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正文內(nèi)容

住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體解決方案(完整版)

  

【正文】 住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式: a、 高層塔樓:可以大幅度節(jié)約占地面積,利于攤薄地價(jià)和配套建設(shè)費(fèi),適宜于在地價(jià)高昂、人口稠密的地區(qū)建設(shè),土地的節(jié)省可以形成中心花園和組團(tuán)綠地;但塔樓的設(shè)計(jì)常常帶來(lái)較為明顯的弊端,如朝向、采光、通風(fēng)以及景觀等條件的不均勻性,不能形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。二套已經(jīng)出臺(tái)的生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 n、 溝通交流空間的營(yíng)造。 f、 居住小區(qū)道路交通布局 g、 重視均好性:強(qiáng)調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)境的均好。 (1)規(guī)劃的原則: a、 先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃,最后做建筑規(guī)劃。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房子買(mǎi)到的是一整套為客戶(hù)度身定制的高尚生活方式。 (5) 按家庭劃分:傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、 獨(dú)居者。 確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) (1) 市場(chǎng)定位就是將目標(biāo)市場(chǎng)定位在哪個(gè)或者哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 (4) 市場(chǎng)也是不斷變化的,研究必須持續(xù)進(jìn)行 (5) 研究的方法: 委托信用良好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究公司或者房地產(chǎn)咨詢(xún)公司同時(shí)聘請(qǐng)顧問(wèn)監(jiān)督它。 (7) 消費(fèi)者精神生活和價(jià)值觀念的變化。 加入WTO之后給住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn) (1) 涉外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)更加頻繁,給寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。 (2) 產(chǎn)品的同質(zhì)化。 北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境,機(jī)遇和挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境 (1) 人口環(huán)境:龐大的人口基數(shù)。薩伊定律給我們的啟示:供給能自動(dòng)創(chuàng)造它的需求。 什么是住宅?住宅開(kāi)發(fā)?什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)? 現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu),研發(fā)制造—營(yíng)銷(xiāo) 。 一、 市場(chǎng)篇(為誰(shuí)建造房子?) 住宅市場(chǎng)需求大勢(shì)基本研判 (1) 中國(guó)城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。管理和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)利潤(rùn)的最主要來(lái)源。 (4) 人文環(huán)境:亞文化層次多,教育背景、職業(yè)種類(lèi)、收入、家庭形式、價(jià)值觀念。 (6) 三外(外資、外地、外行)的進(jìn)入加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 (4) 促進(jìn)中國(guó)的城市化,使城市的租賃市場(chǎng)更加活躍。 (2) 對(duì)市場(chǎng)的研究就是尋找目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程,和目標(biāo)顧客的過(guò)程。 (2) 主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。 細(xì)分市場(chǎng)研究 (1) 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí):精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。 (10) 其它購(gòu)房偏好:對(duì)某種配置的偏好,對(duì)教育、養(yǎng)老等。 3、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵??臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的,從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間,從實(shí)體空間到虛擬空間。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。先做景觀規(guī)劃,讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。 d、 小區(qū)水環(huán)境:污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。缺點(diǎn)是占用土地相對(duì)較多。 (3) 住宅戶(hù)型趨于多樣 a、 從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層以及躍層和錯(cuò)層的變化。 d、 萬(wàn)科青青家園提出建設(shè)“沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的戶(hù)型”。 a、 地段的時(shí)空轉(zhuǎn)換。 j、 區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇。 (1) 建筑風(fēng)格:滿(mǎn)足消費(fèi)者的精神和審美需求。北京印像、東晶國(guó)際 (5) 建筑語(yǔ)言在項(xiàng)目中的運(yùn)用、細(xì)部的處理 a、 外立面的風(fēng)格和顏色 b、 現(xiàn)代主義建筑符號(hào)的運(yùn)用 c、 溝通的設(shè)備和符號(hào)。 f、 風(fēng)水有著中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的操作工具羅盤(pán)、指南針是中國(guó)風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。 c、 新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用;科技在住宅開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用 能營(yíng)造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系(包括鋼結(jié)構(gòu)的使用)、高效隔熱節(jié)能的圍護(hù)體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。 1產(chǎn)品基礎(chǔ)工作 (1) 質(zhì)量與性能。 b、 最大限度地DIY。 (3) 企業(yè)品牌的建設(shè)要比項(xiàng)目品牌的建設(shè)的意義大得多,但是難度也大的多。 (3) 有些方案要考慮中國(guó)的施工的實(shí)際情況,要向國(guó)外的大師詳細(xì)溝通中國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)、建筑法規(guī)、建筑施工以及地塊和項(xiàng)目的情況。住宅的營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售不像傳統(tǒng)的消費(fèi)品,實(shí)際上他要做的事情就是一件:傳播和溝通。 (4) 缺陷:是從賣(mài)方的角度出發(fā)的,賣(mài)方處于主體性的地位。 (8) 滿(mǎn)足顧客的需要和欲望無(wú)極限,和顧客溝通無(wú)極限。 (8) 品牌戰(zhàn)略:不戰(zhàn)而屈人之兵。 b、 定價(jià)須考慮的因素:設(shè)計(jì)、區(qū)位、配套、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)、品牌、戰(zhàn)略選擇。 (2) 開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售 (3) 委托代理商銷(xiāo)售12 / 12。分期付款與折扣、按揭價(jià)。 (2) 以消費(fèi)者為核心,在所有的傳播環(huán)節(jié)中始終貫徹將消費(fèi)者放到核心的位置上去。自有土地,降低建筑安裝造價(jià)。 (5) 4C內(nèi)容: 1990年。并不為其他所左右。 (5) 由于國(guó)外建筑市場(chǎng)和建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的飽和,國(guó)外設(shè)計(jì)師很愿意拓展中國(guó)市場(chǎng)。 (5) 品牌的質(zhì)量是基礎(chǔ),創(chuàng)新是要件。 d、 裝修、裝飾、設(shè)備配置、服務(wù)等方面滿(mǎn)足顧客的需求。 (3) 精裝修。最近有的小區(qū)準(zhǔn)備引進(jìn)可視電話(huà),相信會(huì)為賣(mài)點(diǎn)。自然場(chǎng)可以影響人體場(chǎng)。 b、 風(fēng)水學(xué)即是一門(mén)綜合性的自然科學(xué),又是一門(mén)哲學(xué)。 (3) 現(xiàn)代西方建筑的代表,不是古典風(fēng)格,、哥特式、巴洛克式、洛可可式,是現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義。 l、 區(qū)位對(duì)市場(chǎng)定位對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響。 (5) 從傳統(tǒng)都市主
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