高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營銷推廣初步思路(完整版)
【正文】 別 因 素 120/100 120/100 80/100 120/100 繁華程度 120/100 90/100 120/100 80/100 心理認(rèn)知 90/100 90/100 90/100 90/100 環(huán)境條件 140/100 100/100 120/100 90/100 規(guī)劃設(shè)計(jì) 80/100 80/100 80/100 80/100 離市中心距離 100/100 90/100 80/100 110/100 公共交通情況 100/100 90/100 110/100 90/100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 區(qū) 域 因 素 5000 7480 8010 樓面價(jià)格（元 /平米） 本項(xiàng)目 五米魔方 橡樹街區(qū) 銀河新坐標(biāo) 類比項(xiàng)目 銷售價(jià)格制訂方法之二 價(jià)值加成法 Intelligence 英泰行 從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為 : 建議本項(xiàng)目平均售價(jià) :7551元 /平米 . 類比項(xiàng)目名稱 權(quán)重 β（ i） 比準(zhǔn)價(jià)格 (U) 類比性價(jià) 銀河新坐標(biāo) 8010 2403 橡樹街區(qū) 7980 4788 五米魔方 5200 520 本案 7711元 /平米 Intelligence 英泰行 總銷售額測算 : 收入項(xiàng)目 收入測算 合計(jì) 租金收取方式 住宅部分 17 24000㎡ =24000 7551元 /平米 = 商業(yè)部分 A:銷售收入 : 1F㎡ +2F㎡ =4800㎡ 10000元/平米 =4800萬元 銷售收入： 押金 3個(gè)月；租金一次性交半年 B：租賃收入 4800㎡ 100元 /平米 〃 月 12月 =576萬元 /年 車位租金收入 4110㎡ 面積 ,約 80個(gè)停車位 (不含地上分 )260 元 /月 〃 個(gè) 12=25萬元 /年 Intelligence 英泰行 整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 分項(xiàng) 面積 目標(biāo)均價(jià) 目標(biāo)總銷 整盤均價(jià) 實(shí)現(xiàn)總銷 住宅 24000 7551 181224000 7959 229224000 商業(yè) 4800 10000 48000000 Intelligence 英泰行 怎么賣？ 本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 Intelligence 英泰行 英泰行 5A營銷體系 : 英泰長期以來堅(jiān)持房地產(chǎn)的理論與實(shí)踐相結(jié)合，將房地產(chǎn)營銷理論通過不斷的實(shí)踐進(jìn)行完善與升華，形成一套科學(xué)的、創(chuàng)意的、系統(tǒng)的 5A營銷體系。 Intelligence 英泰行 備選案名 3： 十二季 解析： 十二，在中國代表著生肖、月份、輪回、循環(huán)等；寓意豐富，可以有多種解讀， 是圓滿、完整、幸福的象征； 案名簡潔、個(gè)性，可以讓人有多種聯(lián)想，仿佛在這里，每天都可以有精彩故 事發(fā)生。 Intelligence 英泰行 需要反差、需要標(biāo)新，需要簡單、 更重要的是：需要?jiǎng)?chuàng)新。 ADV(Advance) 前瞻營銷 [產(chǎn)品前期營銷 ] ART(ART) 藝術(shù)營銷 [注重雙向溝通 ] ACT(Action) 執(zhí)行營銷 [高強(qiáng)度執(zhí)行力 ] ADM(Administration) 控制營銷 [銷售率最大化 ] ARD(Aroud) 多項(xiàng)營銷 [手段靈活多樣 ] Intelligence 英泰行 一 . 多渠道全方位營銷 : 英泰 5A全方位整合營銷體系 英泰行總部智囊團(tuán)隊(duì) 靜態(tài)營銷 體驗(yàn)式營銷 動(dòng)態(tài)營銷 銷售現(xiàn)場的包裝與渲染 形式多樣的現(xiàn)場事件營銷 具有震撼力的示范單位 金鷹等重點(diǎn)形象展示 英泰行客戶資源整合 英泰行行銷體系執(zhí)行 精英銷售顧問團(tuán)隊(duì) 現(xiàn)場DS營銷模式 Intelligence 英泰行 外立面呈現(xiàn)之前 08年 4月 6月 6月 29日開盤 [銷售目標(biāo) ] 二 . 整體銷售周期與規(guī)劃 5月 7月 12月 銷售 80% 1： 1樣板展示 銷售 95% [時(shí)間節(jié)點(diǎn) ] [銷售執(zhí)行 ] 工法樣板展示 09年 2月 A 售樓處裝修、配置方案 B、銷售道具準(zhǔn)備 1. 樓書 A、系列營銷活動(dòng) B、廣告推廣 Ｃ、事件營銷活動(dòng) Ｄ、展會營銷 Ｅ、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性賣點(diǎn)展示 A、體驗(yàn)營銷聯(lián)動(dòng) B、實(shí)景體驗(yàn) Ｃ、動(dòng)靜態(tài)聯(lián)動(dòng) Ｄ、現(xiàn)房效應(yīng) 開盤 樣板間開放 Intelligence 英泰行 [價(jià)格體系 ]：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略 [基準(zhǔn)價(jià)格 ]：以平均樓層為基準(zhǔn)價(jià) 7551元 /㎡ ； [定價(jià)原則 ]：同時(shí)兼顧朝向、景觀、樓層、總價(jià)等影響購房者心理的因素；拉大東西樓位與南北樓位的樓位差價(jià)，采用四項(xiàng)定價(jià)法來設(shè)定科學(xué)合理的差價(jià)系
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