【正文】 訪問作業(yè)，形成高機(jī)能的銷售網(wǎng)，同時不定期舉辦商家入場慶?；顒樱萌藗兤毡榇嬖诘难蛉盒?yīng)促成銷售。⑥廣告表達(dá)通過直白的廣告語言說明鴻宇商業(yè)廣場改造后的景觀、將要出現(xiàn)的經(jīng)營狀況以及招商對象、招商程序、招商優(yōu)惠政策。⑤時期特征在強(qiáng)勢推廣的同時，我們必須體現(xiàn)出項目本身對強(qiáng)勢的支撐，在銷售期內(nèi)的整個推廣中體現(xiàn)出項目的大氣、魄力和無可替代性。②推廣任務(wù)將產(chǎn)品本身利益與品牌外延價值——服務(wù)、文化緊密相聯(lián)，使兩者建立對等關(guān)系；建議利用各種宣傳活動，報紙廣告營建價值延伸，達(dá)到“品牌的內(nèi)涵價值”吸引消費者的目的，從而促進(jìn)銷售。銷售模式分析（1）、銷售階段設(shè)計本案銷售周期最長不超過6個月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場實際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項目的整個營銷周期化分為以下三個階段。任務(wù)：a、散布擴(kuò)大知名度　　　b、告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播　　　c、攔截其他競爭物業(yè)客源d、極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費者一窺究竟的欲望e、造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面f、將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購買欲望g、配合招商活動聚積人氣　　 l 清盤銷售階段：在樓盤銷售尾期，對投資的保障和鴻宇公司的品牌戰(zhàn)略進(jìn)行炒作，造成人們跟隨鴻宇公司背靠大樹好乘涼的心理，最終完成項目清盤任務(wù)：　　　a、清理尾盤　　　b、做好交房工作　　 工作重點：　　　a、開動腦會議，研究滯銷樓盤對策　　　b、調(diào)整媒體宣傳方式，重點攻擊　　　c、加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度　　　d、加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作　　　e、準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時間　　　f、核準(zhǔn)項目實物與前期承諾是否有矛盾之處　　　g、做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心　　　h、做好與物業(yè)公司的交接工作五、項目銷售目前最大的困境１、 鹽亭縣現(xiàn)有的消費人群數(shù)量還有多少可挖掘２、 即將來臨的６月、７月、８月是房產(chǎn)的銷售淡季３、 品牌實力商家招商成功與否直接影響經(jīng)營氣氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點”進(jìn)行推廣。（2）、媒體目標(biāo)運(yùn)用整合傳播理念，制定科學(xué)合理的媒介組合方案，采用合理的廣告表現(xiàn)形式，提高廣告到達(dá)率，準(zhǔn)確傳遞項目核心利益點，從而提高項目知名度，傳遞良好的項目形象，迅速的把信息傳遞給目標(biāo)對象，打造高檔商業(yè)地產(chǎn)，通過合理、專業(yè)的媒體組合分配，達(dá)到本項目的銷售目的。⑩廣告控制方式內(nèi)外兼修，以記者的新聞報道為主，針對商業(yè)地產(chǎn)健康問題以走訪專家的方式對目標(biāo)客戶群從各個層面直接闡述高綠化給商業(yè)地產(chǎn)帶來的好處。本項目商業(yè)地產(chǎn)的特性，要求項目具有品牌優(yōu)勢，因此第一階段，我們通過形象廣告提升品牌號召力、加固品牌影響力是我們的首要目標(biāo)。②任務(wù)通過大力發(fā)布鴻宇廣場的招商信息，引進(jìn)本地品牌和綿陽乃至成都商家大量入駐，用鴻宇廣場商鋪座無虛席的宣傳奠定鴻宇廣場是鹽亭商業(yè)中心的地位。 (3)、全面攻擊戰(zhàn)略：在廣告推廣方面，以dm單的派發(fā)，電視廣告為主，在銷售初期，也會在綿陽日報和綿陽晚報上做一段時間的夾報。富有新意和視覺吸引力，完全切合現(xiàn)代商業(yè)積極、向上的形態(tài)。（5）業(yè)主購買商鋪時即獲1年之租金回報并于簽定購房合同時兌現(xiàn)。具體銷售安排（1）按照現(xiàn)行銷售價格，實行提前返還１年的租金。