【正文】 為純底層價格大約為800011000左右。另外，從以下幾個方面也可看出酒店式服務(wù)公寓有較大的發(fā)展空間：l 太倉進入全國百強縣十強，伴隨蘇州全市的發(fā)展，敞開門做生意，與其他國家的商貿(mào)往來會更加密切，隨著太倉城市功能的完善，對酒店式公寓的需求亦會有個量的增加。中央出臺90/70開發(fā)保有政策，小戶型住宅將成為市場熱銷的主流，而目前太倉90平方以下的套型僅占24%，仍有很大的開發(fā)空間，此時推出小面積的酒店式公寓必將成為市場熱銷產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，目前，太倉市經(jīng)營性用地價格老城區(qū)達到了320萬元/畝，新城區(qū)達到了150萬元/畝，與2005年相比增幅超過了25%。加快城市化發(fā)展，應(yīng)該依托制造業(yè)和旅游業(yè)，大力發(fā)展商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、會展業(yè)以及新興居民服務(wù)等，整體全面推進太倉市的城市化進程。截止2006年底，全區(qū)共引進各類項目近1400家，總投資近300億人民幣，其中外資項目365家，總投資近30億美元。他們中的80％來自農(nóng)村，80％的學歷是初中，以及小學。但同時也帶來挑戰(zhàn)。,，陸地面積為537平方公里。根據(jù)測算，太倉的城市人口承載極限是120萬。至2003年，三項指標分別達到了90億元、指標增幅高達幾十倍。l 。由表可知，近年土地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面，一方面是因為2002004年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，住房建設(shè)量、供應(yīng)量在一定程度上已超過了市場需求量；另一方面則是國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量。 從 2007 年 01 月 01 日到 2007 年 7 月 3 日，共銷售 1630 套,總銷售面積為 平方米，總金額為 元，其中住宅均價為 元，非住宅均價為 元。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價格不斷走高，而太倉酒店式公寓的房價大多在二十五元萬左右，這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。三、個案調(diào)查分析案 名皇 家 麗 晶投資興建太倉盛世置業(yè)有限公司企劃銷售蘇州智盟推廣機構(gòu)建筑設(shè)計上海交大安地物業(yè)管理售樓地址太倉市東倉路與惠陽路交界處售樓電話051282015555/82016666項目位置東倉路惠陽路口規(guī)劃用途商業(yè)、酒店公寓調(diào)查日期200771工程進度一期部分封頂占地面積建筑樓層8總建面積層 高公寓:商鋪:面積范圍公寓：28－49商鋪：底層120均價公寓：5800元/m2主力面積40價格范圍57006200，商鋪800011000項目總投資4500萬元在售戶數(shù)324，其中15套商鋪暫不售綠地率%預(yù)定情況1w元定金開工日2006823去化率一期200套左右房源接受預(yù)定，但目前均未簽定購房合同開盤日2007630交房時間2007年底項 目 分 析該項目地處東倉路與惠陽路口，主體為酒店式公寓，今年6月30日開盤，200套公寓全部預(yù)定。今天推出的酒店公寓也受到市場的推崇，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源。容積率：地理位置：太倉老城區(qū)與開發(fā)區(qū)匯合處，東起錦州路，西靠太平路，北依上海路。同時開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁。以下對兩類公寓進行分析：投資型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。同時服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。首先是區(qū)位，無庸質(zhì)疑本案的區(qū)位優(yōu)勢明顯，靠市區(qū)且周邊商務(wù)資源豐富。l 適合投資客戶，總價合理，投資門檻大大降低l 小套面積小，可適當抬高銷售單價，開發(fā)利潤可實現(xiàn)最大化。l 太倉工廠企業(yè)眾多，許多高級員工的住宿問題較難解決，住在工廠宿舍里不合適（沒有舒適的環(huán)境），租房子住又麻煩，所以這一類客戶群應(yīng)該有較大的市場需求，會占到本案酒店式公寓購買者的半壁江山。 l 信息化程度高，對辦公場所的技術(shù)條件有強烈要求。影響自住型公寓客戶購房心理?？偨Y(jié)：明確的高端市場定位，整和利用已有的優(yōu)勢地段、產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念、開發(fā)商品牌等等資源，制造差異化產(chǎn)品，拋開現(xiàn)存的市場、甩開競爭，成為真正意義上的與自身競爭。他在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。綜合上述我司定義本案定價如下：酒店式公寓（精裝）：預(yù)計銷售均價可達5780元/M2綜合性寫字樓（精裝）：預(yù)計銷售均價可達6180元/M2商鋪：如一通二銷售：均價可達8800元/M2，如一通三銷售：均價可達6880元/M2（不推薦）裝修標準及規(guī)劃建議詳見建議篇附四：價格明細表五、推廣方案推廣總策略l 突出開發(fā)區(qū)內(nèi)1500多家企業(yè)100000名白領(lǐng)為公寓式酒店提供了大量的高檔次基礎(chǔ)客源，同時企業(yè)很可能幫助員工集體租賃，增加資金回報的穩(wěn)定性從而帶出投資該公寓式酒店的發(fā)展前景與潛力；l 黃金地段：地處上海路與錦州路交匯處屬黃金稀缺地段，地理上交通的便利性與周邊商業(yè)環(huán)境及配套的優(yōu)越l 精裝修小面積房型投資門檻低，回報率穩(wěn)定增加投資人的信心，同時強調(diào)公寓的體量少基礎(chǔ)客源多很可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面從而刺激投資欲望。