房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理資料匯萃7(完整版)
【正文】 整體推進(jìn)該地段的商業(yè)發(fā)展。由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，而且隨著IT廣場(chǎng)淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。黃浦“十五”商業(yè)規(guī)劃中提出，區(qū)域商業(yè)將向?qū)I(yè)化商場(chǎng)方向發(fā)展，而下列這些項(xiàng)目已在摸索和實(shí)踐中，研究它們將對(duì)本項(xiàng)目具有參考和借鑒意義。 圣力國(guó)際廣場(chǎng)的招商如此成功，原因如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場(chǎng)和百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)兩家電子市場(chǎng)的撤出，其中大部分的經(jīng)銷商愿意搬到距離原來(lái)幾百米之遙而且租金相對(duì)便宜的圣力數(shù)碼廣場(chǎng)；其二在淮海路的周圍，距離圣力數(shù)碼廣場(chǎng)不過(guò)300、400米的地方高檔寫(xiě)字樓里上萬(wàn)家中外企業(yè)與三十萬(wàn)白領(lǐng)，這都是項(xiàng)目潛在的商務(wù)客源加上老西門周邊社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來(lái)源豐富；而原因之三，則是圣力數(shù)碼“無(wú)孔不入”的宣傳攻勢(shì)。3. 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定）1988年3月1日，第一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)在美國(guó)密蘇里州的華盛頓開(kāi)業(yè)。首先我們將區(qū)域消費(fèi)者分為四類：第一為周邊高檔居住區(qū)居民、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務(wù)性客戶群、第四為外來(lái)旅游者。 外輻區(qū)域客源收入狀況 180。 普遍高于一般客戶消費(fèi)心理 180?！凹偃障M(fèi)”以其十分顯著的特征在每一個(gè)長(zhǎng)假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來(lái)，是一種值得十分重視的現(xiàn)象。2) 社會(huì)因素假日平衡效應(yīng)快速的工作節(jié)奏和緊張的人際關(guān)系使人們更加注重在業(yè)余時(shí)間放松自己，尋找一些有趣的形式來(lái)娛樂(lè)自己，使自己的生理系統(tǒng)和精神狀態(tài)得到一定的調(diào)整，在假期結(jié)束后能以良好的身心狀態(tài)進(jìn)入新的工作周期。2. “假日消費(fèi)”的基本特征1) 不同行業(yè)的假日消費(fèi)增量存在差異根據(jù)全國(guó)市場(chǎng)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查，目前人們?cè)诩偃罩兄饕x擇的消費(fèi)行為是旅游和文化娛樂(lè)，在假日中選擇購(gòu)買商品或大件耐用品的比例排序比較偏后：排序12345消費(fèi)類型旅游購(gòu)物餐飲文化娛樂(lè)其他比例40%%%%%（資料來(lái)源：上海市商業(yè)信息中心）2) 不同假期的消費(fèi)重點(diǎn)有一定的差別短假期中就地消費(fèi)的比重較大，長(zhǎng)假期里異地消費(fèi)的比重增大。綜上所述，從目前的市場(chǎng)狀況分析，本案受“假日消費(fèi)”的影響較小，消費(fèi)浮動(dòng)不大，總體經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。5. 非實(shí)物性消費(fèi)比重增加上海居民人均保險(xiǎn)、教育、通訊費(fèi)用的支出增長(zhǎng)近年來(lái)都保持在20%以上，而上海消費(fèi)者預(yù)期消費(fèi)投向主要集中在購(gòu)置房屋和裝修、境內(nèi)外旅游、自身教育及其他投資，隨著服務(wù)消費(fèi)、知識(shí)消費(fèi)及非消費(fèi)性支出的快速發(fā)展，實(shí)物消費(fèi)的比重將繼續(xù)下降。目前，網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)、網(wǎng)上咨詢等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)項(xiàng)目，在上海如雨后春筍層出不窮，規(guī)模也越來(lái)越大。9. 體驗(yàn)式消費(fèi)成新的消費(fèi)需求所謂互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)，表現(xiàn)的就是娛樂(lè)零售化或零售娛樂(lè)化的特質(zhì)。中高收入家庭消費(fèi)預(yù)期看漲的比重最高，另外年齡與消費(fèi)期望的關(guān)系也很密切，基本上呈現(xiàn)未來(lái)消費(fèi)期望隨戶主年齡上升而下降之勢(shì)。2. 回避信用消費(fèi)近幾年由于醫(yī)療、住房、教育等方面的改革導(dǎo)致居民預(yù)期收入的不確定性，在一定程度上制約了消費(fèi)需求，限制了信用消費(fèi)的發(fā)展，致使信用消費(fèi)在消費(fèi)總量中比重尚不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例存在很大差異。3. “假日消費(fèi)”對(duì)本案的影響1) 區(qū)位角度根據(jù)以上分析，“假日經(jīng)濟(jì)”主要會(huì)對(duì)市級(jí)商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。在假期中，人們會(huì)比平時(shí)有更多的消費(fèi)需求，發(fā)生更多的消費(fèi)行為。
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