【正文】 入行業(yè)全國30強的市場，也獲得其當年繳納市級稅收地方留成增量部分的資金支持。2011年，國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見 （國發(fā)〔2011〕32號）指出：中原地處我國中心地帶，是中華民族和華夏文明的重要發(fā)源地。在東漢和隋唐時期，洛陽的城市發(fā)展曾兩度達到了鼎盛，東漢時的洛陽曾是世界各國朝禮之地；在盛唐時期，作為東京的洛陽與西京長安共同成為世界上最大的都會城市。（3）建筑條件充足本項目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達到，加之省市有關(guān)部門和當?shù)卣闹С值?，可以確保項目建設(shè)順利實施。 當前，在新的宏觀條件下，一方面國家管理資源日益規(guī)范，手段更加先進，監(jiān)管力度更大。經(jīng)過反復(fù)論證研究，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項目可研階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合老城區(qū)邙山鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)用地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、環(huán)境保護與勞動安全及節(jié)能措施、項目管理及實施計劃安排、投資估算與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析，重點研究和論述了項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。洛陽地處中原，將會是宏進全國市場網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐, 對平穩(wěn)農(nóng)產(chǎn)品價格, 改善農(nóng)產(chǎn)品的物價信息的時效性, 提高農(nóng)民的收入有積極性的作用。幾年來，洛陽市在加快洛南新區(qū)建設(shè)步伐的同時，對舊城改造力度也進一步加強，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 項目開發(fā)的理由我國農(nóng)產(chǎn)品供給由長期短缺變?yōu)榭偭炕酒胶?，并出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，我國農(nóng)產(chǎn)品市場已經(jīng)進入了由需求主導(dǎo)的買方市場。（4）國家發(fā)展改革委員會頒發(fā)的《可行性研究報告編制方法綱要》。該項目將建設(shè)成為設(shè)施一流、國內(nèi)領(lǐng)先的綜合性農(nóng)產(chǎn)品交易中心，包括果菜交易中心、水產(chǎn)交易中心、副食品交易中心、糧油交易中心、倉儲冷鏈物流中心、加工配送中心、質(zhì)量檢驗檢測中心、結(jié)算中心、監(jiān)控中心和相關(guān)的市場配套設(shè)施等。有著扎實的專業(yè)基礎(chǔ)知識及豐富的人生閱歷，善于思考，敢想敢干，有艱苦創(chuàng)業(yè)，開拓創(chuàng)新的精神和多年的建設(shè)項目管理經(jīng)驗，有較強的組織管理和把握全局的能力，是一個很好的管理人才?，F(xiàn)為我國最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理企業(yè)之一，公司在我國目前主要經(jīng)營及管理的三大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易平臺分別位于湖北省武漢市、廣西壯族自治區(qū)玉林市和江蘇省徐州市，在全中國已初步建立并形成了集農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、批發(fā)、零售于一體、覆蓋全國的農(nóng)副產(chǎn)品大流通體系，并為全國農(nóng)產(chǎn)品提供了一個集高素質(zhì)管理、食品安全監(jiān)控和分銷流暢的交易平臺、鏈條。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司成立于2011年11月，位于xxxxxxxx，公司注冊資本為18000萬港幣，法定代表人：xxxxxx。1999年加入xxxxxx集團有限公司任董事總經(jīng)理，2009年加入中國農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司并任董事局主席。良好的投資環(huán)境，為本項目的進一步落實提供了可靠的保證。