【正文】 企業(yè)文化及經濟實力的需要，力圖在市區(qū)內最核心、最具標志的物業(yè)中建立自己的辦公場所，以確定企業(yè)形象B、中小型企業(yè)經過一段時間發(fā)展的公司，雖然有了一定的經濟實力，但是由于業(yè)務的特殊性，并不愿意太快擴展隊伍，而寧愿保持非常精簡的人員配置。該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。 第三章 項目整體組合營銷策略報告一、 項目總體整合營銷策略營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導下的計謀與謀略，它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對營銷戰(zhàn)略的進一步細化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對戰(zhàn)略進行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實現(xiàn)。 把握好市場推廣的節(jié)奏感 這些年的這方面的教訓太多太深刻了，那種開盤初期火爆不久便門可羅雀的經營景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結果。 實行銷售合同條款限制 對購房者施于嚴格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓所告訴我們的真理。 二、總體操盤計劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分（2005年4月—6月） 步驟一：首推二樓通訊專業(yè)城，主要考慮到項目的首次推廣必須最大程度的降低風險，力求一擊成功，而項目原地塊就是經營手機等通訊產品，因此該部分最為符合首次推廣的要求。因此我們可在前兩的步驟進行時就對其軟性宣傳已積累客源。橫賣指的是在同一樓層當中賣戶型；豎賣指的是同一戶型中賣樓層。以中小戶型為主體，使項目快速熱銷實現(xiàn)資金的快速回籠；l 項目進展到中期，銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉入進行實效的賣點訴求，如提升產品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；l 然后仔細研究客戶心理，有效進行房號管理。第四章 項目產品設計報告第一部分：世景國際國際公寓產品設計構想蘇州市世景國際國際公寓的誕生經歷一段長時間的精心規(guī)劃，我們深知在樓市競爭白熱化的今天，優(yōu)越的產品質量只是基本，所以，我們不僅向客戶推薦房子，更是推薦一種健康舒適的居住環(huán)境， 一種超五星級的英式管家服務、一種城市精英的新貴族生活的態(tài)度，而世景國際國際公寓則是這種生活態(tài)度的延伸及載體。我們對于環(huán)境，尤其是居住環(huán)境的講究引導我們地自己環(huán)境觀念的提升，建立一個擴大的綜合環(huán)境觀。這一點正是眾多樓盤比較重視的環(huán)境。隨著人民生活水平的提高，快節(jié)奏的高效率的現(xiàn)代生活觀念將會滲入居住生活領域，小汽車擁有量會逐漸增加，經濟活動會越來越多地出現(xiàn)在居住區(qū)內。在有限的空間里，注重合理利用面積，爭取獲得稍大一點的貯藏空間，同時重視每戶入口處存放空間的設置。就世景國際國際公寓目前的生態(tài)環(huán)境而言：雖具有日照和通風條件，但臨近釋放有害氣體的化工廠，又位于主干道長安路旁屬噪聲地段。3．視覺環(huán)境要滿足人的心理需求 視覺環(huán)境要滿足人們對環(huán)境產生舒適的心理感受。