【正文】 國路存在一定的噪聲污染； 二期項(xiàng)目地塊尚未拆遷，在時(shí)間和成本等方面存在一定變數(shù)； 蘇寧，百大等項(xiàng)目入市后的激烈競爭導(dǎo)致高檔客源分流； XX州整體辦公物業(yè)投資熱度較低； Copyright 169。 2022年中心區(qū)將有 一大批舊城改造項(xiàng)目上市，總體量逾 100萬平方米 ，包括住宅、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)，主要有地王項(xiàng)目、龍商項(xiàng)目、黃河景園二期、蘇寧項(xiàng)目、百大項(xiàng)目、老體育館項(xiàng)目等等， 后續(xù)潛在競爭不可小覷 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 02040600 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0供應(yīng)量成交量供銷比供應(yīng)量 1 4 . 3 7 2 3 . 6 6 5 4 . 5 1 4 0 . 4 7 2 4 . 6 1 4 . 8 2 8 . 1 3 1 9 . 6 8 9 . 6 1成交量 1 6 . 8 6 1 2 . 0 8 1 1 . 1 5 16 2 2 . 5 6 1 1 . 3 1 4 . 0 6 1 7 . 9 1 2 3 . 2 8供銷比 1 . 1 7 0 . 5 1 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 9 2 0 . 7 6 0 . 5 0 0 . 9 1 2 . 4 22022 年 7月2022 年 8月2022 年 9月2022 年10 月2022 年11 月2022 年12 月2022 年 1月2022 年 2月2022 年 3月表 1： XX州房產(chǎn)市場近期各月供求狀況表 ——寶名市場部數(shù)據(jù) 4月份最新成交量為 萬平方米 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 綜合分析， 本案應(yīng)選擇 “ 數(shù)量導(dǎo)向型 ” 盈利模式，實(shí)現(xiàn) “ 容積率最大化 ” w價(jià)值利用 1/XX州普遍的置業(yè)心理表現(xiàn)為 “ 價(jià)格超敏感型 ” ； 2/對(duì)于商辦類物業(yè)，犧牲面積對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升有限； 3/面積問題是房地產(chǎn)整體利潤率的核心問題 . 老方案 / 容積率 建面約 51000 VS 新方案 / 容積率 建面 57800 √ Copyright 169。 地處 XX州市中心商圈 ， 西靠交通銀行 ， 南鄰步行街戶部山綜合歷史街區(qū) ， 東面是 XX州第一座高檔商務(wù)寫字樓 ——泛亞大廈 ， 北至電信大樓電訊一條街 、 中央百大 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ Copyright 169。 公司已成功開拓江蘇連云港、徐州市場及邳州新沂等縣市市場；安徽宿州、淮北市場；山東淄博等市場，服務(wù)業(yè)態(tài)涉及城市 CBD商務(wù)、大型城市綜合體、高端別墅項(xiàng)目以及各類主題地產(chǎn) 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ ///////X州 X大廈開發(fā)思路與產(chǎn)品構(gòu)想 /////// [領(lǐng)冠 ’ 2022] Copyright 169。 集團(tuán)投資開發(fā)的海南 3000畝 “白金海岸 ” 項(xiàng)目成為 20222022年上海最暢銷的外地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之一 . Copyright 169。銀河綠苑 [宿州市 ] 徐州金正基房地產(chǎn) 一品觀邸 [徐州市 ] 江蘇華隆房地產(chǎn) 財(cái)富大廈 [徐州市 ] 山東齊銀房地產(chǎn) 齊銀 .瑞泉陽光 [淄博市 ] 連云港天順房地產(chǎn) 天順 .劍橋映象 [連云港市 ] 江蘇恒嘉置業(yè) 恒嘉國際城 [徐州市 ] 江蘇隆章房地產(chǎn) 匯龍國際花園 [邳州市 ] 江蘇華航集團(tuán) 名人世家別墅 [連云港市 ] 淮北南北行投資 相王國際廣場 [淮北市 ] 江蘇黎明房地產(chǎn) 黎明 .