【正文】 和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。l 綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。二、 項(xiàng)目背景l(fā) 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。四、核心目標(biāo)樹立品牌原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。l 屬于三位一體的商業(yè)項(xiàng)目模式，開發(fā)潛力巨大項(xiàng)目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。七．市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下幾部分構(gòu)成：l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。主題文化是項(xiàng)目的靈魂。包括個(gè)人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個(gè)人理財(cái)?shù)鹊?。雖然，經(jīng)過了這一房地產(chǎn)歷程，不少房地產(chǎn)發(fā)展商連同一些非理性的投資者被淹沒，但對(duì)整個(gè)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)今后健康的發(fā)展及購房者消費(fèi)習(xí)慣的改變卻起著不可磨滅的貢獻(xiàn)，這些貢獻(xiàn)至少來自兩方面：第一方面：讓所有發(fā)展商知道房地產(chǎn)不是一種短期投資建設(shè)過程，在項(xiàng)目開工建設(shè)前不僅要考慮銷售更重要的是日后運(yùn)營。3）未形成作為區(qū)域性CBD的地位。因此，本案作為融會(huì)商業(yè)、投資型公寓及寫字樓功能的綜合型物業(yè)，以其俊朗、雄偉的建筑立面，它的建成必然成為“城市標(biāo)志性物業(yè)”，而我們也可以說是順應(yīng)潮流的將定位于：形成項(xiàng)目內(nèi)部商務(wù)生態(tài)鏈打造令蘇州CBD走向成熟的標(biāo)志建筑它的出現(xiàn)，必然使目前的城市格局和經(jīng)濟(jì)發(fā)生了新的變化： 是城市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物 是區(qū)域商業(yè)發(fā)展自然形成的產(chǎn)物 是商務(wù)區(qū)由“雛形”向“成熟”轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物 是城市面貌更新的必然產(chǎn)物CBD中央商務(wù)區(qū)概念 CBD中央商務(wù)區(qū)一詞來源于本世紀(jì)20年代的美國。匯金百貨：以中高檔服裝與化裝品為主體的時(shí)尚購物商城；太平洋百貨：以臺(tái)灣與日本，韓國高檔商品為主體的中高檔購物商城；美羅城：以經(jīng)營世界頂級(jí)品牌為主體的高檔購物商城；港匯廣場(chǎng)：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的大型SHOPPING MALL；太平洋電腦城：以經(jīng)營電腦，手機(jī)及其它數(shù)碼產(chǎn)品為主體的專業(yè)商城從以上各商業(yè)中心的的定位，我們可以看出，他們不但在距離上緊密相連，或者抬頭相望，而且在商業(yè)形態(tài)上也是層層遞進(jìn)，緊密互補(bǔ)?；緲I(yè)態(tài)規(guī)劃：l 首層與二層——“名店城”，采用連體銷售的形式，同時(shí)在推廣口徑上統(tǒng)一宣傳為首層，以淡化客戶心中三樓過高的傳統(tǒng)思維。這些內(nèi)外豪華管理出色的豪宅與酒店式公寓既為周邊的高檔寫字樓提供了大量的客源，相應(yīng)地，這些高檔寫字樓同樣也為豪宅與酒店式公寓的租售提供了源源不斷的客源。從三年的朝陽，崇文，景山等“五朵金花一起開“到現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)地”以朝陽為發(fā)展核心，帶動(dòng)其它城區(qū)共同發(fā)展的政策轉(zhuǎn)變，我們發(fā)現(xiàn)蘇州城市發(fā)展的下一個(gè)突破口就是：整合已有資源，建立一個(gè)CBD（中央商務(wù)區(qū)）。