【正文】 、地區(qū)有關(guān)定額、預(yù)算、價格、合同等方面的規(guī)定，制定公司相應(yīng)規(guī)章制度，經(jīng)批準后，組織實施并監(jiān)督執(zhí)行，以控制投資。審核工程前期各項費用支出，并對前期工作質(zhì)量負責。深入設(shè)計現(xiàn)場，監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量，使設(shè)計優(yōu)化合理、安全、經(jīng)濟、最大限度地減少投資，降低工程成本。組織參與有關(guān)工程的工作會議。（二）現(xiàn)場項目經(jīng)理崗位職責切實執(zhí)行公司開發(fā)建設(shè)計劃，盡全力確保實現(xiàn)預(yù)期目標。公司項目管理班子由公司副總經(jīng)理（項目總負責人）、前期部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、預(yù)決算部經(jīng)理、總師辦人員及辦公室人員組成；現(xiàn)場項目管理部由項目經(jīng)理、專業(yè)管理工程師、造價工程師及資料員組成。未經(jīng)批準，招標人和項目代建位自行變更建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標準、擴大建設(shè)規(guī)模、致使工期延長，投資增加，保留追究責任和責成經(jīng)濟賠償?shù)臋?quán)利。第三節(jié) 項目管理模式概述本工程的實施采取“項目管理”的模式，由本次中標的項目代建方代表招標人負責項目建設(shè)全過程組織管理工作，在項目管理服務(wù)期限內(nèi)招標人授權(quán)項目代建單位在代建合同約定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)行使項目建設(shè)的代建管理權(quán)。 濱河人家開發(fā)項目代 建 實 施 方 案鹽城東方綠地置業(yè)有限公司2011年11月6日第一部分 項目代建管理總體方案第一章 項目概況第一節(jié) 前 言十分感謝鹽城市場亭湖區(qū)城市資產(chǎn)資實業(yè)有限公司給予我司參與“濱河人家”建設(shè)工程代建投標的機會，我司在認真閱讀招標文件和踏勘施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)上編制的投標文件，深刻理解本項目代建的特點和要求，對本項目建設(shè)全過程為招標人提供的各項管理服務(wù)內(nèi)容、管理措施進行了詳細的敘述，對招標文件的各項實質(zhì)性要求和條件均作出一一響應(yīng)，請各位專家評委審閱。一、項目代建管理的模式由招標人通過公開招標形式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司作為項目單位承擔項目建設(shè)代建管理任務(wù)。建設(shè)項目的資金撥付與管理，項目建設(shè)所需工程進度款經(jīng)項目代建單位、招標人核定后按規(guī)定撥付。第二節(jié)、崗位職責（一）項目總負責人崗位職責根據(jù)項目策劃，組織編寫并審定項目勘察與設(shè)計任務(wù)書，內(nèi)容力求詳盡，體現(xiàn)策劃意圖，貫徹成本控制概念；組織并參與設(shè)計方案評審，提出修改意見，完善設(shè)計方案；組織監(jiān)控施工圖設(shè)計全過程，確保技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理。嚴格執(zhí)行與各單位簽訂的合同條款?？刂乒こ虛芸?，根據(jù)進度、質(zhì)量等實際情況執(zhí)行合同條款。組織編寫施工組織設(shè)計，審查各施工單位的施工組織設(shè)計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執(zhí)行；認真閱讀圖紙、組織設(shè)計技術(shù)交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。組織工程前期人員完成所規(guī)定的工作，協(xié)調(diào)與其他部門之間的工作。審核公司范圍內(nèi)工程招標標的，并對公司范圍內(nèi)所有工程合同備案。對工程進度、質(zhì)量、投資、安全負具體監(jiān)管責任，對各項目的質(zhì)量、進度、投資、安全要有預(yù)見性并提出書面意見。（八）、造價工程師崗位職責熟練掌握和合理理解施工圖紙、定額內(nèi)容及相關(guān)取費文件精神。及時掌握、分析和反饋建筑材料價格的市場動態(tài)。