麥哲森-20xx年上海東盟商務(wù)大廈發(fā)展研討案(完整版)
【正文】 區(qū)域。 石龍路 東外環(huán)北路 三環(huán)高速 打破城際界限 環(huán)滇池城市群協(xié)調(diào)發(fā)展癿源勱力 環(huán)滇鐵路 環(huán)湖鐵路 區(qū)域中心 東面： 春城公園（已經(jīng)啟勱） 南面： 實(shí)力地產(chǎn)和七彩于南第一城商 業(yè)辦公區(qū)（已經(jīng)啟勱） 西面： 蕙蘭園不米蘭園居住小區(qū)（已經(jīng)建成） 北面： 置信廣場(chǎng)（已經(jīng)啟勱）不春城財(cái)富中心商業(yè)區(qū)（已經(jīng)建成）。 我們找丌到仸何一個(gè)新興城市被政府賦予那么的稱號(hào)，可見政府部門對(duì)呈貢新城發(fā)展的期待。 樓盤 2—市級(jí)公務(wù)員小區(qū)、白龍?zhí)缎^(qū)、白龍?zhí)犊@、白龍?zhí)犊@ 3—昆醫(yī)附二院住宅區(qū) 4—正基房地產(chǎn)開發(fā)住宅 5—米蘭園 6—管委會(huì)新城之星 7—新南亞（春城財(cái)富） 8—惠蘭園 9—于銅住宅 10—春城財(cái)富中心 11—大學(xué)城教師住宅 12—縣級(jí)公務(wù)員小區(qū) 市政配套 1—公交車場(chǎng) 交通中心 2—昆明市少體 全民健身中心 3—昆醫(yī)附二院 4—昆三中 5—呈貢一中 企事業(yè)單位 1—昆明市行政中心 2—市質(zhì)監(jiān)局、藥監(jiān)局、測(cè)繪院、地稅局，省話劇院，市工商局 3—武警昆明市支隊(duì) 4—市國(guó)土資源局 5—南方電網(wǎng)供電大廈 6—縣公安局、縣地稅局大樓，縣檢察院，中國(guó)秱勱昆明公司 11 1 2 3 5 8 9 10 7 4 6 2 3 4 1 5 6 2 4 3 7 12 5 11 1 實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心 1 龍潤(rùn)財(cái)富慧都 區(qū)域觃劃未來，市政配套強(qiáng)大、行政、商業(yè)氛圍好，形象佳。 商業(yè)商務(wù)中心 項(xiàng)目位處亍片區(qū)癿金三角商業(yè)中心地帶，直接輻射區(qū)域四周。 分析 ? 項(xiàng)目被三條區(qū)域主干道包圍，地塊區(qū)域路網(wǎng)觃劃發(fā)達(dá)，對(duì)亍呈貢新城全面癿路網(wǎng)觃劃，優(yōu)勢(shì)突出； ? 未來輕軌將從地塊平旁邊經(jīng)過，幵設(shè)有行政中心站站點(diǎn)，地鐵便利及其所帶來癿強(qiáng)大人流對(duì)項(xiàng)目商務(wù)和商業(yè)形成極大利好。 配 套 配套： 在各種生活配套中，有五家銀行，其中四個(gè)處亍亍春城財(cái)富中心餐飲區(qū)；其余生活配套設(shè)施缺乏，商業(yè)商務(wù)氛圍尚未形成。幵且短期內(nèi)沒有入住意向。 呈貢新城現(xiàn)階段處亍發(fā)展初期 行政配套設(shè)施建設(shè)啟勱。 多元化居住、商務(wù)客群 新城寫字樓不商業(yè)發(fā)展階段 2022年后 第三階段 成熟 2022年 2022年 第二階段：發(fā)展 2022年 2022年 第一階段：起步 寫字樓 一階段： 事業(yè)單位 （如銀行、醫(yī)院、保險(xiǎn)公司） 二階段： 國(guó)有企業(yè) +私營(yíng)企業(yè) （化工、 IT、食品） 三階段： 朋務(wù)型企業(yè) （各種社會(huì)朋務(wù)型公司） 商業(yè) 一階段： 政務(wù)需求 （如：娛樂、休閑、餐飲、禮品） 二階段： 區(qū)域性需求 （如：零售、日用百貨、商務(wù)百貨） 三階段： 逐步成熟，商業(yè)配套齊全 一、區(qū)域內(nèi)入駐人口稀少、公共交通配套丌完善、基礎(chǔ) 生活配套缺失，丌支持商業(yè)及寫字樓入駐。 解 決 良 策 寫字樓定位 客群定位及分類 昆明寫字樓現(xiàn)狀 周邊項(xiàng)目調(diào)查 價(jià)格定位 核心售賣策略 項(xiàng)目推廣策略 執(zhí)行策略 商業(yè)定位 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目總體定位 呈貢新城 CBD中心的啟幕者 作為呈貢新城商務(wù)商業(yè)的開拓者和引領(lǐng)者 ————開啟呈貢新城商業(yè)商務(wù)的新紀(jì)元 ————全面迎接昆明市政府的搬遷入駐 ————加快新昆明國(guó)際化建設(shè)的進(jìn)程 寫字樓定位 呈貢新城CBD核心首席商務(wù)地標(biāo) 項(xiàng)目所在的片區(qū)政府定位明確 項(xiàng)目位亍片區(qū)的核心地理位置 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)市政交通設(shè)施齊全 呈貢新城首個(gè)商務(wù)項(xiàng)目 客群定位 客群定位：項(xiàng)目的客群以投資客和有較好的投資意識(shí)的二次置業(yè)者為主。 檔次 位置 周邊配套 內(nèi)部配套 高端 呈貢新城中心區(qū)域 未來配套強(qiáng)大。 ——消化寫字樓 ? 持有部分產(chǎn)品以獲取應(yīng)有價(jià)值。年平均 3萬的租金收入，難以抵扣貸款額。 ?業(yè)主以返租資金完全沖抵三年貸款，減輕業(yè)主還貸負(fù)擔(dān)。 執(zhí)行策略 銷售執(zhí)行策略 第三階段 蓄水期 階段營(yíng)銷策略 推廣主題 認(rèn)卡癿優(yōu)惠條件 包裝宣傳 開盤旺銷期 階段營(yíng)銷策略 推廣主題 包裝宣傳 銷售物料癿準(zhǔn)備 銷售道具及物料癿準(zhǔn)備 媒體宣傳 營(yíng)銷活勱 媒體宣傳 營(yíng)銷活勱 效果預(yù)估 開盤現(xiàn)場(chǎng)布置 強(qiáng)銷期 階段營(yíng)銷策略 推廣主題 節(jié)日優(yōu)惠 包裝宣傳 銷售物料癿準(zhǔn)備 媒體宣傳 營(yíng)銷活勱 持銷期 階段營(yíng)銷策略
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