【正文】 .... ................................ ....... ......5................ .............. .................... ........7............................ ........ ...................................9.............................. .............................................20.................... .......................................................21................................... ...................... .........................23............................... ..................................................25....................................……….......….......................................27 附件一：順天城管理費(fèi)收入預(yù)測表 .............. ........................................28附件二：順天城管理費(fèi)支出預(yù)測表...........................................................28附件三：順天城管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測表............................... ...................29附件四：順天城管理處物資裝備表....................................... ...................30 附件五：順天城管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表...............................31前期開辦費(fèi) 管理方案簡介1 目的本方案旨在明確對順天城高層商住樓進(jìn)行管理的質(zhì)量目標(biāo)、管理流程及要求。順天城物業(yè)設(shè)施設(shè)備簡單，主要有停車場系統(tǒng)、消防自動報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)等。 管理目標(biāo) 通過智能化封閉式的管理方式，周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城各業(yè)主提供完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。b. 辦理房屋交接，自行車存放手續(xù)，收發(fā)報(bào)紙和信件，管理停車場。i. 維護(hù)、保養(yǎng)所使用的機(jī)電設(shè)備及消防設(shè)施，發(fā)生故障和問題及時通知有關(guān)單位來處理，保障設(shè)備處于完好狀態(tài)。順天城管理處實(shí)行房屋本體維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由管理處主任定期向順天城業(yè)主委員會匯報(bào)項(xiàng)目的執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，確保房屋本體始終完好，使用功能不斷完善。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷。f） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報(bào)警、出入門控制管理等功能。緊急情況時，按公司《應(yīng)急處理方案》辦理。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時向119報(bào)警。（4） 關(guān)上廳門，按“上行”或“下行”按鈕，將電梯轎廂在最近樓層平層。（4） 插入松抱閘手柄，并小心將抱閘撬開。 業(yè)主入住準(zhǔn)備工作流程業(yè)主確定搬遷計(jì)劃（搬遷日期及時間、搬運(yùn)物資數(shù)量）管理處確定停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時間、電梯使用保安安排電梯指揮車輛物品代管清潔準(zhǔn)備現(xiàn)場指引值班接待回訪事務(wù)機(jī)電水電檢查電梯檢查 通知 管理處 客戶服務(wù)中心為方便業(yè)戶咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心和24小時值班電話，由專人接聽、接待來訪及處理其它服務(wù)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。維修記錄歸檔結(jié)合報(bào)修項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)定安排時間回訪將結(jié)果報(bào)告管理處客戶服務(wù)中心現(xiàn)場處理完成，計(jì)算有償費(fèi)用并請報(bào)修人驗(yàn)收及記錄回訪意見一時無法解決或根本無法解決的問題，要立即聯(lián)系報(bào)修人說明情況或商定處理的辦法及時間非急需處理的問題，半個工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系，1—2個工作日內(nèi)予以處理急需處理的問題，10分鐘趕到現(xiàn)場予以處理接到報(bào)修的有關(guān)部門客戶服務(wù)中心分類并通知相關(guān)部門處理業(yè)戶報(bào)修 不滿意 滿意  環(huán)境管理為提高順天城大廈環(huán)境管理水平，為業(yè)戶創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、安靜、舒適的商住生活環(huán)境，CPM公司結(jié)合自身多年來的環(huán)境管理工作經(jīng)驗(yàn)，決定將環(huán)境管理中的綠化專業(yè)化工作采取外包形式承包給綠化專業(yè)公司經(jīng)營，清潔工作仍由管理處自行承擔(dān)。 配備適宜的安管隊(duì)員，定期對安管隊(duì)員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 危急業(yè)戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 公用設(shè)施管理 管理處按《公用設(shè)施管理規(guī)程》對大廈公用設(shè)施進(jìn)行管理。 員工培訓(xùn) 由CPM長沙分公司統(tǒng)一安排培訓(xùn)。為此，我們列出以下六條增收節(jié)支措施：1. 抓好管理，強(qiáng)化監(jiān)督，減少違章和人為破壞公共設(shè)施和環(huán)境現(xiàn)象，減少維修費(fèi)用支出。2. 在宣傳欄張?zhí)麄髻Y料，提高業(yè)戶對電及煤氣等各項(xiàng)防范措施的認(rèn)識，愛護(hù)大廈的公用設(shè)施及衛(wèi)生環(huán)境。3. 順天城各宣傳欄要堅(jiān)持不斷地宣傳物業(yè)管理法規(guī)。5. 堅(jiān)持每個季度向業(yè)戶公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支情況。4. 條件成熟編輯出版《順天城客戶通訊》，加強(qiáng)業(yè)戶之間的溝通。