【正文】 最佳 企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商 “ 之一 天津南玻工程玻璃有限公司 香港 中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世 界一流生產(chǎn)線 綾致時裝（天津）有限公司 香港 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內(nèi)著名品牌 中 國 企 業(yè) 中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司 中國 國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司 天津紅日藥業(yè)股份有限公司 中國 銷售額濟身全國制藥企業(yè)百強之列、天津市十佳 民營明星企業(yè) 天津名門動物食品有限公司 中國 投資方希望集團是中國最大的民營企業(yè) 天津豹鳴股份有限公司 中國 全國 500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一 天津完達山華明乳品有限公司 中國 國內(nèi)著名品牌 世界 500強企業(yè) 世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū) 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2022年 1月 天鵝湖大酒店 雍陽賓館 海關(guān)培訓(xùn)中心 武清開發(fā)區(qū)生活配套 武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生活娛樂配套的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學(xué)校等一大批生活服務(wù)設(shè)施為前來投資的各方人士提供了一個優(yōu)良的生活空間 。 ?目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度 —— 武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進程 2022年 1月 從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出 —— 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔(dān)部分產(chǎn)業(yè)的居住功能需求 ?2022年開發(fā)區(qū)累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 47億元，增長 35%；完成銷售收入 143億元，增長29%；實現(xiàn)稅收 15億元，增長 50%。 ? 全線費用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時間： 30分鐘 ? 開通時間： 2022年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭 城際列車車站武清站就設(shè)在距項目 步行僅約10余分鐘 路程的 前進道 上 2022年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開發(fā)建設(shè)。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團”，是未來發(fā)展的重點 2022年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達 83萬人，其中 戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人 。到天津新港 71公里，到天津濱海國際機場 35公里，至北京機場 90公里。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進行。 公建布局 、整體較大的樓間距設(shè)計符合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學(xué)校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點。 跳出 區(qū)域看項目 關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 跳出 當(dāng)前看未來 關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景 本案入市時間預(yù)計在 2022～ 2022年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘 土地最大的價值。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。 項目四至：項目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到巨大作用 2022年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設(shè) 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2022年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 項目規(guī)劃指標(biāo) 2022年 1月 項目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 ，但北部組團學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。 京津 “ 雙核 ” 中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三極的關(guān)鍵因素之一 京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究 核心城市“有機疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2022年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2022年 1月 宏觀環(huán)境小結(jié) ? 通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出 1 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 2022年區(qū)域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖35%28%37%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展 2022年 1月 多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津 ?京福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計 2022年通車 從交通建設(shè)上看 —— 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境 四條高速： 5個出口 兩條國道： 103 104 六條城市干道 城際鐵路：楊村客運站 京山鐵路：楊村貨運站 2022年 1月 京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展 ? 北京到天津城際軌道 , 全線總長 115公里 ? 京津城際軌道交通時速為 300公里。同時三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。 1992年 6月奠基起步， 2022年 7月建成。 天津三星 SDI有限公司： 截至目前是逸仙園內(nèi)最大的企業(yè)，成立于 1996年 7月，投資總額 ，占地48萬平方米，由三星電管（香港）有限公司和天津電子工業(yè)總公司共同投資，主要從事彩色顯像管、彩色顯示管及配套件的開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)和銷售。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2022年 1月 武清逸仙工業(yè)園周邊配套 泰達研修中心 中國婦女人材開發(fā)交流中心 天津鵝湖渡假村 逸仙公寓 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2022年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 王古經(jīng)濟區(qū) 天津王古開發(fā)區(qū) 2022年 10月 11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于 2022年 5月，總規(guī)劃面積 6平方公里（約合 9000畝）。 ? 工業(yè)區(qū)現(xiàn)有內(nèi)外資企業(yè) 35家，投資總額已達，并形成了鑄造、機加工、廚房器皿、樂器制造、戶外家具制造五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的格局。 我司操作大盤經(jīng)驗總結(jié) ， 避免重復(fù) ?要動態(tài)的看待項目不同時期的客戶變化，跳出區(qū)域看項目，不斷擴大客戶源。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 土地供應(yīng)持續(xù)增長， 07年表現(xiàn)異?；钴S，城區(qū)供應(yīng)放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢利好 2022年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應(yīng)對比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 武清土地供應(yīng)穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2022年 1月 0607年天津居住用地單畝價格對比 0507年，天津居住用地成交均價持續(xù)走高， 07年更是漲勢明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻巨大 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 ? 07年，武清的居住用的的單畝價格上漲態(tài)勢明顯。 2022年天津商品房成交量及價格對比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價較高，存在較大價格落差的遠郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機性購房， 同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進一步影響房價的上漲。 、財政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實行計劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機構(gòu)融資。 ? 其次，國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購房者產(chǎn)生了房價下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價升”的市場局面。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 本項目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2022年 1月 2022年武清商品房市場成交量及價格走勢 ? 2022年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 2022年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個特殊的特點 —— 一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進行購買，有些項目要求客戶必須購買，例如第 6城，儲藏室銷售價格為 3500元 /平米。 實力開發(fā)商開始搶灘市場 越來越多的實力開發(fā)商進入武清市場，區(qū)域市場內(nèi)開發(fā)商的品牌、經(jīng)驗競爭已經(jīng)開始。 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2022年 1月 武清核心區(qū)域二手房市場情況 注：由于武清其他區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，因此，這里僅對武清核心區(qū)域二手房市場進行簡單分析 武清核心區(qū)域：武清城區(qū)、開發(fā)區(qū) ?二手房售價：均價 51005300元 /平米 ?典型項目： 棲仙公寓： 55006000元 /平米 杏林公寓： 5000元 /平米 翠景花園： 5500元 /平米 和平里： 5000元 /平米 廣廈里： 4900元 /平米 頤安小區(qū)： 4900元 /平米 ?二手房租價：均價 10001500元 /月（ 100120平米） ?典型項目： 翠亨花園： 1000元