【正文】 可利用土地約3040公頃。（從該規(guī)劃圖上看鳳凰城區(qū)域為待規(guī)劃建設(shè)用地，沒明確土地開發(fā)性質(zhì)）城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。城鎮(zhèn)布局應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)中心集聚、點軸拓展的原則，逐步形成以中心城市和沿海港口為依托、以交通干線為主軸的集約開發(fā)態(tài)勢；形成“兩大中心、四個層次、五條軸線”的總體格局，即濟南、青島兩大中心城市，省域中心城市、區(qū)域性中心城市、中小城市、小城鎮(zhèn)四個層次，濟青聊、日菏、京滬、京九、沿海五條軸線，實現(xiàn)以點帶線、以線促面，推動全省城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)發(fā)展。二期項目選擇春末夏初開工，自然氣候條件較佳，便于施工組織。鳳凰城二期開發(fā)項目策劃案第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)介紹一、 鳳凰城二期項目概況二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排第二部分：鳳凰城二期開發(fā)的市場策劃一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境（一）宏觀市場環(huán)境城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢濟南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃（二）微觀市場：區(qū)域自身建設(shè)條件關(guān)于項目周邊區(qū)域的建設(shè)情況鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查（1） 濟南高新區(qū)：（2） 出口加工區(qū)：山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查（1） 新校區(qū)規(guī)劃和建設(shè)計劃（2） 現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況（3） 周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查（1） 濟南國科：（2） 加洲花園：（3） 文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查濟南居民住房需求概況國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查（1） 滬蘇杭郊區(qū)：（2） 珠江三角洲：（3） 京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項目的市場定位（一）目標(biāo)消費市場定位（二）建筑產(chǎn)品定位（三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求（二）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（框架）第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)策劃工作說明一、鳳凰城二期項目概況：位于鳳凰山北坡，處在文教區(qū)（西區(qū)）與起步區(qū)之間，中心區(qū)之南。項目整體開發(fā)計劃可在前期工作確定的基礎(chǔ)上按序合理安排。在強化濟南、青島兩特大城市龍頭帶動作用的同時，到２０１０年，淄博、煙臺、濰坊、濟寧等城市要爭取跨入特大城市行列；有３０個左右的縣市城市人口達(dá)到２０萬到５０萬；有１００個左右的中心鎮(zhèn)所在地人口達(dá)到５萬人。西臨泉路，北接中心區(qū)環(huán)線，東鄰起步區(qū)的洋房北區(qū)，中間有一河溝自東南向西北方向蜿蜒而過。在科技園區(qū)建設(shè)達(dá)到一定成熟度后，可以預(yù)見高新區(qū)或附件區(qū)域?qū)幸粋€住宅開發(fā)的小高潮，這個機會預(yù)計會出現(xiàn)在2年后。重點建設(shè)以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、IT行業(yè)為主的辦公用房。該院2001年計劃內(nèi)招生500人，2002年計劃內(nèi)招生3000人，5年達(dá)到入校生10000人。廠房8萬平米，倉儲23萬平米?！吧镝t(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間體。計劃從2003年3月起，土地200畝，投資3200萬美元。其中A座為五星級酒店、B座為高檔寫字樓、C座為綜合樓。3．5房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是由美國賽富集團與美景湖實業(yè)發(fā)展有限公司及濟南高新區(qū)國有資本營運公司于02年9月合資注冊成立。由于二期開發(fā)預(yù)見工學(xué)院新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進(jìn)行建工學(xué)院的專題調(diào)查。學(xué)院教職工購房可能存在一定的政策補助或市場優(yōu)惠，但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)。濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查5．