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目名稱單位數(shù)量說明1總用地面積公頃 2總建筑面積m2237967 3總投資億元3人民幣 4道路面積公頃 5綠化面積公頃6綠化率%207容積率 可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍 項目編制依據(jù)：（1）承辦單位編制本項目可行性研究報告委托書。（10）項目地理位置圖。而不斷發(fā)展壯大的餐飲業(yè)飲食需求的70%來自一級農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。近年來，老城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)市委提出的“中心開花在老城體現(xiàn)”、“老城要在全省爭取名次”的要求，樹立“大產(chǎn)業(yè)、大文化、大發(fā)展”的理念，抓住市委毛萬春書記擔任老城區(qū)首席服務(wù)官的機遇，突出抓好文化旅游、樓宇地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商貿(mào)服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和民生民利六大重點工作，強化項目建設(shè)、招商引資、民營經(jīng)濟三個支撐，推動老城區(qū)經(jīng)濟社會快速發(fā)展，并取得了很大的成績。因此，該項目的確立利國利民，該項目的建設(shè)迫在眉睫。1．8 結(jié)論及建議 結(jié)論通過對本項目各項設(shè)計內(nèi)容進行分析研究，本報告認為此項目是可行的，其中主要理由如下：（1）項目建設(shè)非常必要且具有重要意義。因此項目建設(shè)非常必要且具有重要意義。以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明主要的發(fā)祥地之一。 輝煌文明史，殷殷鑒古今。中共洛陽市委、市政府出臺了鼓勵外來投資者以資金、設(shè)備、品牌、專利技術(shù)等方式投向我市重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域的相關(guān)優(yōu)惠政策及《加快培育發(fā)展大型市場的意見》，以加快我市大型市場培育發(fā)展步伐，提高商貿(mào)流通業(yè)整體競爭力。經(jīng)省政府投資主管部門批準的在建鮮活農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、電子信息產(chǎn)品技術(shù)交易市場等項目，減半征收城市建設(shè)配套費、道路臨時占用費，免收征地管理費。2011年老城區(qū)工作的總體要求是：全面貫徹落實黨的十七屆五中全會精神，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，緊緊圍繞“福民強區(qū)”發(fā)展目標，突出文化旅游、樓宇地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商貿(mào)服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和民生民利六大重點，強化項目建設(shè)、招商引資、民營經(jīng)濟三個支撐，落實環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、平安建設(shè)、作風建設(shè)三項保障，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加快和諧社會建設(shè)，推動老城經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展。緊盯境內(nèi)外500強和國內(nèi)行業(yè)100強企業(yè)，積極引進外向度高、龍頭型、總部型企業(yè)。民以食為天，“煤老板轉(zhuǎn)型做農(nóng)業(yè)”，“開發(fā)商投資億元養(yǎng)豬”，“浙商改當浙農(nóng)”，“外資進軍農(nóng)業(yè)”，“工商資本進軍農(nóng)業(yè)”，“東方集團進軍農(nóng)業(yè)”，“聯(lián)想控股進軍農(nóng)業(yè)”……近年來，關(guān)于農(nóng)業(yè)的字眼越來越多、越來越頻繁的出現(xiàn)在我們眼里， 2004年至2010年中央政府7年來連續(xù)7個中央一號文件劍指三農(nóng)問題。具備了人流、物流、信息流條件，,有建立農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心得天獨厚的優(yōu)勢。25′；海拔在150m左右。老城區(qū)始建于金朝正大元年（公元1224年），區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存文物古跡64處，有始建于東漢時期的董公祠、妥靈宮，隋唐時期的周公廟、應(yīng)天門，宋代的文峰塔，元朝的文廟、城隍廟，明清時期的鐘鼓樓、山陜會館等。