若開支可準(zhǔn)確計(jì)算及可將所有隱藏成本統(tǒng)統(tǒng)刪除，業(yè)務(wù)已穩(wěn)步踏上成功軌道。其次，是世景酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與臨近兩家四星級(jí)酒店遙相呼應(yīng)，為商務(wù)人士提供更完善的服務(wù)，同時(shí)通過對(duì)甲級(jí)寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊(yùn)涵的商機(jī)。目標(biāo)客戶群描述：l 隱性目標(biāo)客戶群：這部分主要描述的是進(jìn)入項(xiàng)目購物、娛樂、商務(wù)及辦公的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、商務(wù)活動(dòng)者、本地人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。該類知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。 把握好市場(chǎng)推廣的節(jié)奏感 這些年的這方面的教訓(xùn)太多太深刻了，那種開盤初期火爆不久便門可羅雀的經(jīng)營景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結(jié)果。 二、總體操盤計(jì)劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分（2005年4月—6月） 步驟一：首推二樓通訊專業(yè)城，主要考慮到項(xiàng)目的首次推廣必須最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)，力求一擊成功，而項(xiàng)目原地塊就是經(jīng)營手機(jī)等通訊產(chǎn)品，因此該部分最為符合首次推廣的要求。橫賣指的是在同一樓層當(dāng)中賣戶型；豎賣指的是同一戶型中賣樓層。第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)報(bào)告第一部分：世景國際國際公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)想蘇州市世景國際國際公寓的誕生經(jīng)歷一段長時(shí)間的精心規(guī)劃，我們深知在樓市競(jìng)爭(zhēng)白熱化的今天，優(yōu)越的產(chǎn)品質(zhì)量只是基本，所以，我們不僅向客戶推薦房子，更是推薦一種健康舒適的居住環(huán)境， 一種超五星級(jí)的英式管家服務(wù)、一種城市精英的新貴族生活的態(tài)度，而世景國際國際公寓則是這種生活態(tài)度的延伸及載體。這一點(diǎn)正是眾多樓盤比較重視的環(huán)境。在有限的空間里，注重合理利用面積，爭(zhēng)取獲得稍大一點(diǎn)的貯藏空間，同時(shí)重視每戶入口處存放空間的設(shè)置。3．視覺環(huán)境要滿足人的心理需求 視覺環(huán)境要滿足人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。居住區(qū)融合居住文化、教育文化、飲食和娛樂文化……在居住的建筑里，公建、綠化乃至小品方面均要有文化的品位，使人們無論在居室、會(huì)所、文化休閑和購物飲食的場(chǎng)所內(nèi)部感覺有一種高雅的文化環(huán)境的氛圍。各類物品的仁慈輸送要快速無誤，以節(jié)省居民的時(shí)間，保證生活的運(yùn)轉(zhuǎn)和使人們感到無比的方便和愉快。管家小組所做的工作雖然是事無巨細(xì)，但并不一定每件事都得親力親為，他們身后有一支超強(qiáng)陣容的后勤單位支援(包括水電、保潔、安全、餐飲、保健等小組)，聽其指揮行動(dòng)。三、世景國際國際公寓英式管家服務(wù)的內(nèi)容1． 公共及常規(guī)服務(wù)服務(wù)目標(biāo)：讓住戶走在世景國際國際公寓的大堂、走廊、電梯間等公共區(qū)域感覺不到任何的不舒服，一切都是干干凈凈、清清爽爽的，連高大威武的保安都是彬彬有禮，這就是我們隱形物管服務(wù)追求的至高境界。216。我們的客戶貴為城市精英，是社會(huì)發(fā)展城市進(jìn)步的中流砥柱，他們不是不會(huì)修這修那，他們是太忙，沒有時(shí)間，所以我們提供的英式管家服務(wù)幫他們打理一切，讓他們回到公寓迅速充電、加油，以便積蓄能量再次以飽滿的精神狀態(tài)投入到新的工作中去。