1濟南國科：◇◇概況：國科國際高爾夫廣場是北京國科集團在山東齊河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開發(fā)的集運動、娛樂、度假、休閑、居住于一體的項目，它包括國科國際高爾夫別墅，國科國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個部分。5．3文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查濟南居民居住需求概況調(diào)查（詳見附件五）濟南東部住宅需求調(diào)查，為隨機抽樣總體狀況認(rèn)知調(diào)查。14%的被調(diào)查者選擇了30~40萬的住房總價。（二）建筑產(chǎn)品定位：花園洋房、中高檔公寓房、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等（三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想：（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求（二）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（設(shè)計框架）規(guī)劃建筑面積30~40萬平米，平均住房市場價格在/平米之間，商業(yè)在元/平米左右。一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫村等，形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)模控制在６０萬至７０萬人，城市建設(shè)用地７０平方公里左右。城市景觀“三帶雙軸”根據(jù)現(xiàn)已開發(fā)兩項目的實際，二期項目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給予豐富。該院每年進(jìn)行一住房調(diào)整，均由部分住房空置，雖每年有新教職工入院，但住房仍可滿足 。這次重點考察了成熟教學(xué)生活區(qū)_——山師東路。別墅的單體形式全部采用歐美風(fēng)格。SCENERY），簡稱5S。別墅大社區(qū)中還為居民配有雙語學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等，配套設(shè)施完備。出口創(chuàng)匯3. 35億元。齊魯軟件園位于高新區(qū)東區(qū)，現(xiàn)為核心區(qū)。 2001年開工興建了14萬平方米軟件研發(fā)、生產(chǎn)大樓和5000平方米的培訓(xùn)中心大樓。廠房8萬平米，倉儲23萬平米。吸引組織微生物、酶飼料添加劑、等項目進(jìn)區(qū)，把生物醫(yī)藥建成開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2）黃金時代：規(guī)劃用地221畝，大體位于山大齊魯軟件學(xué)院北，估計為高檔公寓，估計建面在14~20萬之間。屆時將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設(shè)，總投資1800萬美元，目前已進(jìn)入建設(shè)高潮。由此可見歷史以往的“住東不住西”，以及東部高新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅猛變化日新月異的影響巨大。從關(guān)注東部發(fā)展的角度看，在“二環(huán)東、但在附近區(qū)域”占到32%，高新區(qū)里占到25%，高新區(qū)東部占到15%，形勢還是不錯。這一點同樣可從舜城零點進(jìn)行的濟南市住房消費者總體需求調(diào)查中看到。買方在實際購房行為中，會適中的承受更高一些的購房總價款壓力?？梢月?lián)想這與東部二環(huán)線附近線建成區(qū)的住宅主體建筑的形式有關(guān)。周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關(guān)注度在這次調(diào)查中特別突出，另外小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關(guān)注也較高，由此可見人們對住宅區(qū)大小居住生活環(huán)境的日趨重視。從總體分布看，其基本反映了濟南市居民家庭月收入的比例結(jié)構(gòu)。但從另一方面看。在30~60萬元之間的比例近20%。80130的戶型面積選擇高達(dá)88%，可以看到普通公眾對住宅市場的呼喚。四、被調(diào)查者希望的房型分析本次調(diào)查反映了濟南市購房群體的總體狀況。被調(diào)查這種有17%的態(tài)度不明，值得注意和思考。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。（3）環(huán)?？萍紙@內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)——東方家園。光機電一體化工業(yè)園：機床儀表產(chǎn)品：以濟南機床四廠為中心，重點發(fā)展高精數(shù)控高效專用磨床、高精度外園磨床、機器人。該區(qū)對區(qū)內(nèi)企業(yè)實行“免稅、保稅、退稅”的優(yōu)惠政策。目前環(huán)?？萍紙@總建設(shè)面積已超過25萬平方米，入園企業(yè)超過50家，濟南高新區(qū)擬用5年的時間，把環(huán)?？萍紙@建設(shè)成為符合ISO14000國家環(huán)境認(rèn)證的生態(tài)化科技工業(yè)園和山東最大的環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。建筑面積35萬平米。現(xiàn)有一個軟件產(chǎn)業(yè)基地，三個軟件園分園，一個軟件學(xué)院和八個軟件人才培訓(xùn)基地。重點建設(shè)以金融、中介服務(wù)、