【正文】 潤(rùn)表“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨”—上期“存貨”+ 報(bào)表附注“本期存貨增加”（3）注意：如果企業(yè)銷(xiāo)售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門(mén)、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。（六）土地增值稅指標(biāo) 目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)預(yù)繳的土地增值稅對(duì)比，初步核實(shí)單一開(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。⑵　可能涉及的稅種。 二、指標(biāo)確定資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量。（二）切入點(diǎn) 稅 法資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表評(píng)估指標(biāo) 提供 約束 規(guī)范檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。⑶ 宣傳稅法。② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售時(shí)間、總建筑面積、已銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模塊綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷(xiāo)售信息 評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書(shū) 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過(guò)稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話(huà)。（七）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項(xiàng)變更 資產(chǎn)負(fù)債表 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤(rùn)表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷(xiāo)售制度 公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 縱向?qū)Ρ取⒎治鎏崛∮行畔⒆C明指標(biāo)分析完成《納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過(guò)SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門(mén)取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。⑷　建筑物開(kāi)始使用。公眾媒介。房產(chǎn)原值。納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱(chēng)的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車(chē)牌稅、土地使用費(fèi)。資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴(lài)程度大據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開(kāi)發(fā)建設(shè)成“熟地” ?后進(jìn)行拍賣(mài)或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷(xiāo)售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見(jiàn)。1991年3月和1994年7月，國(guó)務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國(guó)人大再次修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)流程綜述作者：日期：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)流程目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 ...............................................1二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 ...................................2三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 .................................3第二節(jié) 　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 3一、經(jīng)營(yíng)概況 .....................................................3二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi) .....................................................3三、經(jīng)營(yíng)流程 .....................................................4四、會(huì)計(jì)核算 .....................................................7五、應(yīng)稅特征 .....................................................9第二章 評(píng)估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 ....................................................12二、具體應(yīng)用 ....................................................13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 ....................................................18二、具體應(yīng)用 ....................................................19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 ....................................................21二、具體應(yīng)用 ....................................................22第三章 評(píng)估指標(biāo) 25第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................25二、指標(biāo)確定 ....................................................28三、指標(biāo)附件 .........................................................................................................41第二節(jié) 納稅問(wèn)題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................66二、指標(biāo)確定 ........................................