216。216。 ?會(huì)場(chǎng)出租； ?會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)備； ?餐飲宴會(huì)； ?攝錄影像； ?制作演示幻燈； ?商務(wù)用車； ?代訂快餐； ?代訂票務(wù)； ?代訂旅游、賓館； ?代寄郵件； ?鮮花速遞； ?代購禮品。216。套餐內(nèi)容：(1)提供場(chǎng)地； (2)策劃并實(shí)施方案； (3)購物料； (4)喜慶裝飾； (5)酒會(huì)/晚宴/BBQ； (6)歌舞表演； (7)健康娛樂活動(dòng)； (8)發(fā)邀請(qǐng)函； (9)接待、迎送、服務(wù)。會(huì)所設(shè)置應(yīng)考慮以下功能：(1) 自助式商務(wù)中心(復(fù)印、打印、傳真等)；(2) 隨時(shí)隨地實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公(有線寬帶和無限域網(wǎng)絡(luò)便捷接入)； (3) 商務(wù)簡(jiǎn)餐；(4) 咖啡廳；(5) 茶藝館；(6) 英語聊天吧；(7) 小型高檔網(wǎng)吧(不超過20臺(tái)機(jī))；(8) 圖書閱覽室；(9) 棋牌室；(10) 網(wǎng)球場(chǎng)；(11) 乒乓球室；(12) 桌球室；(13) 健身力量訓(xùn)練、自衛(wèi)防身術(shù)培訓(xùn)教室；(14) 美容美發(fā)中心；(15) 美體塑身、健美舞蹈室；(16) SPA水療室；(17) 鋼琴練習(xí)室；(18) 小型KTV練歌房；(19) 桑拿、足浴中心；(20) 自助式洗衣房，干洗店。l 人氣：人氣、商機(jī)旺盛。四、目標(biāo)客群定位瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)根據(jù)對(duì)全國近幾年來寫字樓商務(wù)辦公市場(chǎng)的觀察和對(duì)蘇州市寫字樓辦公市場(chǎng)的調(diào)研、分析并結(jié)合項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件，我們決定將世景國際的西塔塔樓所有單位定位在市場(chǎng)的空白點(diǎn)——配套完善的小面積專業(yè)辦公的寫字樓；目標(biāo)客群——鎖定在中小型精銳企業(yè)。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個(gè)國際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業(yè)形象，更重視人力資源的充分發(fā)揮；有些公司由于業(yè)態(tài)特定性原因并不需要將規(guī)模擴(kuò)大，但他們運(yùn)作的項(xiàng)目任何人也無法忽視；還有一些公司完全以一個(gè)人為核心組建，或者干脆就是一個(gè)人，也許是個(gè)注冊(cè)律師，也許是一個(gè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，他以一個(gè)人的能力和才華完成工作，這些公司的每個(gè)個(gè)體都具有非常高的個(gè)人產(chǎn)值，但是為了與商業(yè)社會(huì)溝通必須以一個(gè)商業(yè)人的姿態(tài)出現(xiàn)。他們需要純粹的寫字樓，高檔、專業(yè)的辦公環(huán)境，然而綜觀蘇州市寫字樓市場(chǎng)，大都在100平米 以上，少數(shù)低于80平米的寫字樓反而成了滯銷寫字樓銷售最快的單位(如黃金大廈就是一個(gè)很好例子，銷售了1年多，除過抵債部分，現(xiàn)樓交付時(shí)還積壓不少100平米以上單位仍未銷售出去，而最小面積76平米反而銷售一空。體系三：精稅的工作空間。體系七：快速提升企業(yè)形象。（2） 各單位可大可小的建筑設(shè)計(jì)，為辦公空間的擴(kuò)大和縮小提供了自由組合的空間。（2） 買世景國際小面積辦公房 是向自己的產(chǎn)權(quán)賬戶存款，自擁完整產(chǎn)權(quán)物業(yè)；（3） 同等硬件配套，世景國際小面積辦公房的收費(fèi)低于酒店數(shù)倍，辦公成本更低。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務(wù)，體現(xiàn)對(duì)入住客戶的尊貴服務(wù)。3．