【正文】 之處在于目標(biāo)消費(fèi)群體趨于一致，使商品消費(fèi)具有互補(bǔ)性。D、品牌的追求者。C、有區(qū)域優(yōu)勢經(jīng)營者。二、目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分為兩類，一是經(jīng)營者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營者；二是目標(biāo)消費(fèi)者。因此，營銷的過程往往是：產(chǎn)品找市場、市場完善產(chǎn)品的雙向深化加工過程，產(chǎn)品賣完了，設(shè)計才完成，建設(shè)也完工了！第一篇 市場篇一、市場分析（一）環(huán)境分析優(yōu)勢政策寬松，政府支持無商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)競爭商業(yè)的成長空間大，后期回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前期培育市場的投資。劣勢 非成熟社區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)條件不足。商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析（1）產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望：A、投資者：目的為獲得高于銀行存款利率的回報；B、經(jīng)營者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競爭優(yōu)勢，降低長期經(jīng)營成本；C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長期融資通道；D、消化不良收入者：目的是通過投資獲得正當(dāng)?shù)氖杖?。有特定的?yōu)惠政策，在該項目有一定的釋放空間，該類經(jīng)營者約為10%。在這里希望能得到更加實惠的品牌商品價格。（3）價格政策的杠桿效應(yīng)好。（2）定位好，填補(bǔ)了鄭州市“二七商圈”的空白點。（3）有主力店的支撐。土地成本較低，從而銷售價格具有競爭力，同時能夠保持較好的利潤率。新的大型商業(yè)項目開發(fā)量的增加，影響銷售和招商項目整體操盤難度較大，環(huán)節(jié)因素太多。根據(jù)國外的經(jīng)驗和國內(nèi)的成功項目來看，大的商業(yè)項目可以快速聚集人氣，但是需要培養(yǎng)。三、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項目所要表達(dá)的內(nèi)涵包括：購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等因素。B產(chǎn)品構(gòu)比例 “香江步行街”的功能構(gòu)成比例應(yīng)該表現(xiàn)為1：1的關(guān)系。從功能位置上劃分若干個組團(tuán)，開發(fā)企業(yè)不參與經(jīng)營，邀請專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行分段式功能管理。各種層面上的關(guān)系進(jìn)行合并，得出項目成功的基本要素。大客戶談判工作正式啟動，（包括投資類大客戶和經(jīng)營類大客戶）C板塊 銷售工作重點轉(zhuǎn)移或暫停，加快步行街招商工作，面向全市、甚至于全省、全國開始招商，自有品牌的建立、宣傳工作開始強(qiáng)化，提高經(jīng)營者和供應(yīng)商的投資信心，提升大眾消費(fèi)者對項目的期望值。② 大品牌的移入。③通過供求關(guān)系調(diào)整價格。但是，可能會出現(xiàn)消費(fèi)方面不均衡的情況。這種做法的原則是以在小范圍內(nèi)損失短期租金差價為代價，為整條步行街的價格行情做試探測試。銷控策略在總體價格不變的基礎(chǔ)上，利用不同時期供貨差異的虛擬動感造成感觀上的價格上漲，形成市場追漲勢，通過提高地理位置好，離核心品牌店近的物業(yè)價格，擠壓相對價格較低的物業(yè)，拉動快速銷售。 快速銷售，至少可以實現(xiàn)競爭風(fēng)險的大幅降低，利潤的安全返回。C 市場競爭突然巨變，追加廣告比降低好。作為一個專業(yè)的傳播公司，我們可以為客戶做的，已經(jīng)超出了一般意義上的產(chǎn)品包裝的服務(wù)功能。衷心地希望能夠在今后的日子里，能夠和貴公司攜手共進(jìn)。 行情差時，抗競爭能力強(qiáng)，降價就能消盤品牌怎么做？關(guān)鍵在于對“品牌”是什么的認(rèn)識我們簡單地認(rèn)為不動產(chǎn)的品牌至少是：A、 廣告：是約定，倡議客戶可以更好地生活，而不是簡單地包裝產(chǎn)品的優(yōu)、缺點。我們認(rèn)為營銷的過程不是廣告加銷售人員，是對項目的深刻理解和駕馭,進(jìn)而準(zhǔn)確的傳播。我們把項目的整體比作一個金字塔，在最下面的是開發(fā)商，他所承擔(dān)的是所有的風(fēng)險，在中間的是投資客和經(jīng)營者，他們?yōu)榭蛻羲?wù)，開發(fā)商扶持，市場決定命運(yùn)，最上面的當(dāng)然是消費(fèi)者，他們是所有環(huán)節(jié)最后的裁定者。餐飲、娛樂和購物、休閑等業(yè)態(tài)都需要引進(jìn)領(lǐng)航店。第3模塊中 返租工作正式啟動、保證步行街的品質(zhì)和完整。在對待大客戶購買的策略下，建議：針對性的渠道銷售方式對市場媒體宣傳。④ 利好消息傳出。同時配合經(jīng)營者宣傳和造勢，把對品牌的期望值推向最高峰，建立以客戶經(jīng)營為第一目的的生產(chǎn)形式，以經(jīng)營客戶為主，配合客戶進(jìn)行品牌優(yōu)勢宣傳、降低成本。這是一個復(fù)雜的，漫長的過程。按行業(yè)的不同，請專業(yè)團(tuán)隊管理，力爭做到專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做。原因：錯位競爭的需要，避免和傳統(tǒng)商業(yè)大戶的競爭?！跋憬叫薪帧表椖繎?yīng)著眼加強(qiáng)經(jīng)營能力，把各個元素恰當(dāng)?shù)姆诺讲叫薪种腥?，形成一個功能完整的業(yè)態(tài)。物業(yè)面積在有可的情況下做大，以滿足不同面積需求的客戶。項目現(xiàn)有的優(yōu)勢幾乎全部是政策性傾向。項目設(shè)計量雄厚，在業(yè)界有較強(qiáng)的影響力。前期“匯龍城”曾歷經(jīng)四次調(diào)整銷售及租金價格。（4）環(huán)境、氛圍創(chuàng)造的好，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施厚實。租賃價