【正文】 9。 立體化客戶網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 搭建聯(lián)華地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)立體化的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。 —— 通過(guò)都市綜合體的打造，提升區(qū)域價(jià)值 要成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，必須要形成可以復(fù)制的地產(chǎn)開發(fā)模式 。 多領(lǐng)域資源 系中國(guó)投資協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)，是以地產(chǎn)、旅游、酒店開發(fā)、管理和運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的跨地區(qū)跨行業(yè)的綜合型企業(yè)集團(tuán)。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 三 、 戰(zhàn)略突破 區(qū)域運(yùn)營(yíng)／聯(lián)華模式／升級(jí)改造 page27 ——Copyright 169。對(duì)于豪宅產(chǎn)品，項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)的情景營(yíng)銷對(duì)銷售起著重要的作用，同樣對(duì)價(jià)值的提升起著支撐作用。 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)需要深度挖掘并得到更高的提升 。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年三大銷售產(chǎn)品 —— 旗峰天下： 剩余別墅 34套，其中一套樓王 800多㎡，其余 33套聯(lián)排別墅 220㎡ /套， 目前價(jià)格為均價(jià) 2２ 000元 /㎡ 。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 經(jīng)濟(jì)大勢(shì)： 國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀 房地產(chǎn)大勢(shì)： 市場(chǎng)低迷，觀望持續(xù)，價(jià)量齊跌，市場(chǎng)衰退 開發(fā)商： 各種直接或間接的降價(jià)促銷手段眼花繚亂 客戶： 越來(lái)越理性，觀望、猶豫心理依舊 現(xiàn)象 房地產(chǎn)真的已經(jīng)大勢(shì)已去嗎？ 在眾多受到影響的行業(yè)里，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)依然是最具保值，最具投資價(jià)值的產(chǎn)品！ 市場(chǎng)成交低迷，缺的是客戶嗎？不是，缺的是客戶對(duì)市場(chǎng)的信心！ 總結(jié) —— page15 ——Copyright 169。 ?需求 :東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量企業(yè)外遷，加上目前地震轉(zhuǎn)移全國(guó)注意力，短期將使得購(gòu)房需求有所下 降。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 東莞各月成交均價(jià) 東莞各月成交套數(shù) page12 ——Copyright 169。 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 3月 10月 07年 2月 4月 6月 7月 8月 9月 12月 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 / 取消購(gòu)房入戶政策 08年 2月 《 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款管理辦法 》/2022年?yáng)|莞住房建設(shè)計(jì)劃 3月 堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地 6月 5月 央行：年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從緊政策不變。 ?大量制造業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難 ,或遷移 ,或關(guān)閉 。 All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. page4 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 王 者 歸 來(lái) —— 星河傳說(shuō)整合營(yíng)銷策略報(bào)告 2022年 7月 30日 德思勤 〃 深圳 page3 ——Copyright 169。 ?原材料及勞動(dòng)力價(jià)格大幅上漲 , 上半年 CPI同比上漲 % ,通貨膨脹壓力依舊 。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 政策導(dǎo)向 持續(xù)上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率 ,從緊政策不變，經(jīng)濟(jì)存在下行風(fēng)險(xiǎn) 。 供應(yīng)角度 需求角度 政策調(diào)控 ?“ 90/70” 規(guī)定 ?經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房 ?農(nóng)民公寓（東莞） ?提高第二套購(gòu)房首付及利率 ?二手房交易征 20%個(gè)人所得稅（東莞） ?