它能夠在項目附近形成很好的宣傳效果，對項目位置的具體確定起重要作用。投放策略綜合分析各媒體的特點，同時考慮預(yù)算等客觀因素。而進駐的商家的導(dǎo)向性言論，無疑是最佳的投資正確性的有力證言。時間：2007年9月1日――2007年10月31日，為期2個月；工程進度：前期工作（包含一期所有工程項目），售樓處及樣板房建設(shè)銷售進度：未銷售。２、試銷期：（預(yù)約認購期）此時因項目地處市中心核心地段以有一定工程形象，所以可以開始試銷，試銷的目的是為了試探市場反映，以便隨時調(diào)整銷售方式和方向。l VIP活動：通過房交會及前期積累的客戶，制定VIP會員制度。l PR活動：配合銷售進度，在《太倉日報》上發(fā)表系列軟文，炒作本案。l PR活動：配合銷售進度，在《太倉日報》上發(fā)表系列軟文，炒作本案。l 戶外廣告：保持廣告畫面的清潔、完整，及時更換破損的物料掃尾期：此時酒店公寓應(yīng)基本售完，但商鋪及辦公應(yīng)該還有所剩余。l 售樓處：VI系統(tǒng)。l 通過銷售網(wǎng)絡(luò)，向投資者提供適時的信息溝通，提供個性化的服務(wù)。產(chǎn)品分類表類型戶型面積（平方米）配比異國主題裝修風格裝修預(yù)算商務(wù)客房506036%現(xiàn)代簡約600元/平方米黃金套房607026%現(xiàn)代簡約600元/平方米白金套房8011026%日韓風格800元/平方米現(xiàn)代簡約700元/平方米鉆石套房12015012%中式古典1000元/平方米日韓風格1000元/平方米澳洲風格1000元/平方米歐洲風格1000元/平方米裝修及配置墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。寫字樓建議打造國際頂級5A寫字樓空調(diào)：知名品牌，中央空調(diào)系統(tǒng)電梯：，推薦三菱機電地面：網(wǎng)絡(luò)地板墻面：白灰打底乳膠漆入戶門：實木門框套頂：金屬板吊頂供水:冷熱供水（衛(wèi)生間）通訊:高速網(wǎng)絡(luò)，光纖到戶外墻：石材干掛設(shè)置：挑高大廳、商務(wù)會議中心、特色餐飲、健身房、游泳池可考慮在主樓設(shè)立獨特夜景燈光系統(tǒng)，太倉首創(chuàng)造，增加賣點，樹立企業(yè)形象商鋪建議共45頁 第49頁蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃附錄一太倉房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況樓盤名稱公司名稱總金額已銷面積已銷套數(shù)單套面積（均）均價蘇州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 643 蘇州國大置業(yè)有限公司 127 蘇州華源置業(yè)有限公司 129 3363太倉美豪房產(chǎn)有限公司 96 太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 太倉市金百順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 86 蘇州萬鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 78 昆山長安房產(chǎn)開發(fā)有限公司(太倉分公司) 60 太倉蘇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 46 太倉市金建房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 35 蘇州大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 蘇州宗宗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 34 太倉市綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 尼盛置業(yè)(太倉)有限公司 1 太倉市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 太倉市天熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 酒店名稱：太倉花園酒店 星級:★★★★酒店地址：人民北路59號 聯(lián)系電話：53531999類別門市價折扣價參考圖片標準房880616豪華房1080756商務(wù)房1180826高級套房1280896花園別墅33002310貴賓樓　　豪華房1280896商務(wù)房19801386花園豪華房16801176花園商務(wù)房28802016行政套房38802716花園特套48803416總統(tǒng)套房98806916酒店簡介太倉花園酒店是太倉市首家國際四星級酒店，設(shè)計新穎，裝修典雅，設(shè)施先進，環(huán)境優(yōu)美，是太倉市規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)旅游度假酒店。配備，國內(nèi)外程控電話，衛(wèi)星電視，商務(wù)電子系統(tǒng)以及免費上網(wǎng)。裙樓和主樓一至二層設(shè)有旅順具特色的中西餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳和豪華宴會包間20多間，格調(diào)精雅，景致優(yōu)美，民族風情濃郁，可同時容納800人就餐。玻璃幕墻以享受高層建筑遠觀太倉的美景。l 擁有國際直撥電話及留言信箱、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費自助咖啡/茶