近年來，老城區(qū)委、區(qū)政府緊緊抓住“文化旅游、樓宇地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商貿(mào)服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、民生民利”六個工作重點，以項目建設(shè)、招商引資、民營經(jīng)濟為支撐，以環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、平安建設(shè)、作風建設(shè)為保障，制定了《關(guān)于進一步促進中小企業(yè)發(fā)展的意見》，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的軟硬環(huán)境。 建設(shè)用地本項目為xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司通過招商引資平臺落戶老城區(qū)項目，老城區(qū)政府以積極、優(yōu)惠、快捷的工作作風為該項目辦理相關(guān)手續(xù)，目前，土地、規(guī)劃、環(huán)評審批工作均在同時進行中。 區(qū)內(nèi)規(guī)劃多棟交易大廳、大棚、商鋪、冷庫、油罐及與之配套的加工車間、結(jié)算中心、檢測檢驗中心、酒店等，總建筑面積237967平方米，分三期實施，其中一期用地230畝， 主體結(jié)構(gòu)為一層鋼屋架及框架結(jié)構(gòu)，三層商鋪為混合結(jié)構(gòu)； 項目預(yù)計工期3年。 堅持資源節(jié)約原則按照建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，堅持開發(fā)節(jié)約并重、集約利用土地，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，大力推進節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，加強資源綜合利用，合理確定開發(fā)建設(shè)標準。本項目規(guī)劃建設(shè)污水處理廠一座，區(qū)內(nèi)污水經(jīng)處理后排放至污水受納體。項目內(nèi)擬建停車場2處：分別位于項目東部和南部。4)查明場地土(黃土狀土)的濕陷性,建筑場地的濕陷類型,濕陷等級等。5．1．3 給水設(shè)計 水源：由城市自來水管網(wǎng)供水和區(qū)內(nèi)自備水源供水相結(jié)合，保證用水需求。區(qū)內(nèi)共設(shè)置2座熱交換站，一、二期設(shè)計一座、三期設(shè)計一座，每座建筑面積200平方米。 弱電系統(tǒng)設(shè)計弱電信號由市有線電視線路接入，進線選用SYWV759型同軸電纜穿SC50鋼管埋地引入。用戶處設(shè)調(diào)壓柜等中低壓調(diào)壓設(shè)施。 影響環(huán)境因素分析：本項目為農(nóng)副產(chǎn)品物流中心項目，項目建成后，不會對環(huán)境產(chǎn)生污染。施工期噪聲：該項目在施工期間，要嚴格執(zhí)行《洛陽市大氣污染防治條例》中與本項目有關(guān)條款，采取有效措施，減少土地開挖、平整、裝卸、運輸?shù)冗^程中產(chǎn)生的二次揚塵污染及噪聲。 節(jié)能設(shè)計，執(zhí)行《河南省公共建筑節(jié)能設(shè)計標準實施細則》（DBJ41/0752006）。（3）GB5005892《爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境電力裝置設(shè)計規(guī)范》。④操作安全防護：設(shè)明顯標志，指引交通導(dǎo)向。（4）場內(nèi)按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》的要求，配置干粉滅火器材。（4）、項目道路設(shè)計要充分考慮消防通道的要求。 建立食品追蹤體系由于居民消費需求的多樣性以及對提升生活質(zhì)量的關(guān)注，對“菜籃子”食品的質(zhì)量越來越關(guān)注。 批發(fā)市場法律責任農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場違反本法第三十七條規(guī)定的，責令停止銷售，追回已經(jīng)銷售的農(nóng)產(chǎn)品，對違法銷售的農(nóng)產(chǎn)品進行無害化處理或者予以監(jiān)督銷毀；沒收違法所得，處二千元以上二萬元以下罰款。7．1．5 嚴格項目資金管理，實行專賬管理、?？顚Ｓ谩澜灿煤蛿D占。工程規(guī)模：建筑面積237967平方米。 招標組織形式項目擬采用委托招標形式招標。