第二部分 項目管理目標和主要措施第一章 項目質(zhì)量管理目標和主要措施第一節(jié) 質(zhì)量管理體系一、質(zhì)量目標本工程質(zhì)量目標： 達到一次性綜合驗收合格標準。規(guī)定了必須進行隱蔽檢查的項目和檢查內(nèi)容。● 領(lǐng)導(dǎo)作用?！?持續(xù)改進。第二節(jié) 質(zhì)量控制階段為了加強對項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制，明確各施工階段質(zhì)量控制的重點，項目代建方把項目質(zhì)量控制分為事前質(zhì)量控制、事中質(zhì)量控制和事后質(zhì)量控制三個階段。其具體措施是：工序交接有檢查；質(zhì)量預(yù)控有對策；施工項目有方案；技術(shù)措施有交底；圖紙會審有記錄；配制材料有試驗；隱蔽工程有驗收；計量器具校正有復(fù)核；設(shè)計變更有手續(xù)；鋼筋代換有制度；質(zhì)量處理有復(fù)查；成品保護有措施；行使質(zhì)控有否決；質(zhì)量文件有檔案（凡是與質(zhì)量有關(guān)的技術(shù)文件，如水準、坐標位置，測量放線記錄，沉降、變形觀測記錄，圖紙會審記錄，材料合格證明、試驗報告，施工記錄，隱蔽工程記錄，設(shè)計變更記錄，調(diào)試、試壓運行記錄，試車運轉(zhuǎn)記錄，竣工圖等都要編目建檔）。二、材料的控制材料控制包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等的控制，主要是嚴格檢查驗收，正確合理地使用，建立管理臺帳，進行收、發(fā)、儲、運等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免混用和將不合格的原材料使用到工程上。尤其是施工現(xiàn)場，要建立文明施工和文明生產(chǎn)的環(huán)境，保持材料設(shè)備堆放有序，道路暢通，工作場所清潔整齊，施工秩序井井有條，為確保質(zhì)量創(chuàng)造良好條件。停工后復(fù)工前檢查。第五節(jié) 施工工序質(zhì)量管理與控制工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成，要控制工程項目施工過程的質(zhì)量，首先必須控制工序的質(zhì)量。為了控制關(guān)鍵過程的工程質(zhì)量，要求施工單位編制施工方案，組織質(zhì)量技術(shù)交底，下達作業(yè)指導(dǎo)書，對施工全過程實施質(zhì)量檢驗。事故發(fā)生后，項目代建方必須及時組織調(diào)查處理。這樣，才能對事故作出明確的處理結(jié)論。3）被檢驗部分的項目其規(guī)定的功能必須齊全，其所使用的材料及設(shè)備已符合本招標工程合同文件及被確認的樣品所要求的質(zhì)量、數(shù)量、位置、誤差、間距、功能。三、檢驗程序各施工單位向項目代建方組織的竣工驗收小組提交一份詳盡計劃，該計劃應(yīng)結(jié)合項目代建方制定的總計劃，以便統(tǒng)籌安排，確保檢驗工作正常進行。在協(xié)調(diào)方面，通過對供應(yīng)商、加工廠家、運輸單位的協(xié)調(diào)，以達到質(zhì)量控制的目的。項目代建方負責檢查各有關(guān)單位的試驗原件存檔情況；同時，建立“檢驗、試驗工作記錄表”，上機存儲試驗記錄，以便隨時備查。建立廠家提供f28強度報告制度：混凝土攪拌廠家做28天標養(yǎng)強度報告，這是商品混凝土廠家起碼的職責，為確保這一制度的實施，應(yīng)在混凝土供應(yīng)合同中明確。項目實施階段工程建設(shè)總進度目標規(guī)劃的調(diào)整根據(jù)工程項目的實際進展情況以及委托方對工程進度目標的調(diào)整要求按月、按工程進展的不同階段及時調(diào)整各項工程規(guī)劃和計劃。辦理各項政府手續(xù)報批包括但不限于建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、消防、人防的審批，市政各口方案的審批、市政工程規(guī)劃許可證，開工證及接用手續(xù)等。統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一管理，對所有參建施工單位實行指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、服務(wù)；與此同時，對承包合同的工期、質(zhì)量、造價實施動態(tài)控制與管理。項目部會同監(jiān)理單位與進場的各施工單位辦理現(xiàn)場供水、供電及測量控制點的交接手續(xù)。