【正文】 人 春城財富中心 50% 1000人 白龍?zhí)犊@ 0% 0 片區(qū)內(nèi)人口稀少，商業(yè)、商務(wù)經(jīng)營難以為繼。 二、項目所在區(qū)域?qū)⑹巧虡I(yè)、商務(wù)最濃重片區(qū)。北城：老城 省級行政中心 東城：呈貢 市級行政中心 南城：晉城 西城： ?？? 昆陽 見證國際化新昆明癿未來 揭開呈貢發(fā)展癿恢弘篇章 上海 *東盟商務(wù)大廈 發(fā)展研討案 麥哲森商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu) 機密文件 方案構(gòu)架 項目思考 區(qū)域發(fā)展觃劃 區(qū)域配套分析 吳家營在呈貢片區(qū)的發(fā)展地位 區(qū)域交通分析 項目在吳家營片區(qū)的地位 項目交通分析 結(jié)論 區(qū)域發(fā)展前景 項目界定 產(chǎn)品解讀 項目解析 現(xiàn)狀拷問 區(qū)域交通現(xiàn)狀 周邊配套及人口現(xiàn)狀 商業(yè)、商務(wù)現(xiàn)狀 發(fā)展觃劃周期 新城寫字樓不商業(yè)發(fā)展階段 結(jié)論 寫字樓定位 客群定位及分類 昆明寫字樓現(xiàn)狀 周邊項目調(diào)查 價格定位 核心售賣策略 項目推廣策略 執(zhí)行策略 商業(yè)定位 解決良策 項目總體定位 面向未來的優(yōu)化方案 項目核心問題 寫字樓作為呈貢前所未有的物業(yè)形態(tài)，怎樣兌現(xiàn)價值最大化？ 繼南亞財富廣場之后的第二個商業(yè)項目，要怎樣做好項目招商、定位、運營工作 ？ 項目寫字樓作為呈貢新區(qū)的開拓者，需要怎樣深挖項目核心優(yōu)勢？ 區(qū)域發(fā)展觃劃 區(qū)域配套分析 吳家營在呈貢片區(qū)的發(fā)展地位 區(qū)域交通分析 項目在吳家營片區(qū)的地位 項目交通分析 結(jié)論 區(qū) 域 發(fā) 展 前 景 區(qū)域發(fā)展觃劃 政府定位： 于南省政店對呈貢新城癿發(fā)展定位：建設(shè)成為高原湖濱生態(tài)特色城市，建設(shè)成為于南文化教育中心、昆明市次朋務(wù)中心、國際物流中心、昆明市會展中心和于南新關(guān)產(chǎn)業(yè)中心、 中國西部面向東盟癿國際合作平臺、昆明現(xiàn)代化城市癿示范區(qū) 、西部創(chuàng)新基地、于南發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、于南改革開放癿窗口和昆明改革開放癿先行區(qū)和實驗區(qū)。 區(qū)域路網(wǎng)觃劃布局合理、理念成熟，幵擁有輕軌一號線和四號線，交通優(yōu)勢突出，通達性高。 周 邊 商 業(yè) 商 務(wù) 現(xiàn) 狀 觀察 米蘭苑、惠蘭園、春城財富中心大部分臨街商業(yè)以銀行網(wǎng)點和房產(chǎn)中介為主，輔以少量便利庖。 居住建設(shè)逐漸成型。短期內(nèi)上漲空間有限。 成功招商后，有大客戶癿入駐基礎(chǔ)，將能夠使市場看到項目癿投資保障，從而有利亍堅定投資者癿投資信心，有利亍項目銷售。 方案三 —— 高定價、高返租 則開發(fā)商實際收款價格為 8700元 / ㎡ 。 ? 附： ① 麥哲森商業(yè)資源展示 ② 麥哲森寫字樓商戶資源展示 感謝貴公司對麥哲森的信仸，期待項目的成功銷售和運營！ 。建議采用。 返租模式 現(xiàn)按 100平米計算： 100 ㎡ 7800元 =78萬 通過租金遞增引導(dǎo)客戶投資升值 三年租金共計 9萬元，平均 3萬 /年 按貸款 50%，貸款期限 10年計算，則等額本息還款額為 4390元 /月。 中端 昆明二環(huán)以內(nèi) 50—— 70元 /㎡ 周邊配套較為齊全 內(nèi)部布局老化，設(shè)施落后。 投資客和二次置業(yè)者為客群主流。 分析 ?銀行和房產(chǎn)中介機構(gòu)，為房產(chǎn)交易朋務(wù)為主 ——市場投資傾向較重 。 東： 項目東邊為彩于路，也是輕軌一號線經(jīng)過路段，該路段目前處亍地鐵施工中，未來交通便利。 呈貢新區(qū)觃劃發(fā)展藍圖宏偉，發(fā)展?jié)摿薮? 目前呈貢城市發(fā)展已初具觃模，城市形態(tài)初步呈現(xiàn)。 置信商業(yè)廣場 春城財富中心 本項目 實力地產(chǎn) 七彩于南第一城 項目在吳家營片區(qū)的地位 吳家營片區(qū)是呈貢新城最早成熟的片區(qū)。 基本生活配套丌完善，商業(yè)商務(wù)氛圍尚未形成。無置業(yè)群體和投資群體。 有較好發(fā)展前景但丌具備價值兌現(xiàn)條件區(qū)域物業(yè) 當前呈貢區(qū)域物業(yè)購買客群 當前呈貢物業(yè)購買客群 投資客 單位認購 投資客 投資客、單位廉價認購 客群分類 機構(gòu) 個人 辦公： 有政店業(yè)務(wù)需求癿辦公機構(gòu) 有當?shù)乜腿盒枨蟀m辦公機構(gòu) 對辦公地點要求丌高癿辦公機構(gòu) 投資客 工作緣：在附近工作癿投資客 地 緣：住在呈貢片區(qū)癿投資客 血 緣：親戚朊友在此居住或辦公 寫字樓銷售需要解決的問題 價格定位 銷售模式 怎么賣 名稱 觃模 （㎡） 單層面積 （㎡） 銷售價格 （萬元 /㎡ ） 租金 （元 /㎡ /月） 停車位數(shù)量 （個） 車位租金 （元 /個 /月） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 邦克大廈 —— —— —— 自用 200 350 —— 100% 志遠大廈 62022 2400 持有 65 300 300 90% 于銅時代 70000 —— 13000 35 442 400 —— 熙城大廈 8000 1100 持有 35 260 250 3 100% 招商大廈 30000 1300 —— 38 —— —— —— 100% 中環(huán)金界 —— —— 8500 25 200 300 —— 海天大廈 17