【正文】 。2003年 順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”。2002年 集團(tuán)董事長孫宏斌被評(píng)選為“2002年度中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。2001年 世紀(jì)城、名都、新園、久華里獲天津市“百姓最喜愛的明星樓盤”。2003年8月 天津奧林匹克中心配套區(qū)招標(biāo)成功。2000年12月 “天津華廈住宅建設(shè)有限公司”改制更名為“天津順馳發(fā)展股份有限公司”2001年2001年7月 與天津日?qǐng)?bào)社合作成立假日傳媒有限公司，共同主辦時(shí)尚生活類周刊《假日100》。1998年11月 “天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”改組為“天津順馳投資有限公司”。二、集團(tuán)組織架構(gòu)（略）三、集團(tuán)大事記1994年1994年4月 天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司成立。順馳集團(tuán)得到了各級(jí)政府和廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶曉的強(qiáng)勢(shì)品牌。2003年，順馳集團(tuán)項(xiàng)目開工面積達(dá)200萬平方米，銷售面積達(dá)130萬平方米，銷售額40億元，占有天津市商品房市場20%的市場份額。未來三年，將是集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中重要的三年。1996年1996年9月 公司代理銷售“華苑居華里”，確立在天津房地產(chǎn)代理市場的領(lǐng)先位置。2000年2000年5月 順馳天津置業(yè)網(wǎng)..。2003年2003年2月 與天津市政投資公司合作成立天津順馳融創(chuàng)置地有限公司。2004年3月 與天津日?qǐng)?bào)合作主辦《城市快報(bào)》發(fā)行，這是即《假日100》之后順馳進(jìn)入傳媒業(yè)的又一力作。2002年 藍(lán)水假期項(xiàng)目獲得“亞太村國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。2003年 萊茵春天獲“景觀示范樓盤”單項(xiàng)獎(jiǎng)。1．組織架構(gòu)（略）2．部門職能①運(yùn)營體系：運(yùn)營工作：主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的材料采購、招標(biāo)；項(xiàng)目的成本核算；合同、資金、付款管理；考核指標(biāo)體系（控制每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)）；銷售管理工作：主要對(duì)銷售的進(jìn)度和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行交流共享。新聞中心：主要負(fù)責(zé)集團(tuán)信息和交流平臺(tái)等工作。公司的成立為集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略向縱深拓展邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，并將為集團(tuán)2004年以及長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)有力的資金支持和人才儲(chǔ)備。該項(xiàng)目已經(jīng)全部按期入住。依托梅江南50萬平方米不可復(fù)制的天然水面，在17萬平方米社區(qū)里倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的沿湖建筑規(guī)劃，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)。藍(lán)調(diào)街區(qū)定位于水岸商業(yè)群落VS別墅版水景商務(wù)空間。小區(qū)的一切功能設(shè)施、園林環(huán)境、規(guī)劃安排貫徹在每一個(gè)生活的空間單元，在設(shè)計(jì)上充分考慮了休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、文化全方位需求，是名副其實(shí)的生態(tài)智能化家園。城市之光：項(xiàng)目主題“用建筑照亮未來，用未來照亮城市”位于市中心東站后廣場內(nèi)環(huán)線內(nèi)，建筑面積30萬平方米，建筑形式為點(diǎn)式高層。翡 翠 城：項(xiàng)目主題“德式洋房，風(fēng)景庭院”位于天津市北部的瑞景居住區(qū)，占地面積為66公頃，規(guī)劃建筑面積60萬平方米。城市藝墅[靜海]：項(xiàng)目主題城市生活 藝術(shù)空間”是順馳集團(tuán)在靜海開發(fā)的20余萬平方米時(shí)尚社區(qū)，位于靜海新城40米寬的迎賓大道南側(cè)，與靜海縣政府新址和名校靜海一中新址共同成為靜海新造城運(yùn)動(dòng)的中心與焦點(diǎn)。（四）新地公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目城市藝墅[武清]正在銷售項(xiàng)目城市藝墅[寶坻]、青山溪語[薊縣]將開盤項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：城市藝墅[寶坻]：項(xiàng)目主題“寶坻首座帶游泳池的水岸花園洋房”,。（五）河北公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目正在銷售項(xiàng)目國 際 城、城市藝墅（榆次）將開盤項(xiàng)目藍(lán)郡項(xiàng)目簡介：藍(lán) 郡： 位于地處石家莊裕華區(qū)，占地294畝，；；綠化率50%。共分三期開發(fā)，現(xiàn)一期已銷售完畢，二、三期共50萬平方米待開發(fā)。項(xiàng)目宗地四面環(huán)路，交通便利，距太原市車程僅有20分鐘，距太原飛機(jī)場，也只需車程15分鐘。來自.... 中國最大的資料庫下載行動(dòng)綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)的綱領(lǐng)。（3） 信任和尊重的文化氛圍讓每一個(gè)人都有高度的責(zé)任心，都有主人翁的心態(tài)，都對(duì)自己的工作承擔(dān)責(zé)任。（7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)的過程中，我們每一個(gè)人的專業(yè)水平、組織和管理能力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)的提高和進(jìn)步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強(qiáng)。(7)我們盡可能的獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)，通過獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)合作和團(tuán)隊(duì)精神。(7)我們希望員工能在精神和物質(zhì)兩方面的需要都能得到滿足，希望員工在這里能有自豪感和成就感。聚焦戰(zhàn)略的管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系，使我們有了共同的語言，共同的理解，共同的重點(diǎn)，共同的思考體系，共同的行動(dòng)指南。第二部分 相關(guān)知識(shí)匯總一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋1．建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。10．公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。18．地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。26．玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。31．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。36．墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的?；A(chǔ)的類型：1．按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類（1）剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。3．墻體分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻的方向：縱墻和橫墻；（3）通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4）按墻的受力分：承重墻、非承重墻。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1．