錦繡豪庭 [邳州市 ] 江蘇百力房地產(chǎn) 百力 XX大廈 建設(shè)地址： XX州市云龍區(qū)彭城路 6號(hào) 建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目總占地 ,容積率 ， 建筑密度 55%；建筑限高 120米 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 房地產(chǎn)開發(fā)的兩大贏利模式 資本逐利的共性和終極目標(biāo)，是追求投資利潤最大化。此前項(xiàng)目比如財(cái)富廣場、恒茂大廈、帝都大廈都如此，去化不暢甚至?xí)霈F(xiàn) 辦公與住宅的價(jià)格倒掛 的現(xiàn)象。近期龍商天驕項(xiàng)目的推出，引發(fā)了相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)者關(guān)注。 地塊名稱 競得企業(yè) 土地座落 規(guī)劃用途 出讓面積 土地指標(biāo) 單位地價(jià) 土地總價(jià) 20226＃ XX州瑞龍 /星辰房產(chǎn) 東至解放路，西與南至規(guī)劃地塊邊線，北至蓮花井巷 A地塊商住 B地塊商辦 容積率 ≤ ，建筑密度≤45% ，綠地率 ≥20% ，總建筑面積約 777 萬 /畝 6680 萬元 202234 南京中央商場股份 淮海路南，青年路北，中山路東，彭城路西 商場 /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 B地塊 , 總建筑面積 C地塊 , 總建筑面積≤ 萬平方米 ,高度 ≤200米 萬 /畝 10000 萬元 202237 江蘇蘇寧置業(yè)有限公司 彭城路東，河清路南，淮海路北 商場 /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 A地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤60%, 高度 ≥150 米 B地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤25%, 綠地率 ≥120% 萬 /畝 11100 萬元 表 6：項(xiàng)目主要后續(xù)競爭地塊數(shù)據(jù) Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 職業(yè)或單位特征 形態(tài)特點(diǎn) 置業(yè)行為 置業(yè)心理特征 ?私營業(yè)主 〔 包括外來經(jīng)商者 〕 ， 企業(yè)中高管理人員 ，職業(yè)經(jīng)理人 ， 專業(yè)性人才 〔 工程師 、醫(yī)生 、 律師 、 藝術(shù)家等 〕 ?政府公務(wù)人員 ，事業(yè)單位 〔 學(xué)校 、醫(yī)院 、 電力 、 煙草、 銀行等 〕 中高管理層 ?大中型企業(yè)單位投資 ， 中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)自用 個(gè)人群體其主流為成市中產(chǎn)以上社會(huì)階層 ， 生活標(biāo)識(shí)為： ?年齡： 3050歲 ?婚姻：已婚群體 ?交通狀況： 使用家迮轎車或公務(wù)車 ?收入狀況： 收入穩(wěn)定 ， 家庭年收入 20萬元以上 ，儲(chǔ)蓄 50萬元以上 單位群體以中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主 大多數(shù)為二次置業(yè)或多次置業(yè)： 置業(yè)行為多為 工作教育便利性 、 投資保值性的驅(qū)動(dòng) ； 貨幣支付能力較強(qiáng)， 能承受較高的價(jià)格和總價(jià) 。 所以說，利潤問題就是 5個(gè)面積的問題： 1/占地面積 （項(xiàng)目規(guī)模）； 2/建筑面積 （容積率）； 3/地下面積 （容積外）； 4/可售面積 （銷售價(jià)值）； 5/業(yè)態(tài)面積 (價(jià)值平衡 )； Copyright 169。 實(shí)際產(chǎn)品規(guī)劃中商業(yè)裙樓可能占滿地塊基地面積。 1 2 3 5 4 6 7 8 9 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 上海寶名產(chǎn)品概念方案