平面設計必須注意相鄰二戶的如曬衣、空調機的安放，均應進行整體考慮，以免破壞居住區(qū)的視覺景觀，降低了居住區(qū)的視覺環(huán)境的質量。居住區(qū)融合居住文化、教育文化、飲食和娛樂文化……在居住的建筑里，公建、綠化乃至小品方面均要有文化的品位，使人們無論在居室、會所、文化休閑和購物飲食的場所內部感覺有一種高雅的文化環(huán)境的氛圍。6．智能環(huán)境要預計人的信息需求必須預計預計居住生活在信息時代的進化及演變，必須對電腦聯(lián)網(wǎng)、光纖通信、太陽能的利用、水質處理、安全警報、防災控制以及節(jié)能和利用自然通風等方面進行新技術的考慮，便滿足信息快速和生活高效的要求。各類物品的仁慈輸送要快速無誤，以節(jié)省居民的時間，保證生活的運轉和使人們感到無比的方便和愉快。在使用不僅需要具備等同于家庭住宅功能的私密性和自主性，又要有酒店綜合配套服務的方便性和全面性，將居住者從日常瑣碎的家務勞動中解放出來，盡情享受這種大隱于市，鬧中取靜的愜意生活，完全釋放工作的壓力，真正的讓自己的心情放松和充電。管家小組所做的工作雖然是事無巨細，但并不一定每件事都得親力親為，他們身后有一支超強陣容的后勤單位支援(包括水電、保潔、安全、餐飲、保健等小組)，聽其指揮行動。我們和住戶的關系是：忠誠服務的公仆，信息交流的使者，家居安全的衛(wèi)士。三、世景國際國際公寓英式管家服務的內容1． 公共及常規(guī)服務服務目標：讓住戶走在世景國際國際公寓的大堂、走廊、電梯間等公共區(qū)域感覺不到任何的不舒服，一切都是干干凈凈、清清爽爽的，連高大威武的保安都是彬彬有禮，這就是我們隱形物管服務追求的至高境界。216。216。216。我們的客戶貴為城市精英，是社會發(fā)展城市進步的中流砥柱，他們不是不會修這修那，他們是太忙，沒有時間，所以我們提供的英式管家服務幫他們打理一切，讓他們回到公寓迅速充電、加油，以便積蓄能量再次以飽滿的精神狀態(tài)投入到新的工作中去。216。216。216。216。216。 ?會場出租； ?會場準備； ?餐飲宴會； ?攝錄影像； ?制作演示幻燈； ?商務用車； ?代訂快餐； ?代訂票務； ?代訂旅游、賓館； ?代寄郵件； ?鮮花速遞； ?代購禮品。3． 套餐式服務服務目標：當住戶在某個特定時期或因為某些特定的商務/家庭活動需要一些相應的服務支援，英式管家即時將會根據(jù)這些特定的時期和特定的活動提供一整套完善的服務，充分滿足住戶的要求，并高效高質系統(tǒng)全面的辦妥。216。 C套餐節(jié)日套餐適用范圍：在逢節(jié)日(如：春節(jié)、中秋節(jié)、國慶等)到來，在節(jié)前常需要進行諸如裝修翻新、衛(wèi)生清潔和家居裝飾布置，該套餐可以在節(jié)前把住戶所需服務一一辦妥，讓住戶可輕松投入到假日的休閑，充分節(jié)日的氣氛之中。套餐內容：(1)提供場地； (2)策劃并實施方案； (3)購物料； (4)喜慶裝飾； (5)酒會/晚宴/BBQ； (6)歌舞表演； (7)健康娛樂活動； (8)發(fā)邀請函； (9)接待、迎送、服務。216。會所設置應考慮以下功能：(1) 自助式商務中心(復印、打印、傳真等)；(2) 隨時隨地實現(xiàn)移動辦公(有線寬帶和無限域網(wǎng)絡便捷接入)； (3) 商務簡餐；(4) 咖啡廳；(5) 茶藝館；(6) 英語聊天吧；(7) 小型高檔網(wǎng)吧(不超過20臺機)；(8) 圖書閱覽室；(9) 棋牌室；(10) 網(wǎng)球場；(11) 乒乓球室；(12) 桌球室；(13) 健身力量訓練、自衛(wèi)防身術培訓教室；(14) 美容美發(fā)中心；(15) 美體塑身、健美舞蹈室；(16) SPA水療室；(17) 鋼琴練習室；(18) 小型KTV練歌房；(19) 桑拿、足浴中心；(20) 自助式洗衣房，干洗店。