我們建議改變這種做法。本項目具體定價過程如下：（1）、市場比較法定價目前鹽亭縣在售商業(yè)項目主要是郁金香生活廣場和廊橋商業(yè)城，其它均為零散小盤，不具很強(qiáng)可比性，該兩項目售價等情況如下所示：廊橋商業(yè)城：銷售均價6700元／平方米，送二樓（實際一層商鋪銷售均價應(yīng)在５６００元／平方米）郁金香生活廣場:一層銷售均價：１２２５０元／平方米 二層銷售均價：２２００元／平方米 以上述兩個項目作為參照物，進(jìn)行比較定價，可得出本項目商業(yè)部分的大致價格水平。威脅點（Ｔ）（1）目前最大的威脅來自廊橋商業(yè)城，廊橋商業(yè)城本身的位置及它與本項目緊鄰的關(guān)系，對本項目尾盤銷售很容易產(chǎn)生沖擊，并分流部分客戶，嚴(yán)格說來，廊橋商業(yè)城的位置與本項目尾盤剩余商鋪的位置相比較有一定優(yōu)勢，同時，廊橋商業(yè)城商鋪銷售中推出了購買一層鋪面贈送二層的措施，在一定程度上有很大吸引力，特別是對鹽亭這樣的小城市來說，二層可以作為居家使用，很適合當(dāng)?shù)夭糠纸?jīng)營者的實際需求。（2）本項目的商業(yè)位置是介于傳統(tǒng)商業(yè)中心與非商業(yè)中心的之間的過渡地帶。被鹽亭人民公認(rèn)的好地段的南街，這里郁金香生活廣場拔地而起，老百姓因此給予了極大關(guān)注，同時，該項目的推出，也大大切去了鹽亭商業(yè)地產(chǎn)這個本來就不大的蛋糕，給鴻宇商業(yè)廣場的后期銷售帶來了很大的難度。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鴻 宇 廣 場 尾 盤 營 銷 方 案前 言鴻宇商業(yè)廣場銷售至今已有兩年時間，由于前期銷售對招商及商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃重視程度和控制力度不夠，所以整個商業(yè)廣場呈現(xiàn)出的經(jīng)營現(xiàn)狀是幾條步行街道冷熱不均，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較紊亂，商鋪有大量空置和關(guān)門轉(zhuǎn)讓情況，總體表現(xiàn)不甚良好。（2）在經(jīng)營形態(tài)上有了初步的業(yè)態(tài)劃分，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)走向成熟的標(biāo)志（3）街道環(huán)境經(jīng)過了良好的規(guī)劃建設(shè)，符合人們購物的需求。（5）郁金香廣場的提早銷售，將本來就猶豫不決的投資者嚴(yán)重分流?！∵@一部分雖然不占絕對比例，但在他們的影響力卻不可小覷。從商鋪的轉(zhuǎn)讓告示中也不難看出現(xiàn)在的經(jīng)營狀況，作為投資者肯定也不能接受這個結(jié)果。銷售序幕 新的廣場改造完成后，前期招商工作應(yīng)收到一定效果，結(jié)合廣場改造和招商工作，更重要的是如何以盡快產(chǎn)生轟動效應(yīng)的方式迅速拉開銷售序幕。（2）返租年限為3年。廣告策略的實施首先是為了開拓市場，提高樓盤的銷售業(yè)績，全面拓展市場空間，最終實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益（2）、全面提高項目的鴻宇商業(yè)廣場知名度、美譽(yù)度，通過廣告策略的實施，使產(chǎn)品品牌上升到鹽亭商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)品牌，進(jìn)而形成鹽亭市的區(qū)域品牌，樹立項目獨特的個性品質(zhì)和文化，從而提升項目銷售價格空間2 、本案的推廣總體策略運(yùn)用整合傳播理念，制定科學(xué)合理的媒介組合方案，采用全新的廣告表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確傳遞項目核心利益點，利用項目自身優(yōu)勢，以主要媒體為載體，圍繞推廣的幾大主線，不斷制造新聞事件，以此引起社會的廣泛關(guān)注和目標(biāo)消費群的認(rèn)同，打造鹽亭市代表樓盤。報紙廣告通過對項目三大主線的系列表現(xiàn)，富有想象力和感染力的平面廣告創(chuàng)意，來訴求項目的品質(zhì)和內(nèi)涵。 推廣費用：根據(jù)合同約定，推廣費用是銷售金額的1%，即1613萬元*１%=推廣階段劃分及各階段推廣重點、推廣方式、費用預(yù)算根據(jù)本項目的主要特征，我們將本項目的營銷推廣工作劃分為招商宣傳期、銷售強(qiáng)銷期和清盤期三個階段。⑦行動要點針對性銷售、優(yōu)惠促銷、以老帶新、快速消化