【正文】 住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式： a、 高層塔樓：可以大幅度節(jié)約占地面積，利于攤薄地價和配套建設(shè)費，適宜于在地價高昂、人口稠密的地區(qū)建設(shè)，土地的節(jié)省可以形成中心花園和組團綠地；但塔樓的設(shè)計常常帶來較為明顯的弊端，如朝向、采光、通風(fēng)以及景觀等條件的不均勻性，不能形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。二套已經(jīng)出臺的生態(tài)住宅的標準。 n、 溝通交流空間的營造。 f、 居住小區(qū)道路交通布局 g、 重視均好性：強調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)境的均好。 （1）規(guī)劃的原則： a、 先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃，最后做建筑規(guī)劃。消費者購買房子買到的是一整套為客戶度身定制的高尚生活方式。 （5） 按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、 獨居者。 確定項目的目標市場 （1） 市場定位就是將目標市場定位在哪個或者哪幾個細分市場。 （4） 市場也是不斷變化的，研究必須持續(xù)進行 （5） 研究的方法： 委托信用良好的專業(yè)市場研究公司或者房地產(chǎn)咨詢公司同時聘請顧問監(jiān)督它。 （7） 消費者精神生活和價值觀念的變化。 加入WTO之后給住宅開發(fā)帶來的機遇和挑戰(zhàn) （1） 涉外經(jīng)濟活動會更加頻繁，給寫字樓、高級公寓帶來巨大的機會。 （2） 產(chǎn)品的同質(zhì)化。 北京住宅市場的營銷環(huán)境，機遇和挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境 （1） 人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動創(chuàng)造它的需求。 什么是住宅？住宅開發(fā)？什么是房地產(chǎn)開發(fā)? 現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)制造—營銷 。 一、 市場篇（為誰建造房子？） 住宅市場需求大勢基本研判 （1） 中國城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。管理和產(chǎn)品營銷是企業(yè)利潤的最主要來源。 （4） 人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價值觀念。 （6） 三外（外資、外地、外行）的進入加劇了競爭。 （4） 促進中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。 （2） 對市場的研究就是尋找目標市場的過程，和目標顧客的過程。 （2） 主要的研究目標是產(chǎn)品細分市場的競爭者。 細分市場研究 （1） 按經(jīng)濟地位劃分為四個階級：精英階級、中產(chǎn)階級、勞動階級、窮苦階級。 （10） 其它購房偏好：對某種配置的偏好，對教育、養(yǎng)老等。 ３、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實體空間到虛擬空間。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。 d、 小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。缺點是占用土地相對較多。 （3） 住宅戶型趨于多樣 a、 從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯層以及躍層和錯層的變化。 d、 萬科青青家園提出建設(shè)“沒有見過的戶型”。 a、 地段的時空轉(zhuǎn)換。 j、 區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競爭力選擇。 （1） 建筑風(fēng)格：滿足消費者的精神和審美需求。北京印像、東晶國際 （5） 建筑語言在項目中的運用、細部的處理 a、 外立面的風(fēng)格和顏色 b、 現(xiàn)代主義建筑符號的運用 c、 溝通的設(shè)備和符號。 f、 風(fēng)水有著中國獨創(chuàng)的操作工具羅盤、指南針是中國風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。 c、 新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開發(fā)中的應(yīng)用 能營造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。 １產(chǎn)品基礎(chǔ)工作 （1） 質(zhì)量與性能。 b、 最大限度地DIY。 （3） 企業(yè)品牌的建設(shè)要比項目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。 （3） 有些方案要考慮中國的施工的實際情況，要向國外的大師詳細溝通中國的住宅開發(fā)、建筑法規(guī)、建筑施工以及地塊和項目的情況。住宅的營銷和銷售不像傳統(tǒng)的消費品，實際上他要做的事情就是一件：傳播和溝通。 （4） 缺陷：是從賣方的角度出發(fā)的，賣方處于主體性的地位。 （8） 滿足顧客的需要和欲望無極限，和顧客溝通無極限。 （8） 品牌戰(zhàn)略：不戰(zhàn)而屈人之兵。 b、 定價須考慮的因素：設(shè)計、區(qū)位、配套、競爭對手、市場、品牌、戰(zhàn)略選擇。 （2） 開發(fā)商自己銷售 （3） 委托代理商銷售12 / 12。分期付款與折扣、按揭價。 （2） 以消費者為核心，在所有的傳播環(huán)節(jié)中始終貫徹將消費者放到核心的位置上去。自有土地，降低建筑安裝造價。 （5） 4C內(nèi)容： 1990年。并不為其他所左右。 （5） 由于國外建筑市場和建筑設(shè)計市場的飽和，國外設(shè)計師很愿意拓展中國市場。 （5） 品牌的質(zhì)量是基礎(chǔ)，創(chuàng)新是要件。 d、 裝修、裝飾、設(shè)備配置、服務(wù)等方面滿足顧客的需求。 （3） 精裝修。最近有的小區(qū)準備引進可視電話，相信會為賣點。自然場可以影響人體場。 b、 風(fēng)水學(xué)即是一門綜合性的自然科學(xué)，又是一門哲學(xué)。 （3） 現(xiàn)代西方建筑的代表，不是古典風(fēng)格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義。 l、 區(qū)位對市場定位對產(chǎn)品設(shè)計的影響。 （5） 從傳統(tǒng)都市主