少有公司敢亂報(bào)價(jià)，某些品牌材料商還有市場(chǎng)監(jiān)管以維護(hù)品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報(bào)價(jià)反而實(shí)在。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時(shí)間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。事實(shí)上，讓設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確表達(dá)主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風(fēng)格的確定應(yīng)該仔細(xì)斟酌。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國(guó)教授保羅 在中上層社會(huì)還可以細(xì)分為：左、右、中三派。中派，既是中庸之派。世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場(chǎng)。二、裝修費(fèi)用根據(jù)對(duì)北京地區(qū)裝修市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費(fèi)用1500—2000元/平方米；家具、電器等設(shè)施配置費(fèi)用應(yīng)在1000—1500元/平方米。經(jīng)過努力，最后的裝修可以達(dá)到低價(jià)位高品質(zhì)的效果。復(fù)式戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、D、B、C。目前澳中基業(yè)房產(chǎn)公司在市場(chǎng)上銷售世貿(mào)國(guó)際公寓的均價(jià)是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價(jià)格為8000元/平方米，按此價(jià)格為底價(jià)銷售，可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，獲得裝修資金。只需將13套公寓（、），即可將余下的84套（，），達(dá)到裝修標(biāo)準(zhǔn)?？梢越o對(duì)方20%25%的回報(bào)。如從投資角度來分析，卻不盡然。裝修公司招標(biāo)目前，市場(chǎng)上的裝修隊(duì)伍魚龍混雜，差異極大。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀(jì)10—15美元/平方米/月；國(guó)貿(mào)公寓28—35美元/平方米/月；雅詩(shī)閣28—35美元/平方米/月。二、定價(jià)方法好的定價(jià)方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國(guó)際公寓的租金價(jià)格，價(jià)格表將在今后適時(shí)制定。三個(gè)月付、半年付等都有不同的折扣。讓這部分資產(chǎn)運(yùn)作起來，創(chuàng)造收益，支持雙鶴總體發(fā)展。這種方式優(yōu)點(diǎn)是收益穩(wěn)定，缺點(diǎn)是收益增長(zhǎng)受到限制。未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是服務(wù)，因此有待加強(qiáng)服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理工作將是長(zhǎng)期的。 14 / 14。在世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡(jiǎn)單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對(duì)任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。第三種是我方成立獨(dú)立的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營(yíng)的模式：找一家相對(duì)有一定經(jīng)驗(yàn)的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營(yíng)的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢(shì)是熟悉租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格的浮動(dòng)把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。即先交三個(gè)月的租金作為押金，租金月付，上一個(gè)月底交下一個(gè)月的租金。低開高走。世貿(mào)國(guó)際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個(gè)租金檔次，但世貿(mào)國(guó)際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢(shì)，因此租金水平可居于10—15美金之間。這就需要我們對(duì)裝修公司進(jìn)行篩選。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當(dāng)于回報(bào)對(duì)方的1000多萬元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產(chǎn)。按照以上算每年的租金為1250萬元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對(duì)方投入所得。*10美元*12月*70%出租率=，*=。按照8000元/平方米的價(jià)格，共19套公寓（，），即可基本滿足余下78套公寓（、）裝修和家具、共計(jì)78套，并具備出租條件。把戶型優(yōu)勢(shì)分為高中低，那裝修也可分為高中低標(biāo)準(zhǔn)。集中在D座兩個(gè)單元上半部分。所以我廠只需對(duì)公寓廳、室等部分進(jìn)行裝修及對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝飾和家具電器配置。針對(duì)三派裝修風(fēng)格對(duì)應(yīng)三種戶型。凡事不走極端。居所往往在視覺或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現(xiàn)代時(shí)尚，有一種當(dāng)仁不讓的氣勢(shì)。如果能對(duì)號(hào)入座的話，恐怕世貿(mào)國(guó)際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。除了大戶型、豪華裝修、頂級(jí)會(huì)所外，格調(diào)才是高檔項(xiàng)目中最真實(shí)最有價(jià)值的賣點(diǎn)。利潤(rùn)中的水份：最大的水份當(dāng)然來自利潤(rùn)，裝修沒有利潤(rùn)當(dāng)然不行，普通裝修公司利潤(rùn)一般在20%30%，豪宅裝修的利潤(rùn)似乎理所當(dāng)然更高，比如30%50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服務(wù)好等等，業(yè)主不得不接受。比如，一個(gè)進(jìn)口門鎖，高檔的上萬元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進(jìn)價(jià)可能不足千元，利潤(rùn)最大。在當(dāng)前的市場(chǎng)上，風(fēng)格各異，但各有千秋。一套300萬的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得50萬元。造價(jià)還是檔次都超越一般人消費(fèi)水平。出售會(huì)在短期內(nèi)獲得一定的利益，出租會(huì)在長(zhǎng)期范圍獲得更高的利益。從9月1日起，商品房?jī)?nèi)銷和外銷并軌，原內(nèi)銷房租售價(jià)格相對(duì)較低，在爭(zhēng)奪市場(chǎng)上說，會(huì)對(duì)外銷房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國(guó)際公寓將失去一批中小客戶。如不臨公園、花園、湖水、城河等。劣勢(shì)分析： 相對(duì)新推出的公寓，價(jià)格偏高。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。交通：世貿(mào)國(guó)際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路原是一條各國(guó)使節(jié)出入的著名的國(guó)賓大道。文體：朝陽劇場(chǎng)、工人體育場(chǎng)、長(zhǎng)安大戲院等。世貿(mào)國(guó)際公寓具有較齊全的商務(wù)配套：周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心，數(shù)碼大廈和正在建設(shè)中的財(cái)富中心。公寓市場(chǎng)整體價(jià)格在下半年平穩(wěn)發(fā)展，小幅下降，熱點(diǎn)地區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)重