【正文】 協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、總包單位及甲指分包單位之間的相互關(guān)系，解決存在的矛盾。（13）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人才培養(yǎng)，對(duì)關(guān)鍵崗位人員流失率負(fù)責(zé)。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)北京公司職能部門及其派駐項(xiàng)目人員擁有部分考核權(quán)。（8）協(xié)助處理工程索賠事項(xiàng)，主持處理項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生的重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故或安全事故。項(xiàng)目公司的內(nèi)部管理職能：（1）負(fù)責(zé)對(duì)工程監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，并通過其實(shí)現(xiàn)對(duì)施工單位的管理。管理目標(biāo)：項(xiàng)目公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，組織監(jiān)理、總包及其他工程分包單位，按照擬定進(jìn)度、質(zhì)量、安全、項(xiàng)目制造成本等目標(biāo)完成項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，按期提供合格的房屋產(chǎn)品。第二章 項(xiàng)目公司組織模式一、項(xiàng)目管理架構(gòu)概述：北京公司實(shí)行直線職能制與矩陣制的混合制的組織結(jié)構(gòu)形式，建立以項(xiàng)目為中心的管理體制。三、本制度涵蓋土地確定且項(xiàng)目公司成立后至項(xiàng)目保修期結(jié)束的項(xiàng)目管理過程。三、項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)圖第三章 項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé)一、項(xiàng)目公司管理職能:定義：項(xiàng)目公司是在北京公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行各項(xiàng)對(duì)外合同的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。（2）北京公司各職能部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行專業(yè)的業(yè)務(wù)管理，即提供專業(yè)支持、服務(wù)、指導(dǎo)及監(jiān)督等。（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃的落實(shí)。二、項(xiàng)目公司崗位職責(zé)：項(xiàng)目公司項(xiàng)目總經(jīng)理 直接上級(jí)：北京公司總經(jīng)理 間接上級(jí)：北京公司分管副總 直接下級(jí)：項(xiàng)目公司員工（1）項(xiàng)目總經(jīng)理依據(jù)北京公司總經(jīng)理授權(quán)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量及項(xiàng)目的制造成本負(fù)責(zé)，是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的責(zé)任人。（7）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目的合同管理體系，嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同爭議和糾紛。（4）跟進(jìn)北京公司合同預(yù)算部及材料設(shè)計(jì)部門,完成項(xiàng)目有關(guān)的招標(biāo)配合工作。（12）組織工程階段驗(yàn)收，簽署驗(yàn)收意見。（3）審核專業(yè)施工圖紙，參加設(shè)計(jì)交底。（11）負(fù)責(zé)有關(guān)本專業(yè)往來函件、工作聯(lián)系單的起草。（3）參加設(shè)計(jì)交底，完成技術(shù)交底資料的收集。對(duì)資料、文件往來做好登記，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)閱批后歸檔。（5）辦理施工所需道路開口、占路、掘路相關(guān)手續(xù)。（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的人員日常管理工作，統(tǒng)計(jì)員工考勤考績。（2）依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品特性及項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃編制項(xiàng)目合約規(guī)劃，并報(bào)送北京公司批準(zhǔn)。（10）進(jìn)行各類竣工結(jié)算工作的審核工作。（4）負(fù)責(zé)與材料設(shè)備廠家聯(lián)系，完成窗、單元門、戶門、欄桿、雨蓬、外墻材料、屋面等材料的二次深化設(shè)計(jì)的過程控制以及施工圖紙。（11）負(fù)責(zé)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)重大的工程樣板的評(píng)審工作，確認(rèn)一般工程的工程樣板。（3）定期組織匯報(bào)銷售情況，編制銷售報(bào)表，定期報(bào)送區(qū)域營銷策劃部。（11）負(fù)責(zé)培訓(xùn)及市場調(diào)研，收集房地產(chǎn)信息并進(jìn)行分析、評(píng)估，提交市場調(diào)查報(bào)告。進(jìn)行客戶回訪工作。（3）制定項(xiàng)目月度公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、軟性宣傳主題文字及發(fā)布等，上報(bào)部門經(jīng)理及總經(jīng)理，在批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)月度公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、軟性宣傳主題文字及發(fā)布的實(shí)施，并進(jìn)行資金（費(fèi)用）的計(jì)劃與控制，做到有計(jì)劃按步驟的開展活動(dòng)宣傳工作。