l 項目地塊形狀：呈倒品字形狀，臨街面寬，徑深短，是規(guī)化商業(yè)物業(yè)絕佳的地形。l 人氣：人氣、商機旺盛。l 產品種類：產品多樣性，能滿足不同商業(yè)投資的需求。四、目標客群定位瞄準市場空白點根據(jù)對全國近幾年來寫字樓商務辦公市場的觀察和對蘇州市寫字樓辦公市場的調研、分析并結合項目的各項基礎條件，我們決定將世景國際的西塔塔樓所有單位定位在市場的空白點——配套完善的小面積專業(yè)辦公的寫字樓；目標客群——鎖定在中小型精銳企業(yè)。有一些公司經過一段時間的發(fā)展，雖然有了一定的經濟實力，但是由于業(yè)務的特殊性，并不愿意太快擴展隊伍，而寧愿保持非常精簡的人員配置。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個國際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業(yè)形象，更重視人力資源的充分發(fā)揮；有些公司由于業(yè)態(tài)特定性原因并不需要將規(guī)模擴大，但他們運作的項目任何人也無法忽視；還有一些公司完全以一個人為核心組建，或者干脆就是一個人，也許是個注冊律師，也許是一個注冊會計師，他以一個人的能力和才華完成工作，這些公司的每個個體都具有非常高的個人產值，但是為了與商業(yè)社會溝通必須以一個商業(yè)人的姿態(tài)出現(xiàn)。現(xiàn)有寫字樓因為單元面積過大或者使用成本過高，成為了這些新銳企業(yè)發(fā)展過程中的一個重大障礙，一些企業(yè)不得不在商住樓里和穿著睡衣或拎著菜籃進進出出的鄰居混在一起將就辦公，或者不得不尋找老舊辦公樓的小隔間容身。他們需要純粹的寫字樓，高檔、專業(yè)的辦公環(huán)境，然而綜觀蘇州市寫字樓市場，大都在100平米 以上，少數(shù)低于80平米的寫字樓反而成了滯銷寫字樓銷售最快的單位(如黃金大廈就是一個很好例子，銷售了1年多，除過抵債部分，現(xiàn)樓交付時還積壓不少100平米以上單位仍未銷售出去，而最小面積76平米反而銷售一空。六、為新銳公司度身定做的七大服務體系體系一:商務服務。體系三：精稅的工作空間。體系五：買得起、用得值、前景好。體系七：快速提升企業(yè)形象。（3） 統(tǒng)一采購和自助式商務中心，節(jié)約了日常辦公消耗的成本。（2） 各單位可大可小的建筑設計，為辦公空間的擴大和縮小提供了自由組合的空間。（4） 為商務辦公量身定做，盡享辦公便捷；（5） 辦公智能化讓企業(yè)高效辦公，創(chuàng)造更多財富；（6） 完善的商務配套，體貼高效的商務服務助企業(yè)輕松辦公；（7） 國際化商務交流平臺，商機無時無處不在；（8） 政策決定未來，相對住宅辦公擔心是否允許長久辦公，您無后顧之憂。（2） 買世景國際小面積辦公房 是向自己的產權賬戶存款，自擁完整產權物業(yè)；（3） 同等硬件配套，世景國際小面積辦公房的收費低于酒店數(shù)倍，辦公成本更低。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務，增加入住客戶的滿意度。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務，體現(xiàn)對入住客戶的尊貴服務。4．自助商務中心：設置在大堂電梯間旁，內設一接待。3．寬帶網(wǎng)絡：遍布于各辦公單位、自助商務中心、會議室、主題會所等區(qū)域。方便來訪客戶和大廈內業(yè)主了解大廈其他公司單位的位置分布、公司簡介、主要產品/經營項目的圖片展示等資料，同時可以介紹大廈的物管內容、配套服務項目的分布位置、安全通道位置、大廈所屬CBD商圏的相關物業(yè)、大廈周邊公交信息、蘇州市旅游信息與著名公司企事業(yè)單位的黃頁信息等。