【正文】 簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單位。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。 動態(tài)投資回收期（P’t）動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟合理性。分析評價內(nèi)容包括： 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法： 積累資料。 消費者意愿調(diào)查。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 項目投資來源、籌措方式的確定。 開發(fā)建設(shè)計劃 前期開發(fā)計劃。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 市場交易的數(shù)量與價格。 各種市政管線。主要包括： 項目名稱； 項目的地理位置。 財務(wù)評價與不確定性分析。2 可行性研究的步驟 籌備。可行性研究開始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 資源供給 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃。 開發(fā)成本估算。 結(jié)論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。主要包括當?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。本條所列財務(wù)評價指標表達公式見附錄。10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準確性。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應(yīng)負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進行答復(fù)。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 圖紙的分發(fā)。4 竣工圖紙的管理細則: 工程竣工驗收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負責繪制。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關(guān)人員。4 圖紙審學(xué)程序： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 先由設(shè)計單位對《審學(xué)圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。 臨時水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。2 適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。 項目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗收。 交接驗收的組織 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報告批復(fù)后。 每天（或每單位工程）驗收完畢后，各組進行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。4 控制程序 工程施工準備階段的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進場情況進行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進度計劃的需要。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。5 記錄 施工組織方案審查記錄工程變更控制程序1 目的是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價的目標范圍內(nèi)，使項目利潤最大化。3 原則 盡量減少的原則。 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究，同意的出具書面意見一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時進駐施工現(xiàn)場。 由于監(jiān)理失職造成的失誤。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時間內(nèi)簽署確認； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。但必須有公司現(xiàn)場工程及經(jīng)濟人員簽字。3 實行公開招標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織委托招標代理機構(gòu)代理招標。虛審由經(jīng)濟部組織，工程部、財務(wù)部等相關(guān)部門配合。9 標底的編制公開招標的標底原則上均委托社會中介機構(gòu)編制。議標產(chǎn)生的中標通知書由經(jīng)濟部填寫。 合同技術(shù)要求、質(zhì)量控制標準等必須與國家現(xiàn)行標準、規(guī)范、工程設(shè)計施工圖及項目施工組織總設(shè)計要求相一致，且受控于開發(fā)項目施工組織總設(shè)計；工程發(fā)包合同應(yīng)有工程質(zhì)量保證書作為合同附件。 所有單項或單位工程承包合同原則上均約定過程付款采用按進度計量方式付款，且累計進度付款不得超出總付款比例。合同評審由經(jīng)濟部組織，經(jīng)濟部、工程部、財務(wù)部、監(jiān)理公司等部門的造價、工程管理、設(shè)計、材料管理、財務(wù)、工程監(jiān)理等專業(yè)人員參加。合同執(zhí)行管理合同簽定后，項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織經(jīng)濟部、工程部、財務(wù)部等職能部及職能責任人進行合同學(xué)習(xí)，熟悉合同條款內(nèi)容，統(tǒng)一合同解釋口徑，分析合同執(zhí)行潛在風險，加強合同風險管理。補充的合同條款只應(yīng)對產(chǎn)生補充合同條款的客觀事實具有法律約束力，不得對原可執(zhí)行的合同條件具有約束力（見合同洽談紀要）。工程竣（完）工結(jié)算造價為財務(wù)最終付款依據(jù)。年 月 日附表2合 同 洽 談 紀 要合同名稱洽談內(nèi)容發(fā)包方參加人（簽字）承包方參加人（簽字） 年 月 日附表3合 同 批 準 會 簽 表合同名稱合同編號批準會簽人簽 批 意 見署名處總工程師項目公司經(jīng)理總 經(jīng) 理董 事 長年 月 日項目投資控制管理規(guī)定1 公司項目投資控制管理體制為目標控制管理體制。5 經(jīng)濟部負責（或配合實業(yè)公司）編制項目投資控制目標文件。1 開發(fā)項目工程成本是指項目建筑安裝工程費用、場地基礎(chǔ)設(shè)施工程費、公共配套設(shè)施工程費以及場地三通一平工程費。經(jīng)濟部根據(jù)合同約定、進度完成工程量、已付工程款編制工程付款確認單，供公司領(lǐng)導(dǎo)進行付款參考。附表1 單項工程成本月度偏差分析表月度：單項工程名稱偏差產(chǎn)生的部位偏差金額偏差產(chǎn)生的原因偏差引起的后果有否糾偏措施填報人： 填報時間： 年 月 日附表2 分期計量工程進度及質(zhì)量簽認表單位工程名稱： 計 量 周 期： 分項工程名稱計劃進度實際進度施工質(zhì)量備 注監(jiān)理意見工程師意見申請確認方： 填報人 填報時間: 年 月 日附表3工程進度付款確認單付款周期 填表人 施工承包商單項工程合同造價累計已完造價累計付款本期完成本期支付應(yīng)付款已付款造價應(yīng)付款審 核： 審 定： 批 準： 時 間 年 月 日工程計價管理規(guī)定1 公司經(jīng)濟部負責工程造價的確定（工程計價）管理。工程造價的確定包括分項工程單價確定和單位、單項工程以及開發(fā)項目的工程造價確定。 分期編制工程成本偏差分析表工程實施過程中，經(jīng)濟部分單項工程每月編制一份工程成本偏差分析表，將該月實際發(fā)生的合同價款調(diào)整（偏差）情況按發(fā)生偏差額度、原因、影響分析填寫清楚，以備糾偏和公司領(lǐng)導(dǎo)決策。3 工程成本監(jiān)測的方法 工程設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟部參與設(shè)計的優(yōu)化，參與設(shè)計交底，并做出經(jīng)濟可行分析，指出與成本控制目標的偏差。6 公司按職能部門分解項目投資控制職責。3 公司分工作環(huán)節(jié)對項目投資實施控制。合同檔案管理公司對合同進行分類、分檔管理。4 合同索賠與反索賠 合同索賠與反索賠由公司負責合同實施風險管理職責的部門根據(jù)公司的職責界定進行管理。合同簽定后，經(jīng)濟部首先組織合同風險評估，把風險按承擔對象進行分類，分清開發(fā)商、施工承包商承擔風險范圍，必要時可確定我公司應(yīng)對潛在風險的措施，并形成紀要。因加強管理需要