【正文】 夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等?！　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?！　∠乱黄_(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請(qǐng)書(shū)； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測(cè)繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； ； 。 、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。臨沂市房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備工作1. 機(jī)會(huì)選擇獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進(jìn)行實(shí)地考察——→市場(chǎng)調(diào)研——→初步可行性分析報(bào)告——→審核——→市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析——→項(xiàng)目定位——→詳細(xì)可行性分析報(bào)告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地2. 土地獲取向土地管理部門(mén)報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并索取有關(guān)文件——→向拍賣(mài)人報(bào)送參加競(jìng)買(mǎi)的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競(jìng)買(mǎi)人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌——→在規(guī)定的時(shí)間參加競(jìng)買(mǎi)——→簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》——→15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。 。 。 ，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（完整版）——轉(zhuǎn)帖1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。　　但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式?！　∫猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)?？偲矫鎸彶殡A段總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事?！　∵@些線(xiàn)路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€(xiàn)施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。不值得多說(shuō)。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。　　　　　　　　　　　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。節(jié)能審查、施工圖審查　　　　在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了?！　　　≌f(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。那一年在珠三角一個(gè)三線(xiàn)城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。謝謝各位。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。　　　　　　　　首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)?？傊褪遣皇芾??！　　　　　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。上級(jí)政府震怒，云云。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。唉　　　　　　　　打壓購(gòu)買(mǎi)需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。謝謝。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶(hù)型的單價(jià)一般都比大戶(hù)型高一點(diǎn)點(diǎn)。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。嘿嘿。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押?？傊?，辦法都是人想出來(lái)的。然后拿起驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款?！　≈灰坏米镞@幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)?！　　　∥覠o(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報(bào)以冷笑。1結(jié)束語(yǔ)　　首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。　　　　質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定。1規(guī)劃、消防、人防、管線(xiàn)、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話(huà)，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f(shuō)起?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。這