【正文】 者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來生活品質的提高。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務，合理的人性化設計會有效地促進客戶愉快順利地完成交易活動。此案名會直接拉伸本案客戶群的層次，一定程度上拓寬了本案的市場范圍，而且本案名根本不需要任何副案名來輔導。某種程度上已成為富人，名人聚集地的代名詞，在這里本案“大道”的出現(xiàn)既是指社區(qū)水景邊的主干道，同時又暗喻為本案高品質人群聚集的高尚社區(qū)。而是“戀日”這個品牌而帶來市場效應，進行有機的轉接。戀日花都此案名設計靈感源于本案地塊名稱花鄉(xiāng)及地塊特征一般是具有以下幾個特點：一是能反映產品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質；三是通俗易懂，朗朗上口。項目形象包裝是拋開質量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場?！醯赜蚍植迹阂载S臺、宣武、崇文三個城區(qū)為主要中心，外圍輻射北京市其他各城區(qū)。北京本地居民為主。從深層次的理念上講，“環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內的園林式環(huán)境規(guī)劃細致入微，而且還泛指“花鄉(xiāng)”區(qū)域的整體自然環(huán)境具有田園式特點，綠化豐富并以自然界中最美麗的鮮花為主題。我們的項目是一個完全不同的樓盤，盡管在許多方面與對手相近。要點闡述：這一節(jié)，我們將在已經認識和把握本案各項產品特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。建筑設計與直接競爭對手大致相同。區(qū)域市場成熟，知名度高；□整體規(guī)劃出色，品質較高；□機會□“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產品和其他產品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品。正由于相近，所以我們要主動利用和發(fā)揮相近的優(yōu)勢，而避免不良的影響?！敖ㄖ鷳B(tài)”則包括本案建筑設計獨特的風格，建筑格局簡潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細致的人性化設計，使舒適生活、享受生活成為主題。就是這些人會買我們的產品，只有他們需要這樣的產品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產品才會滿足他們的需要，他們會由于了解我們的產品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產品。（使之感興趣）目前北京市場的案名包裝主要有以下幾類：第一類：通過案名反映產品特點。第二類：反映本案居住品質：戀日名邸、戀日公館、戀日香都第四類：反映附加文化及居住理念的：戀日葡萄園、戀日花郡、戀日伯爵(花木栽培基地)。在借助“戀日”的基礎上，又反映出本案的產品特點——環(huán)藝設計的高質量和環(huán)境的優(yōu)越。本身就已說明了很多問題，就著產品說產品才不會讓消費者覺得空洞，這也是房地產市場“產品時代”到來的一個重要特征。這一部分內容我們已在前一份報告中提到。如“陽光麗景”設置了古董式木桌椅、茶幾、宣德爐、老照片等，以提升項目文化內涵。律師或公積金辦理區(qū)引導接待安排第一條解約方案的好處是不但減少客戶的分流，相反還可直接襲奪去其它項目看房的客戶，能到此地塊看房的客戶應該都是本案的有效客戶，可將之一網打盡；第二條解決方案的作用就是弱化其它項目的形象及干擾，強化本案形象，強化記憶。此路線最大的問題就是逆行問題（主要針對有車族）建議開發(fā)商利用自身優(yōu)勢從東側輔路辟出一條道路直至接待中心，沿途并設有引導標志。產品開盤期及強銷期通過前期的預熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場認知。過程安排：（1）k定期安排業(yè)主負責活動：如“深秋塞外馬背行”、“高爾夫觀摩及推桿練習賽”、“秋季采摘節(jié)”五、現(xiàn)場銷售，便于客戶直觀了解項目位置、項目進展、施工情況和工程進度，便于集中投放戶外類廣告進行項目形象宣傳，同時也便于銷售人員現(xiàn)場銷講、引導客戶參觀考察。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項程序集中辦公，一站式服務，減少客戶流動，高效率地為客戶提供全面服務。由于本案產品與直接競爭項目——“戀日嘉園二期”過于相同，高價銷售策略具有不可避免的難度，任何一個項目的開盤價一旦確定就將很難下調，激烈的價格大戰(zhàn)是任何一個開發(fā)商都不愿意看到的結果。