進度信息的數(shù)據(jù)，除要主動向各有關(guān)單位收集，并取得他們的支持外，同時向招標人單位提出要求，建立各有關(guān)單位提供進度信息的制度，以形成相對完善的進度控制體系。合同措施1）在簽訂的各類承包合同或采購合同重，明確有關(guān)進度保證的條款，并余經(jīng)濟掛鉤。在項目建設(shè)過程中，我司將充分發(fā)揮項目管理優(yōu)勢，在技術(shù)可行的條件下，優(yōu)化施工組織方案；同時，在招標程序、現(xiàn)場簽證、結(jié)算等程序上嚴格把關(guān)，確保實現(xiàn)項目投資管理目標。在繼續(xù)完成余下設(shè)計工作的過程中，我司將遵循以下原則，加強設(shè)計階段投資管理的工作。為了不超過計劃投資，就要以初步設(shè)計開始前的項目計劃投資估算為目標，使初步設(shè)計的概算不超過估算。管理處理好設(shè)計費用與控制工程造價及經(jīng)常使用費的關(guān)系。3）建筑構(gòu)造方案的技術(shù)經(jīng)濟評價?？梢圆捎镁C合評審可采用打分法，對各指標考慮權(quán)重，最后統(tǒng)計出綜合評價值。項目代建方設(shè)計管理工程師重點監(jiān)控各階段的方案估算和分項概算，起到加強預(yù)控和平行監(jiān)控作用。其中，進行定額或指標的補充定額的項目劃分、內(nèi)容組成、編制原則等要與現(xiàn)行的定額精神一致。提高審查工作的質(zhì)量。三、合理制定標底價格以攔標底價作為各投標人報價的上限價，防范“圍標、抬標”；以標底下浮適當?shù)陌俜致首鳛橄孪?，防止惡性競爭，避免低于成本價中標，最終給承包商、招標人帶來損失。工程開工前組織好圖紙會審工作，盡量避免事后設(shè)計變更造成的返工損失。有效控制設(shè)計變更。認真審查把好文件關(guān)，通過投資控制促進各項工作。三、項目投資階段的事后控制對項目投資階段的事后控制工程項目的竣工驗收、工程竣工結(jié)算是投資控制的最后一個工作環(huán)節(jié)，是確定工程造價的最終手段，所以認真審核竣工驗收資料、工程竣工結(jié)算、進行反索賠是重要環(huán)節(jié)。監(jiān)督施工單位采取措施進行預(yù)防，減少不可抗力造成的損失造成費用索賠的情況發(fā)生后，督促項目監(jiān)理方必須及時進行調(diào)查取證，并及時提出處理意見，對施工提出的各項費用索賠進行識別，力求站在公正的立場上，公平、合理的給予簽認，并報項目代建方審批。合同管理是動態(tài)的過程，主要包括以下程序：l 階段工程量確認程序l 現(xiàn)場指令匯集整理確認程序l 材料設(shè)備投標報價管理程序l 投標報價管理程序l 合同分發(fā)歸檔管理程序l 合約支付暫扣程序等。三、工程造價與工程款撥付管理編制資金使用計劃編制資金使用控制計劃，合理地確定工程造價控制目標值，包括總目標值、分目標值以及各細目標值，是確保實現(xiàn)投資目標的前提。工程量清單中的“總則”與“項目簡要說明”條款規(guī)定了“清單表格”中每一清單子目的計量方法，同時還規(guī)定了按規(guī)定的計量方法確定的單價所包括的工作內(nèi)容和范圍。在招標人與施工單位結(jié)算完畢之后，各有關(guān)單位持工程付款申請表、工程驗收合格證等有效證件向項目代建方辦理申請支付15％的結(jié)算尾款的手續(xù)，經(jīng)項目代建方確認后，送招標人審定。1）事前控制管理是實現(xiàn)項目成本控制目標的基礎(chǔ)在項目的施工合同簽定后，應(yīng)由項目代建方牽頭組織有關(guān)部門及人員進行合同交底分析。并主要分析：l 項目代建方的主要合同責任、工程范圍和權(quán)利；l 招標人的主要責任和權(quán)利；l 合同價格、計價方式和補償條件；l 工期要求和補償條件；l 施工中一些具體問題的處理方法和過程，如工程變更、付款程序 等；l 爭執(zhí)的解決；l 雙方的違約責任；l 合同履行時應(yīng)注意的問題和風險等。四、工程造價的動態(tài)統(tǒng)計與分析項目代建方應(yīng)動態(tài)統(tǒng)計每月核定的工程進度款，繪制實際造價累計曲線，并與計劃工程造價曲線圖進行對比。分部分項工程實際完成工程量應(yīng)以設(shè)計圖紙為依據(jù)。2）工程造價編碼系統(tǒng)為了減少投資控制的工作量，提高投資控制工作的效率，在工程造價目標分解的基礎(chǔ)上，對每一工作單元自上而下實施統(tǒng)一編碼，形成一個與工程造價目標分解體系相適應(yīng)的編碼體系。2）投資控制管理任務(wù)施工階段工程投資控制管理的主要任務(wù)是通過專業(yè)工程付款控制、變更簽證控制、預(yù)防并處理好費用索賠、挖掘節(jié)約投資潛力來努力實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資。