【正文】 住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式： a、 高層塔樓：可以大幅度節(jié)約占地面積，利于攤薄地價(jià)和配套建設(shè)費(fèi)，適宜于在地價(jià)高昂、人口稠密的地區(qū)建設(shè)，土地的節(jié)省可以形成中心花園和組團(tuán)綠地；但塔樓的設(shè)計(jì)常常帶來(lái)較為明顯的弊端，如朝向、采光、通風(fēng)以及景觀等條件的不均勻性，不能形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。二套已經(jīng)出臺(tái)的生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 n、 溝通交流空間的營(yíng)造。 f、 居住小區(qū)道路交通布局 g、 重視均好性：強(qiáng)調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)境的均好。 （1）規(guī)劃的原則： a、 先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃，最后做建筑規(guī)劃。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房子買(mǎi)到的是一整套為客戶(hù)度身定制的高尚生活方式。 （5） 按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、 獨(dú)居者。 確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) （1） 市場(chǎng)定位就是將目標(biāo)市場(chǎng)定位在哪個(gè)或者哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 （4） 市場(chǎng)也是不斷變化的，研究必須持續(xù)進(jìn)行 （5） 研究的方法： 委托信用良好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究公司或者房地產(chǎn)咨詢(xún)公司同時(shí)聘請(qǐng)顧問(wèn)監(jiān)督它。 （7） 消費(fèi)者精神生活和價(jià)值觀念的變化。 加入WTO之后給住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn) （1） 涉外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，給寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。 （2） 產(chǎn)品的同質(zhì)化。 北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，機(jī)遇和挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境 （1） 人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動(dòng)創(chuàng)造它的需求。 什么是住宅？住宅開(kāi)發(fā)？什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)? 現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)制造—營(yíng)銷(xiāo) 。 一、 市場(chǎng)篇（為誰(shuí)建造房子？） 住宅市場(chǎng)需求大勢(shì)基本研判 （1） 中國(guó)城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。管理和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)利潤(rùn)的最主要來(lái)源。 （4） 人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類(lèi)、收入、家庭形式、價(jià)值觀念。 （6） 三外（外資、外地、外行）的進(jìn)入加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 （4） 促進(jìn)中國(guó)的城市化，使城市的租賃市場(chǎng)更加活躍。 （2） 對(duì)市場(chǎng)的研究就是尋找目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程，和目標(biāo)顧客的過(guò)程。 （2） 主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。 細(xì)分市場(chǎng)研究 （1） 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí)：精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。 （10） 其它購(gòu)房偏好：對(duì)某種配置的偏好，對(duì)教育、養(yǎng)老等。 ３、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實(shí)體空間到虛擬空間。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。 d、 小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。缺點(diǎn)是占用土地相對(duì)較多。 （3） 住宅戶(hù)型趨于多樣 a、 從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層以及躍層和錯(cuò)層的變化。 d、 萬(wàn)科青青家園提出建設(shè)“沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的戶(hù)型”。 a、 地段的時(shí)空轉(zhuǎn)換。 j、 區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇。 （1） 建筑風(fēng)格：滿(mǎn)足消費(fèi)者的精神和審美需求。北京印像、東晶國(guó)際 （5） 建筑語(yǔ)言在項(xiàng)目中的運(yùn)用、細(xì)部的處理 a、 外立面的風(fēng)格和顏色 b、 現(xiàn)代主義建筑符號(hào)的運(yùn)用 c、 溝通的設(shè)備和符號(hào)。 f、 風(fēng)水有著中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的操作工具羅盤(pán)、指南針是中國(guó)風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。 c、 新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用 能營(yíng)造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護(hù)體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。 １產(chǎn)品基礎(chǔ)工作 （1） 質(zhì)量與性能。 b、 最大限度地DIY。 （3） 企業(yè)品牌的建設(shè)要比項(xiàng)目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。 （3） 有些方案要考慮中國(guó)的施工的實(shí)際情況，要向國(guó)外的大師詳細(xì)溝通中國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)、建筑法規(guī)、建筑施工以及地塊和項(xiàng)目的情況。住宅的營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售不像傳統(tǒng)的消費(fèi)品，實(shí)際上他要做的事情就是一件：傳播和溝通。 （4） 缺陷：是從賣(mài)方的角度出發(fā)的，賣(mài)方處于主體性的地位。 （8） 滿(mǎn)足顧客的需要和欲望無(wú)極限，和顧客溝通無(wú)極限。 （8） 品牌戰(zhàn)略：不戰(zhàn)而屈人之兵。 b、 定價(jià)須考慮的因素：設(shè)計(jì)、區(qū)位、配套、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)、品牌、戰(zhàn)略選擇。 （2） 開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售 （3） 委托代理商銷(xiāo)售12 / 12。分期付款與折扣、按揭價(jià)。 （2） 以消費(fèi)者為核心，在所有的傳播環(huán)節(jié)中始終貫徹將消費(fèi)者放到核心的位置上去。自有土地，降低建筑安裝造價(jià)。 （5） 4C內(nèi)容： 1990年。并不為其他所左右。 （5） 由于國(guó)外建筑市場(chǎng)和建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的飽和，國(guó)外設(shè)計(jì)師很愿意拓展中國(guó)市場(chǎng)。 （5） 品牌的質(zhì)量是基礎(chǔ)，創(chuàng)新是要件。 d、 裝修、裝飾、設(shè)備配置、服務(wù)等方面滿(mǎn)足顧客的需求。 （3） 精裝修。最近有的小區(qū)準(zhǔn)備引進(jìn)可視電話(huà)，相信會(huì)為賣(mài)點(diǎn)。自然場(chǎng)可以影響人體場(chǎng)。 b、 風(fēng)水學(xué)即是一門(mén)綜合性的自然科學(xué)，又是一門(mén)哲學(xué)。 （3） 現(xiàn)代西方建筑的代表，不是古典風(fēng)格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義。 l、 區(qū)位對(duì)市場(chǎng)定位對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響。 （5） 從傳統(tǒng)都市主