塔樓積聚在4700左右，最終實現(xiàn)均價4800元左右。樓座少而單元多，供量戶型總數(shù)量少而戶型品種多，可設計差價價格體系。10號樓和11號樓的首層有下沉躍層；9—11號樓的頂層均有上躍層戶型，雖然景觀最好，但由于接近樓頂，也有相對不利的因素，而且躍層戶型面積超大，所以價格可以適當回落。我們選擇10號樓作為首開樓座，主要有以下幾個理由：○10號樓主力戶型為C4，共128套，正是本案的主力戶型，且本案180套C4戶型中的絕大部分主要集中在本樓中。由于塔樓部分的產品品質較高。工程進度：正式開工，平地開槽。銷售手段：開盤當天正式公布具體房價和房號，只收首付和大定，辦理認購簽約。工程進度：基礎部分完成，樓體出地面。9號樓的特點很明顯。9號樓由于體量很大，不可一次全部開放，避免客戶的選擇范圍過大而延長購房決策，可以按單元逐步開放，先開放供量最大的B2單元，然后根據市場銷售情況適時補充。工程現(xiàn)場的形象變化更明顯?！胺忭敗钡裙こ踢M度主題，充分利用準現(xiàn)房優(yōu)勢，配合“明升暗降”的價格策略。本案USP銷售專案通過對北京房地產市場營銷狀況的關注與分析，發(fā)現(xiàn)在營銷手段上的變化千孌萬化。首付款19萬元更易打動消費者。其中視覺識別系統(tǒng)（VIS）是設計重點，配合理念識別系統(tǒng)（MIS）的基礎部分，就構成了簡化版的CI系統(tǒng)。由于案名還最終確定，所以活動策劃主題還有待進一步確定。我們需要尋求設計水準較高的廣告公司作為我們的合作伙伴，并在長期的合作中，讓他們深入了解本案，在我們的整體營銷策劃思路指導下，發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分。由于市場消費者的來源一般較為復雜。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導市場的偏好度。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。（2）公關活動與促銷活動的節(jié)奏安排即本案宣傳推廣總費用的大致范圍為：860萬元—1290萬元②推廣費用的節(jié)奏安排根據本案的銷售周期及前期預熱的疊加。具體內容指導牌名片、看房班車包裝等戶外圍板部分媒體造勢擎天柱或路牌5萬張墻面展板一是前期啟動準備預算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。立體組合方式說明在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關活動，展會推介，網絡傳播等諸多媒體推廣手段。（比較成功的案例有富力城、世紀城等）b)根據以往推廣經驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內而外，先主后次的原則。這里不再累贅。視覺識別系統(tǒng)（VIS）主要包括：基本要素部分：標志（LOGO）標準字、標準色與標準組合象征圖形、輔助圖形與吉祥物標本要素組合規(guī)范應用要素部分：辦公用品系列包裝設計系統(tǒng)服飾識別系統(tǒng)環(huán)境識別規(guī)范廣告應用設計本案設計并全面應用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶群的認同，為成功銷售奠定良好的基礎。推廣思路入住總費用：其它在“策劃部分”我們已提出了不同一般項目的推盤手法，積極加大公關活動的份量，不斷在京城房地產市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就本案獨特的USP銷售策略?？紤]可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢。但經過長期銷售，產品的供量和種類都已減少，客戶的選擇余地也越來越小。在北京市場大氣候影響下，市場變淡，這時就需要新的樓座，好的樓座來刺激市場神經。這樣的戶型配比在本案三個樓中是獨一無二的，9號樓可以說是本案的“小戶型之樓”。持銷期時間周期：2003年12月2004年1月底銷售目標：9號樓建議售價：均價5388元/平米銷售思路：此階段隨著進入房地產市場逐步轉入的銷售淡季，客戶量相對減少。其它促銷方式（如贈送物業(yè)費、車位費、禮品等）根據實際情況按需采用，不宜過多，以免影響項目的旺銷形象。由于預熱期是低價入市，根據實際情況，甚至可以完全放棄猶豫不決的前期認購客戶，放開已保留的房號，供開盤期按新價格重新認購。其中隨時根據市場反饋情況，將板樓與塔樓的價差保持在300－500元之間。14號樓共128套?！?0號樓雖然以大三居戶型（CCCC6）為絕對主力（188套），但仍有A2小一居（30套）和B4二居戶型（28套）以及超大躍層戶型（16套）的有效供量，11號樓的B4總供量較大，和9號樓的B3同屬于東西向戶型，B4和B3總量77套，