３、建安工程費：指列入施工圖決算項目的主體房屋建筑安裝費用，包括房屋主體部分的土建工程費、水電安裝工程費及附屬工程費，本項目依據(jù)：①《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價》（2008版）②《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（2008版）③ 相應(yīng)的費用定額④ 工程造價管理處2011年第5期公布的材料價。以工程投資、運行管理費用、生產(chǎn)成本等作為項目的成本費用進行評價，以此作為判斷項目財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性的主要依據(jù)。檢測年收入為70萬元。㎡。固定資產(chǎn)折舊按平均折舊法計算，折舊年限50年，殘值率按5%計。 本項目零星支出約占當年收入的1%。表 　收入降低3%正常情況投資提高3%每年營業(yè)收入 年成本費用 營業(yè)稅金及附加年稅前利潤 財務(wù)內(nèi)部收益率%綜合以上所有財務(wù)數(shù)據(jù)可知，本項目具有良好的發(fā)展前景，但屬于低風險，低回報，高投入行業(yè)。%，%，高于行業(yè)收益水平。本項目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價值。規(guī)避此風險的辦法是密切關(guān)注國家的經(jīng)濟形勢，掌握經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)。 管理風險及對策。第十三章 附表 附圖 附件13．1 附表：投資估算比率分析表。：現(xiàn)金流量表（收入下浮3%）。（5） 項目法人對項目真實性聲明。 13．2 附圖（1）xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目總平面布置圖。：營業(yè)收入表。董事會委派管理人員均為開拓創(chuàng)新型、高素質(zhì)專業(yè)管理人才，科學管理，以實力贏取效益。本項目為農(nóng)業(yè)項目，目前是國家及地方所支持的產(chǎn)業(yè)，在宏觀政策層面不具有較大的風險。項目內(nèi)將建設(shè)污水處理廠，對廢水、垃圾進行統(tǒng)一管理，所有污染物須經(jīng)處理達標才能排放，改變了項目所在地污水隨意排放的現(xiàn)狀，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的影響。項目敏感性正常。第十一章 效益評價 經(jīng)濟效益評價。 財務(wù)指標分析 ，%，%。，年電費（含稅）；項目年耗水量2110860立方米計，年水費（含稅）。：大棚區(qū)建筑面積79680㎡，平均租金10元/月㎡。（詳見附表三）：：交易大廳建筑面積共260220㎡(含商鋪167820㎡)，平均租金20元/月 ５、建設(shè)單位管理費：項目籌建過程中所發(fā)生的費用，本項目依據(jù)基本建設(shè)會計制度暫按1%計算。 評標專家?guī)旒霸u標委員會情況本項目評標委員會由7人組成，由項目法人和評標專家組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家5人（占評委會成員總數(shù)的三分之二以上），擬從洛陽市評標專家?guī)熘须S機抽取。資金來源： 項目法人資格承辦單位名稱：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司?？辈煸O(shè)計：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計。第七章 項目管理及建設(shè)進度7．1 項目管理為確保本項目高質(zhì)量、高標準地按計劃工期完成，特制定以下管理措施。目前在大型蔬菜批發(fā)市場一般都配有檢測化學物質(zhì)的專業(yè)設(shè)備，但這些并不能打消消費者對食品安全的疑慮，即使是出臺了《食品安全法》，仍發(fā)生了已被確定應(yīng)當銷毀的問題奶粉重新改頭換面流入市場的情況，更讓人民群眾對食品安全無所適從。(6)、供電設(shè)計考慮事故照明。并根據(jù)規(guī)范要求配備必要的防火、滅火設(shè)施。 ⑥中心設(shè)立更衣室、休息室、衛(wèi)生間等勞動保護措施。為避免對工人身體健康帶來影響和傷害，必須貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針。 建筑物窗墻比: , , , 。施工期噪聲會隨著施工期的結(jié)束而結(jié)束。 環(huán)境保護治理措施：（1）污廢水處理：廢水主要是生活廢水、糞便污水及其它少量含有有害物質(zhì)的廢水經(jīng)項目內(nèi)污水處理廠處理達標后排放；盥洗用水及市場每日清洗蔬果、生鮮等產(chǎn)生的污水，經(jīng)過污水處理廠集中處理后達到國家排放標準，再經(jīng)過中水泵站處理后，成為可以循環(huán)利用的中水，用于市場綠化、保潔等方面。 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能、安全