每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。1．投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。三、考核指標(biāo)體系的編制（一）考核指標(biāo)體系的概念：1．公司考核指標(biāo)體系：是將各個(gè)項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標(biāo)，包含兩個(gè)層面，其一為各項(xiàng)目年度目標(biāo)、項(xiàng)目整體目標(biāo)，其二為公司年度目標(biāo)，各項(xiàng)目的年度目標(biāo)之和即為公司年度目標(biāo)。6．各分公司銷管、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門按照庫存、新開、新增項(xiàng)目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運(yùn)營部。（五）月度考核指標(biāo)體系編制周期：每月26日至次月25日；實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果截止時(shí)間為每月25日14．地產(chǎn)運(yùn)營部結(jié)合公司及項(xiàng)目年度考核指標(biāo)的總體要求，結(jié)合下月集團(tuán)現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目具體情況，與各公司銷管部充分溝通，于每月23日形成下月回款計(jì)劃。22．各分公司運(yùn)營部、銷管部結(jié)合會(huì)議要求，調(diào)整指標(biāo)，總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項(xiàng)目考核指標(biāo)體系及公司考核指標(biāo)體系，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營部。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。（8） 辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？辦入住時(shí)不需交配套設(shè)施的初裝費(fèi)，都含在房款里了。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動(dòng)性、盈利性。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。保修期從交付之日起計(jì)算。13．法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于項(xiàng)目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。3．保險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn):新進(jìn)人員于報(bào)到后三十日內(nèi)將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)入公司,由公司按照《勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定于試用期第一個(gè)月開始為其繳納“三險(xiǎn)一金”。轉(zhuǎn)正考試成績?cè)?0分(含70分)以上為合格,轉(zhuǎn)正考試成績合格的試用期滿三個(gè)月的員工到人資部門領(lǐng)取并填寫《員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表》,并按相關(guān)程序分別由部門經(jīng)理,主管副總經(jīng)理簽字審批,審批合格后由人力資源部以通知形式進(jìn)行公布。人力資源部應(yīng)安排與離職員工進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對(duì)公司的意見。C．異地津貼：公司為派往異地工作的員工給予異地津貼， 總經(jīng)理助理級(jí)（含）以上人員和派往戶籍地的員工均不享受此項(xiàng)津貼。每月15日繳納當(dāng)月住房公積金，每月25日繳納次月保險(xiǎn)費(fèi)用。員工申請(qǐng)婚假需提前一周憑《結(jié)婚證》（復(fù)印件）及《休假申請(qǐng)表》（詳見附表一）報(bào)本部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理（部門經(jīng)理以上員工須經(jīng)總經(jīng)理）批準(zhǔn)并經(jīng)人資部門備案后方可休假。員工入司滿一個(gè)月后，因個(gè)人原因不能將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移到公司，致使公司不能繳納社會(huì)保險(xiǎn)的，員工本人須填寫個(gè)人聲明，其后果應(yīng)由個(gè)承擔(dān)。（3）公司依政府規(guī)定替員工代扣代繳個(gè)人所得稅。（詳細(xì)流程參見《員工離職實(shí)施細(xì)則》）員工的離職未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自離崗，否則以曠工論。6．員工異動(dòng)員工發(fā)生職務(wù)異動(dòng)，需向人力資源部或二級(jí)公司人力專員申領(lǐng)并填寫《員工異動(dòng)審批表》，（1）屬于跨部門異動(dòng)的，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報(bào)人資部門會(huì)簽。4．勞動(dòng)合同的簽訂新員工應(yīng)于報(bào)到當(dāng)日持原工作單位開具的《終止勞動(dòng)合同書》或《離職證明》在人資部門簽訂勞動(dòng)合同,如有特殊情況,當(dāng)日不能辦理的,則必須在10日內(nèi)簽訂完畢；新員工勞動(dòng)合同期限三年,其中含試用期三個(gè)月。注: 新員工入司日期為參加公司人力資源部組織培訓(xùn)的具體日期,即依據(jù)《員工報(bào)到證》底部標(biāo)明的日期。14．法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。6．商品房面積由誰來申請(qǐng)測(cè)繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。3．商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會(huì)決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。五、財(cái)務(wù)知識(shí)1．項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。（5） 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。2．《天津市商品房管理?xiàng)l例》（1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。四、商品房銷售有關(guān)法律政策1．房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對(duì)住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。16．地產(chǎn)運(yùn)營部將已確定的回款指標(biāo)于每月25日下發(fā)至各分公司銷管部。8．地產(chǎn)運(yùn)營部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營預(yù)算初稿，報(bào)送地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部。2．項(xiàng)目考核指標(biāo)體系：是在項(xiàng)目操作過程中，圍繞項(xiàng)目責(zé)任書目標(biāo)或階段性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行的月度分解與預(yù)計(jì)，并根據(jù)編制月份的完成情況、項(xiàng)目累計(jì)完成情況相應(yīng)調(diào)整后期計(jì)劃，形成月度考核及全年考核的動(dòng)態(tài)項(xiàng)目管理文件。3．項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。5窗地面積比1/12。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。2．基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1）條形基礎(chǔ)：（2）獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（4）其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。47．房地產(chǎn)三級(jí)市場:具有消費(fèi)性質(zhì)。42．確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間