寬帶網(wǎng)絡(luò)：遍布于各辦公單位、自助商務(wù)中心、會(huì)議室、主題會(huì)所等區(qū)域。(四) 世景國際為精銳公司度身定做的軟硬件配套(一)硬件1．大堂：豪華氣派的酒店式大堂，設(shè)計(jì)現(xiàn)代感極強(qiáng)、明晰的公司水牌更能提升和彰顯入住客戶的企業(yè)形象。(三) 比較優(yōu)勢(shì) 世景國際小面積辦公房比公寓房辦公： （1） 世景國際小面積辦公房形象佳，贏得客戶的信任；（2） 為企業(yè)另設(shè)會(huì)議室、財(cái)務(wù)室和接待前臺(tái)，使用面積大大超出所購面積。七、世景國際小面積辦公寫字樓推廣要點(diǎn)(一) 節(jié)約成本的辦公空間：（1） 不需要為使用頻率不高的會(huì)議室、接待室、秘書臺(tái)、財(cái)務(wù)室等辦公空間買單，節(jié)約了買樓的成本。體系四：便捷的產(chǎn)權(quán)分割。這樣的的辦公間隔為所有公司都提供了更多的可能性。專業(yè)化、集約化、高效化是未來企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，會(huì)有越來越多的中小型企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來企業(yè)的主流。所以在未來幾年中，全國各城市將會(huì)涌現(xiàn)出一大批精銳型小企業(yè)、小公司。l 樓盤定位：以名店商鋪、餐飲、娛樂、小面積辦公寫字樓、酒店式小戶投資公寓，項(xiàng)目自身形成一個(gè)小型商業(yè)生態(tài)鏈，互相配套，互相支持，并結(jié)合CBD其他業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)將CBD商業(yè)價(jià)值整體帶動(dòng)提升。二、世景國際寫字樓工程技術(shù)數(shù)據(jù)世景國際西塔526層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層每層總建筑面積：㎡每層總使用面積：㎡使用率：%交通面積：㎡(其中內(nèi)筒：㎡)具體分布見下表一(辦公標(biāo)準(zhǔn)層526)（表一）世景國際西塔辦公標(biāo)準(zhǔn)層526戶型 每層套數(shù) 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 建筑面積A 4 ㎡ ㎡ ㎡B 4 ㎡ ㎡ ㎡C 4 ㎡ ㎡ ㎡D 4 ㎡ ㎡ ㎡總計(jì) 252 ㎡ ㎡世景國際西塔2728層每層總建筑面積：㎡每層總使用面積：㎡使用率：%交通面積：㎡(其中內(nèi)筒：㎡)具體分布見下表二(辦公層2728)（表二）世景國際西塔辦公標(biāo)準(zhǔn)層2728戶型 每層套數(shù) 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 建筑面積A 4 44 ㎡ ㎡ ㎡B 4 ㎡ ㎡ ㎡C 4 ㎡ ㎡ ㎡D 4 36㎡ ㎡ ㎡總計(jì) 32 ㎡ ㎡ 三、世景國際項(xiàng)目本身具備的優(yōu)勢(shì)l 地理位置：地處蘇州市政治經(jīng)濟(jì)文化中心區(qū)朝陽區(qū)核心商圈CBD，是城市中心的中心。 E套餐商務(wù)活動(dòng)套餐適用范圍：英式管家可以為住戶或住戶的工作單位提供慶典、聯(lián)誼和娛樂服務(wù)，可以讓世景國際國際公寓的住戶不出家門就可以享受便捷優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)。套餐內(nèi)容：(1)深度清潔廚房抽油煙機(jī)； (2)細(xì)致清潔廚房用具； (3)細(xì)致清潔廚房油跡； (4)家用電器深度除塵； (5)地毯除塵或清洗； (6)裝飾燈具深度清潔； (7)開花掃塵； (8)鋁合金窗窗外清潔； (9)地面打臘、柚木地板打臘； (10)頑固污跡清除； (11)皮沙發(fā)清潔保養(yǎng)(布藝沙發(fā)清洗)。 名人汽車俱樂部 ?代客泊車、洗車； ?車輛租賃； ?汽車資訊； ?汽車美容； ?運(yùn)動(dòng)管家(制定運(yùn)動(dòng)計(jì)劃和舉辦運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目培訓(xùn)等)； ?組織或參加高爾夫活動(dòng)； ?提拱商務(wù)活動(dòng)信息；216。216。216?！虩o憂家居清潔216。216。 保持公共環(huán)境的干凈、整潔?委托專業(yè)清潔公司規(guī)范化服務(wù)； ?