(四) 世景國際為精銳公司度身定做的軟硬件配套(一)硬件1．大堂：豪華氣派的酒店式大堂，設計現(xiàn)代感極強、明晰的公司水牌更能提升和彰顯入住客戶的企業(yè)形象。（4） 集體采購配送辦公用品，降低日常消耗成本；（5） 專業(yè)商務公司提供打印、復印、秘書、財務、法律等服務，減少您的硬件投入和人員開支。(三) 比較優(yōu)勢 世景國際小面積辦公房比公寓房辦公： （1） 世景國際小面積辦公房形象佳，贏得客戶的信任；（2） 為企業(yè)另設會議室、財務室和接待前臺，使用面積大大超出所購面積。（5） 能夠以最小的投資購買到蘇州市頂級商圈的寫字樓，減少投資成本。七、世景國際小面積辦公寫字樓推廣要點(一) 節(jié)約成本的辦公空間：（1） 不需要為使用頻率不高的會議室、接待室、秘書臺、財務室等辦公空間買單，節(jié)約了買樓的成本。體系六：交流溝通的互動平臺。體系四：便捷的產權分割。體系二：集約化辦公。這樣的的辦公間隔為所有公司都提供了更多的可能性。寫字樓作為辦公的場所，是一個公司的門面所在，事關公司形象，所有公司都不惜血本為自己增光添彩，于是現(xiàn)在的寫字樓的檔次越來越高，面積也都偏大。專業(yè)化、集約化、高效化是未來企業(yè)發(fā)展的趨勢，會有越來越多的中小型企業(yè)應運而生，并成為未來企業(yè)的主流。而這些小公司則不得不四處尋找小面積辦公間，也許是老式寫字樓的邊角位，也許是酒店的一個房間。所以在未來幾年中，全國各城市將會涌現(xiàn)出一大批精銳型小企業(yè)、小公司。l 營銷策劃團隊：是近年來廣州市走向全國最具創(chuàng)造力，最具實干精神的地產精英組合而成，為項目進行全程策劃和銷售代理，為項目成功開發(fā)、火爆銷售、永續(xù)經營發(fā)展保駕護航。l 樓盤定位：以名店商鋪、餐飲、娛樂、小面積辦公寫字樓、酒店式小戶投資公寓，項目自身形成一個小型商業(yè)生態(tài)鏈，互相配套，互相支持，并結合CBD其他業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)將CBD商業(yè)價值整體帶動提升。l 市政：經過多年的發(fā)展，市政配套完全成熟，交通極其便利。二、世景國際寫字樓工程技術數(shù)據(jù)世景國際西塔526層為辦公標準層每層總建筑面積：㎡每層總使用面積：㎡使用率：%交通面積：㎡(其中內筒：㎡)具體分布見下表一(辦公標準層526)（表一）世景國際西塔辦公標準層526戶型 每層套數(shù) 套內建筑面積 套內使用面積 建筑面積A 4 ㎡ ㎡ ㎡B 4 ㎡ ㎡ ㎡C 4 ㎡ ㎡ ㎡D 4 ㎡ ㎡ ㎡總計 252 ㎡ ㎡世景國際西塔2728層每層總建筑面積：㎡每層總使用面積：㎡使用率：%交通面積：㎡(其中內筒：㎡)具體分布見下表二(辦公層2728)（表二）世景國際西塔辦公標準層2728戶型 每層套數(shù) 套內建筑面積 套內使用面積 建筑面積A 4 44 ㎡ ㎡ ㎡B 4 ㎡ ㎡ ㎡C 4 ㎡ ㎡ ㎡D 4 36㎡ ㎡ ㎡總計 32 ㎡ ㎡ 三、世景國際項目本身具備的優(yōu)勢l 地理位置：地處蘇州市政治經濟文化中心區(qū)朝陽區(qū)核心商圈CBD，是城市中心的中心。套餐內容：(1)室內植物美好設計； (2)盤景造型； (3)時花選配； (4)常綠、蔭生植物選配； (5)兩月更換一次； (6)定期上門維護； (7)租用名貴花木； (8)運送上門。 E套餐商務活動套餐適用范圍：英式管家可以為住戶或住戶的工作單位提供慶典、聯(lián)誼和娛樂服務，可以讓世景國際國際公寓的住戶不出家門就可以享受便捷優(yōu)質的商務服務。216。套餐內容：(1)深度清潔廚房抽油煙機； (2)細致清潔廚房用具； (3)細致清潔廚房油跡； (4)家用電器深度除塵； (5)地