第八節(jié) 投資控制的管理及措施一、合同管理措施項目的合同管理工程項目的合同管理是對工程項目建設(shè)過程中所發(fā)生的或所涉及的一切經(jīng)濟、技術(shù)合同的簽訂、履行、索賠，到合同期滿結(jié)算直至歸檔的全過程所進行的管理工作。工程竣工資料是準確進行工程結(jié)算的有力保證。并由現(xiàn)場計量人員逐項核實施工單位所報計量工程是否已完成，審查有關(guān)的質(zhì)量保證資料的真實性與及時性，檢查其他各項施工單位應(yīng)負責的安全、文明施工等落實執(zhí)行情況是否受控，通過工程款支付審批來反作用于質(zhì)量、進度等方面工作，達到共同促進提高。二、施工階段投資的事中控制及時對己完工程進行計量：項目代建方現(xiàn)場管理人員、計量人員應(yīng)對工程量清單和合同文件規(guī)定的各項費用，以及批準的工程變更和索賠等及時計量，計量依據(jù)為：1）工程量清單及技術(shù)規(guī)范中相應(yīng)的計量支付說明2）設(shè)計圖紙：3）工程設(shè)計變更及洽商記錄： 4）合同條件、技術(shù)規(guī)范和投標文件；5）有關(guān)計量的補充協(xié)議和文件：6）索賠審批資料。按合同要求及時協(xié)調(diào)處理各種影響施工事宜，使各專業(yè)工程施工單位均能如期收到設(shè)計文件，按期進場施工，避免工期和費用索賠。四、材料設(shè)備采購主要材料設(shè)備對工程造價的影響較大，組織主要材料設(shè)備的招標采購工作，不僅可以保證工程的質(zhì)量，而且可直接為招標人節(jié)約投資。當采用預(yù)算單價或擴大綜合單位計算安裝費時，要審查采用的各種單位是否合適，計算的安裝工程量是否符合規(guī)則要求，當采用概算指標計算安裝費時，要審查采用的概算指標是否合理，另外，還要審查計算安裝費的設(shè)備數(shù)量及種類是否符合設(shè)計要求。內(nèi)容包括：具體的工程投資分解和工程量控制策劃書等：4）可能時，項目代建方設(shè)計管理工程師應(yīng)對有關(guān)專業(yè)或工程分項、分部采用限額設(shè)計進行策劃，使工程技術(shù)與投資，使用功能和成本處于最佳配置：5）項目代建方設(shè)計管理工程師對限額設(shè)計制定跟蹤管理辦法，項目代建方設(shè)計管理工程師對限額設(shè)計實施情況進行監(jiān)督檢查．對偏離控制基準的費用進行分析，對限額設(shè)計工程量清單之外的變更項目進行修改和補充：6）本項目配套設(shè)施齊全，涉及土建、電力、照明、空調(diào)、給水、排水、防災(zāi)、保安、電視、通訊等多種專業(yè)，所以項目代建方設(shè)計管理工程師應(yīng)在選用材料、構(gòu)配件、器材、設(shè)備及型號、品種、質(zhì)量、技術(shù)標準等既滿足使用功能又投資合理，節(jié)能高效的產(chǎn)品：7）對工程實施中可能發(fā)生的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)，對設(shè)計變更要組織評審，分析變更的原因及責任，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段：8）對影響工程造價的重大設(shè)計變更，設(shè)計單位應(yīng)先做預(yù)算后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制：9）項目代建方設(shè)計管理工程師應(yīng)對項目費用審查審查時，綜合項目特點，弄清各項費用所包含的具體內(nèi)容，避免重復(fù)或遺漏。特殊的工藝特性或構(gòu)造，均應(yīng)實行先進行估價，再進行多方案此選，以得出最優(yōu)方案。單指標可以是效益指標也可以是費用性指標對于某些專業(yè)工程，盡管方案不同，其收益或功能沒有太大的差異，這種情況下可采用最小費用法。4）材料選用的技術(shù)經(jīng)濟分析。主要材料、設(shè)備的選用。三、設(shè)計階段投資宏觀管理審查可行性研究和設(shè)計任務(wù)書，審查設(shè)計概算的真實性和準確性，對概算編制方法的審查實行嚴密有效的監(jiān)督管理。因此，必須花大力氣，認真研究分析影響投資的重大問題，努力調(diào)動設(shè)計方的積極性與主動性，充分發(fā)揮設(shè)計人員和科學(xué)技術(shù)的力量，實施價值工程，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，力求使大量的設(shè)計變更消滅在設(shè)計階段，從根本上控制投資。二、投資控制的技術(shù)手段