（2）施工組織設(shè)計(jì)審查 在施工單位中標(biāo)后，項(xiàng)目公司應(yīng)要求總包單位在進(jìn)一步熟悉施工圖及現(xiàn)場實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地編制《施工組織設(shè)計(jì)》，并組織監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司合同預(yù)算部、項(xiàng)目管理部進(jìn)行審查，審查或修改合格后，由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)，監(jiān)理單位簽發(fā)。在施工過程中依據(jù)合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。第五章 項(xiàng)目公司的工程合同管理一、監(jiān)理合同管理 監(jiān)理合同管理的指導(dǎo)思想（1）監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位，并協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行成本控制，項(xiàng)目公司依據(jù)監(jiān)理合同（包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書）、經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項(xiàng)特別重要的工作，是保證項(xiàng)目管理正常進(jìn)行的重要保證。（3）審核監(jiān)理單位提交的《監(jiān)理月報(bào)》，簽署審核意見。（3）監(jiān)督檢查監(jiān)理單位對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收的控制情況，對(duì)重要的部位（特別是易引起投訴的問題），現(xiàn)場工程師要參與隱蔽工程驗(yàn)收。（3）檢查監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)行施工規(guī)范、國家和北京市政府部門發(fā)布的指令性法規(guī)。D 施工現(xiàn)場勞動(dòng)力和施工機(jī)械配備情況。第六章 項(xiàng)目公司的工程文檔管理一、目的為統(tǒng)一各項(xiàng)目公司的文件歸檔，便于文件檢索及工作交接，明確項(xiàng)目完工后移交資料內(nèi)容，完善文件責(zé)任制度。B類：從北京公司合同預(yù)算部取得復(fù)印件，各專業(yè)工程師保留電子版或借閱使用。項(xiàng)目公司對(duì)外文件的回復(fù)必須在合同約定的時(shí)間內(nèi)完成。甲指分包類的須請(qǐng)總包單位參加。管理架構(gòu)和體系（1）需詳細(xì)具體，包括項(xiàng)目經(jīng)理、五大員、各班組長。（2）乙方應(yīng)采取措施創(chuàng)造、維護(hù)良好的現(xiàn)場銷售環(huán)境；應(yīng)有具體措施配合樣板房施工和對(duì)外開放。（4）模板的選用和數(shù)量配備必須滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求。乙方分包工程的施工單位，并由分包單位提供分包工程施工方案、資質(zhì)證書。二、工程質(zhì)量管理監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度控制，安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位。主要步驟如下：①明確工藝流程樣板制作之前由項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位牽頭，施工單位協(xié)助，根據(jù)設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)細(xì)則、相關(guān)的規(guī)范、法規(guī)等明確工藝流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 精裝修、外立面裝飾工程及景觀鋪裝、木作等涉及產(chǎn)品效果類由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)經(jīng)理組織，規(guī)劃設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目管理部、項(xiàng)目公司工程部、監(jiān)理單位及施工單位參加。不定期的抽查監(jiān)理人員對(duì)重點(diǎn)部位的旁站檢查情況。項(xiàng)目公司對(duì)自身范圍承擔(dān)的二次深化設(shè)計(jì)，施工過程中設(shè)計(jì)管理、權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)采購及相關(guān)的報(bào)批報(bào)建（含驗(yàn)收組織）等工作的進(jìn)度負(fù)全部責(zé)任。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃及完成情況，檢查現(xiàn)場勞動(dòng)力安排、機(jī)械設(shè)備、材料的到位情況，對(duì)周、月及總進(jìn)度控制計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，分析進(jìn)度滯后的原因，提出追趕進(jìn)度的方法，督促監(jiān)理單位落實(shí)各項(xiàng)工作。工程洽商：（1）工程洽商是指原施工圖紙及設(shè)計(jì)文件并未錯(cuò)漏，而施工單位根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，進(jìn)行施工圖紙及設(shè)計(jì)文件的細(xì)化或進(jìn)行原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。主辦部門判斷變更洽商時(shí)，依據(jù)以下原則進(jìn)行：（1）對(duì)設(shè)計(jì)變更及洽商產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,具體如下：178。設(shè)計(jì)變更及工程洽商的對(duì)外簽發(fā)人為項(xiàng)目公司總經(jīng)理或其授權(quán)人。