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房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營管理(完整版)

2025-05-13 21:36上一頁面

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【正文】 開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 它又稱紅線內(nèi)工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。 (2)拆遷安置補償費。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段,少則一年,多則數(shù)年才能全部完成。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。企業(yè)開發(fā)的房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā),也可將土地和房屋分開開發(fā)。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。其經(jīng)營特點主要有以下幾點: 1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 (2)涉及面廣,經(jīng)濟往來對象多。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開,應(yīng)合二為一。 (1)土地征用費。 前期工程費主要包括: (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。 它包括基本預備費和漲價預備費。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù),按3%左右計算。 3.財務(wù)費用。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品,包括低值易耗品及其他用品等。 ①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄: 借:物資采購——設(shè)備 820000 貸:銀行存款 820000 ②假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的計劃分配率為2%,則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為16400元。 1.開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后,按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本,借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值,貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值,借方登記改變出租產(chǎn)品用途,對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下: 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=(1凈殘值率)/預計攤銷年限100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率247。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中,企業(yè)將發(fā)生許多費用,比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費,以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對象。 5.配套設(shè)施費: 指為開發(fā)項目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細賬戶。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。 1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。 3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用,可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用,所以為簡化核算手續(xù),可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。作會計分錄如下: 借:開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427 500 主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸:開發(fā)成本——土地——梁園 37710000 例5 續(xù)前例,若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中,則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本; ①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時: 借:開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 ——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 1 802 500 貸:開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7625 000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000 ②采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時: 借:開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375000 貸:開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000。 下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用,按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。應(yīng)由土地開發(fā)成本負擔的,由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。 2,配套設(shè)施費的歸集與分配。 3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向,將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。其一般程序是: 1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。 6.開發(fā)間接費:指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出,包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工
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