二手房交易土地增值稅提至 %（東莞） 供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整 page10 ——Copyright 169。 page13 ——Copyright 169。 ?價(jià)格 :從東莞市場(chǎng)主力樓盤的價(jià)格調(diào)整情況來(lái)看，大多數(shù)的價(jià)格調(diào)整幅度高達(dá) 15%30%，調(diào)整基本 到位。 其中 300800㎡大戶型 144戶， 139300㎡中大戶型 434戶，目前價(jià)格為 12022起。 page21 ——Copyright 169。 page23 ——Copyright 169。 項(xiàng)目前期成交或上門客戶是樓盤后期營(yíng)銷重要的資源，有效的客戶梳理與維護(hù)，將對(duì)后期銷售帶來(lái)極大的幫助。 德思勤 觀點(diǎn) page31 ——Copyright 169。 page34 ——Copyright 169。星河傳說(shuō) 戰(zhàn)略樣板 打造聯(lián)華地產(chǎn)區(qū)域運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略性樣板 page38 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 打造第一樣板實(shí)施策略 —— ?整體形象統(tǒng)領(lǐng) —— 地產(chǎn) 500強(qiáng)打造星河傳說(shuō)。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— ２ 、 形象提升 page45 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 資源整合 —— 品牌價(jià)值 ?20222022中國(guó)房地產(chǎn) 500強(qiáng) ?人居典范 造星先鋒 ?中國(guó)別墅年會(huì)中國(guó)最佳山景 TOWNHOUSE別墅金獎(jiǎng) ?2022年度商業(yè)發(fā)展突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng) ?國(guó)際和諧社區(qū)示范項(xiàng)目 ?2022年度東莞最佳頂級(jí)豪宅（聚星島） ?2022年 10月中國(guó)知名地產(chǎn) （星河傳說(shuō)） ?最具升值潛力商業(yè)地產(chǎn)大獎(jiǎng) ?2022中國(guó)房地產(chǎn)建筑 產(chǎn)品創(chuàng)新十強(qiáng) ?2022年全國(guó)人居建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽綜合大獎(jiǎng) ?2022中國(guó)房地產(chǎn)建筑 產(chǎn)品創(chuàng)新十強(qiáng) ?2022年度商業(yè)發(fā)展 突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng) ?中國(guó)知名地產(chǎn) ?奧斯卡商業(yè)地產(chǎn)金獎(jiǎng) …… page52 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 資源整合 —— 項(xiàng)目綜合體價(jià)值 都市綜合體 居住 商業(yè) 酒店 商務(wù) 東莞唯一一個(gè)高檔次的以居住為主導(dǎo)的都市綜合體項(xiàng)目 。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 荷塘月色形象定位： “至尊龍脈，云頂天下” 帕薩迪納公寓定位： “時(shí)尚 T臺(tái)上的酒店式公寓” 旗峰天下形象定位： “黃旗山下，貴胄人家” 分項(xiàng)目形象定位 —— page61 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 戰(zhàn)術(shù)攻略需重點(diǎn)解決三個(gè)問(wèn)題 —— ?戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)如何結(jié)合？ ? 08年淡市大背景之下，項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？ ? 項(xiàng)目既有公寓，又有洋房及別墅，三種差異很大的產(chǎn)品如何組合推廣？ page69 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)推盤情況 —— 別墅 城區(qū)別墅僅有森林湖、清華居及旗峰天下部分單位，下半年將有御泉山推出，城區(qū)別墅供應(yīng)在 300套左右，因面積及總價(jià)區(qū)間相仿，大平面豪宅也是一大競(jìng)爭(zhēng)。 page76 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)格局 名門世家 卡布斯國(guó)際廣場(chǎng) 中信德方斯 城南尚品 御花苑 景湖春曉 世紀(jì)城 第一國(guó)際 金域中央 百悅尚城 金色華庭 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 景湖灣畔 理想 0769 水印長(zhǎng)堤江湖 時(shí)尚島 名門公寓 城市假日三期 宜景康源 晶城 翠云軒 學(xué)府 1號(hào) 君悅 2046 塞納河畔 以東縱商圈為中心分布 以 CBD為中心分布 東莞城區(qū)小戶市場(chǎng)供應(yīng)分布 主要以萬(wàn)江 、老城區(qū)分布 帕薩迪納 東海陽(yáng)光 page79 ——Copyright 169。 ?客戶：投資客比例減少，自住客比例上升； ?銷售速度：每個(gè)樓盤平均每月銷售量在 2030套左右，銷售速度較慢。 集約推廣 集中、集約、集群，高效利用營(yíng)銷資源，以轟動(dòng)性營(yíng)銷點(diǎn)爆破市場(chǎng)。 營(yíng)銷目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)： 再度震撼市場(chǎng)，重新樹立項(xiàng)目東莞人居名片地位 。 （ 4）、銷售目標(biāo)分解的前提 項(xiàng)目推售節(jié)奏 page91 ——Copyright 169。 預(yù)計(jì) 08年市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，明年可能才逐漸步入恢復(fù)期 (樂(lè)觀估計(jì)）。 ?不主張進(jìn)行公開的價(jià)格下調(diào)，可通過(guò)實(shí)饋贈(zèng)、抽獎(jiǎng)等方式進(jìn)行優(yōu)惠。 本項(xiàng)目老客戶營(yíng)銷策略 ?把老客戶資源充分利用起來(lái)，通過(guò)持續(xù)的客戶維系工作， 增強(qiáng)已成交客戶的信心，建立良好口碑，從而發(fā)揮 “ 老帶新 ” 作用。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)爆破，并形成持續(xù)影響力，大活動(dòng)不在多而在精； 持續(xù)小活動(dòng)旺場(chǎng)，活動(dòng)配合促銷優(yōu)惠，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 建議在現(xiàn)場(chǎng)增加能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和發(fā)展商實(shí)力的物品，如名貴的玉器、名畫、古董等，并貼上介紹及價(jià)值，通過(guò)各個(gè)細(xì)節(jié)向客戶全面展示項(xiàng)目的豪宅體驗(yàn)，給客戶購(gòu)買信心。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理 目標(biāo)導(dǎo)向管理： 周目標(biāo)、月目標(biāo)、季度目標(biāo)，績(jī)效機(jī)制。 2022 T。 銷售危機(jī)管理： 培訓(xùn)考核，獎(jiǎng)懲制度。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 名師設(shè)計(jì) ,總統(tǒng)套房，品味非凡 香港頂尖設(shè)計(jì)師梁志天 + 意大利大師馬特奧設(shè)計(jì) （ 12）、體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 名家設(shè)計(jì)千萬(wàn)樣板房 page107 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 荷塘月色一鳴驚人，開盤轟動(dòng)珠三角。 page99 ——Copyright 169。 page96 ——Copyright 169。 （ 4）、銷售目標(biāo)分解的前提 項(xiàng)目推售節(jié)奏 page93 ——Copyright 169。宏觀調(diào)控下嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中， 帕薩迪納應(yīng)該成為項(xiàng)目營(yíng)銷突破點(diǎn)，成為現(xiàn)金流產(chǎn)品，而高端物業(yè)（旗峰天下及荷塘月色）成為價(jià)值標(biāo)桿，是項(xiàng)目中長(zhǎng)利潤(rùn)主要來(lái)源 。 page90 ——Copyright 169。 內(nèi)外并舉 把客戶及營(yíng)銷的重心放在區(qū)域內(nèi)，堅(jiān)持 “ 內(nèi)銷先行、以外促內(nèi)、內(nèi)外互補(bǔ) ” 。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page83 ——Copyright 169。其中 2022年上半年小戶供應(yīng)將呈現(xiàn)井噴局勢(shì)， 2022年底 2022年小戶型（ 90 ㎡ 以下）市場(chǎng)供應(yīng)量約 53萬(wàn) ㎡ ，可售貨量近 9000套 。一期別墅價(jià)格預(yù)期 1300015000/㎡ 典型豪宅項(xiàng)目分析 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) : 有效利用山水資源 ， 自造文化 ， 高調(diào)推廣 page77 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 1 、天驕峰景 發(fā) 展 商： 廣東光大企業(yè)集團(tuán)有限公司 占地面積： 152411㎡ 建筑面積： 457871 ㎡ 容積率： 綠化率 : 55% 總 戶 數(shù)： 3270戶 產(chǎn)品類型 : 高層、花園洋房 客戶 :本地城區(qū)企業(yè)家及鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)老板。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅分布 page71 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 趨優(yōu)消費(fèi)者的具體表象 趨優(yōu) 消費(fèi)者 富有，多套房，享受與家人一起生活的樂(lè)趣 需要出境旅游、異國(guó)情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很品味消費(fèi)、追求有歷史沉淀的物件 需要房子大、足夠豪、夠情調(diào)，資源稀缺、能夠顯貴、有個(gè)性、能夠被世人稱道 …… 需要有品質(zhì)、可以聚會(huì)、有俱樂(lè)部、會(huì)館等場(chǎng)所，能夠進(jìn)行生意和友誼的交流 …… 滿意的事業(yè) 美滿的家庭 社交的圈子 享樂(lè)的時(shí)光 股票、債券、基金、貿(mào)易、固定資產(chǎn)投資等 自豪的宅子 掌控財(cái)富，主張自我，在行業(yè)內(nèi)、在變幻的市場(chǎng)中自由進(jìn)退 投資的渠道 page63 ——Copyright 169。 2022