工程部專業(yè)工程師及時(shí)施工單位需對(duì)減少造價(jià)的現(xiàn)場簽證進(jìn)行確認(rèn)。（2）項(xiàng)目公司合同預(yù)算部依據(jù)進(jìn)度確認(rèn)文件，在5個(gè)工作日內(nèi)完完成工程費(fèi)用審核，并根據(jù)合同的各項(xiàng)扣款確定應(yīng)支付的工程進(jìn)度款的額度。（2）監(jiān)理單位初步審核結(jié)算資料，簽署意見（簽名并加蓋公章）后，報(bào)項(xiàng)目工程部審核。（4）項(xiàng)目合同預(yù)算部將全部工程結(jié)算文件資料交造價(jià)顧問公司，造價(jià)顧問公司提出審核意見，經(jīng)項(xiàng)目合同預(yù)算部復(fù)核同意后，形成結(jié)算報(bào)告，由項(xiàng)目預(yù)算報(bào)區(qū)域合同預(yù)算部復(fù)審。（3）項(xiàng)目合同預(yù)算部在費(fèi)用文件完成審批后，填寫請(qǐng)款手續(xù)，報(bào)送審批后，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行支付?，F(xiàn)場簽證的辦理規(guī)定：（1）對(duì)點(diǎn)工，工期及獎(jiǎng)勵(lì)的簽證必須經(jīng)審核程序確定，1萬元以內(nèi)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，5萬元以內(nèi)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)，10萬元以內(nèi)北京公司分管副總批準(zhǔn)。對(duì)于測算超過5萬元的，北京公司合同預(yù)算部門可進(jìn)行復(fù)核測算。 現(xiàn)場施工類: 178?，F(xiàn)場簽證：（1）現(xiàn)場簽證是指由于施工現(xiàn)場的各種原因，出現(xiàn)了與合同規(guī)定的情況、條件和事實(shí)不符的事件，需要明確并作為繼續(xù)工程其他有關(guān)程序的依據(jù)和前提條件時(shí)，由承包人與發(fā)包人簽字確認(rèn)的備忘文件。（2）項(xiàng)目管理部每月23日前至現(xiàn)場檢查最終進(jìn)度情況，拍攝形象進(jìn)度照片，據(jù)此核實(shí)項(xiàng)目公司月報(bào)中的進(jìn)度控制內(nèi)容，分析工期滯后的原因，對(duì)下一個(gè)月可能延誤的進(jìn)度提出預(yù)警，并將匯總情況及時(shí)反饋至各項(xiàng)目公司及分管副總。二、工程進(jìn)度的管理總施工進(jìn)度計(jì)劃的編制項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃及施工圖紙，充分考慮施工工藝、周邊環(huán)境、季節(jié)影響等因素，編制項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃。（5）對(duì)隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序（如重要部位的砼澆灌、防水工程、電梯井道模板工程）要會(huì)同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查。 樣板確認(rèn)完成后，組織責(zé)任人負(fù)責(zé)書面確認(rèn)工作。③樣板做法施工工藝流程明確后由施工單位編寫施工方案和質(zhì)量控制要點(diǎn)，監(jiān)理單位編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則和質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審核后由施工單位實(shí)施，制作樣板時(shí)要顯示每道工藝的結(jié)果，由一系列樣板組成，而不僅僅是顯示完成面的情況。開工前的質(zhì)量管理要點(diǎn)：（1）場地移交：施工單位進(jìn)場后，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)對(duì)滿足條件的場地進(jìn)行移交，包括場地、紅線點(diǎn)、座標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)等移交給施工單位，并辦好書面移交手續(xù)?？紤]各種備用方案，包括人力、設(shè)備、材料等，如發(fā)電機(jī)、水池等。施工組織設(shè)的費(fèi)用界定施工組織設(shè)計(jì)中的措施，應(yīng)根據(jù)工程需要考慮周全，并分項(xiàng)列明所采取的措施的費(fèi)用，由項(xiàng)目公司合同預(yù)算部根據(jù)招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同等決定是否支付該部分費(fèi)用。（4）施工機(jī)械的布置必須滿足施工機(jī)械的要求。（3）必須具備完整的質(zhì)量、安全及現(xiàn)場文明施工控制體系。外請(qǐng)專家的評(píng)審工作由項(xiàng)目公司組織。因此，在總承包單位開工前或其他重要甲指分包工程開工前，項(xiàng)目總經(jīng)理必須組織重大施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查。D類：下發(fā)監(jiān)理單位時(shí)取得?！段募砟靠偹饕怼妨忻鳉w檔文件各卷目編號(hào)及名稱，貼于文件夾外，以便于檢索；《文件卷索引表》列明本卷歸檔文件的分類及名目；《文件目錄表》作為質(zhì)量記錄、文件的最終目錄，在文件歸檔時(shí)進(jìn)行登錄，須列明文件的編號(hào)、主題及歸檔時(shí)間。F 本階段成本情況反饋。（2）合同責(zé)任人應(yīng)該掌握合同的全部內(nèi)容，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，監(jiān)督檢查的監(jiān)理單位監(jiān)控情況。（5）監(jiān)督檢查監(jiān)理單位對(duì)施工材料的進(jìn)場檢查、見證取樣和送樣情況。（5）監(jiān)督、檢查監(jiān)理單位對(duì)施工單位提交的總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃的審核情況，督促監(jiān)理單位分析工程進(jìn)度滯后的原因，提出追趕進(jìn)度的方法，并嚴(yán)格要求施工單位按此執(zhí)行。（3）現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的