【正文】 庫容噸15000⑴商鋪保鮮庫噸10000機(jī)械保鮮庫⑵單體保溫庫噸5000建筑面積平方米38391年運(yùn)營(yíng)時(shí)間天3602產(chǎn)品方案冷庫自營(yíng)部分⑴自營(yíng)庫容噸5000單體庫自營(yíng)⑵年銷售果蔬噸/年20000年周轉(zhuǎn)4次出租保鮮庫⑴出租庫容噸10000均為商鋪機(jī)械保溫庫3投資規(guī)?？偼顿Y萬元12151⑴建設(shè)投資萬元8906⑵建設(shè)期利息萬元88⑶流動(dòng)資金萬元31574資金籌措建設(shè)投資萬元8906申請(qǐng)銀行貸款萬元3000項(xiàng)目法人自籌資金投入萬元3000項(xiàng)目法人自有資金投入萬元2906建設(shè)期利息萬元88項(xiàng)目法人自有資金投入萬元88流動(dòng)資金萬元3157申請(qǐng)銀行貸款萬元0項(xiàng)目法人自有資金投入萬元31575項(xiàng)目建設(shè)期限年2009~20106勞動(dòng)定員人907主要利潤(rùn)指標(biāo)正常年銷售收入萬元14874經(jīng)營(yíng)期，下同正常年總成本費(fèi)用萬元年均上繳所得稅萬元所得稅率按25%計(jì)投資利潤(rùn)率%投資利稅率%8主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元所得稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元所得稅后全部投資投資回收期年所得稅前全部投資，含建設(shè)期投資回收期年所得稅后全部投資，含建設(shè)期盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%第二章 建設(shè)背景與必要性 項(xiàng)目提出背景自2008年第四季度起，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，由國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入了一個(gè)艱難的階段。 研究主要結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)立足于區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)。第一章 總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱烏魯木齊北園春農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)新建 項(xiàng)目單位及負(fù)責(zé)人項(xiàng)目法人：烏魯木齊北園春（集團(tuán)）有限責(zé)任公司項(xiàng)目法人地址：烏魯木齊市西北路305號(hào)法定代表人：彭長(zhǎng)勝項(xiàng)目實(shí)施單位：北園春農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：周波 建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)期限建設(shè)地點(diǎn)：烏魯木齊市克拉瑪依西路以南建設(shè)內(nèi)容：包括兩部分，一部分為建設(shè)保鮮庫，配套設(shè)備安裝、場(chǎng)坪、質(zhì)量管控體系等公用設(shè)施。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)項(xiàng)目也是國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資支持范圍內(nèi)的項(xiàng)目；項(xiàng)目建設(shè)極為必要；項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部建設(shè)條件良好，建設(shè)規(guī)模合理；項(xiàng)目籌資方案合理，符合國(guó)家資本金制度；項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行；項(xiàng)目社會(huì)效益顯著。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)也發(fā)生了重大變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展由過熱變?yōu)榫徛?。六是加快自主?chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。同時(shí)，將為一些具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型現(xiàn)代物流企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及目前的實(shí)際，在農(nóng)產(chǎn)品物流方面，也一直在尋找農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)與農(nóng)產(chǎn)品物流的最佳切入點(diǎn)和結(jié)合時(shí)機(jī)。三要推動(dòng)能源、礦產(chǎn)、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、醫(yī)藥等重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展，加快發(fā)展國(guó)際物流和保稅物流。在自治區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中，提出了加快建設(shè)“四大基地”，全面推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展?！笆晃濉睍r(shí)期新疆更是面臨前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇：新疆特色資源優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，加快能源、資源大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。提升八個(gè)水平包括：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平；新型工業(yè)化水平；城鎮(zhèn)化水平；對(duì)外開放水平；科技教育水平；城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平；就業(yè)和社會(huì)保障水平；社會(huì)穩(wěn)定安全和文明水平。自上世紀(jì)90年代中期以來，自治區(qū)堅(jiān)持把建設(shè)特色林果基地作為實(shí)施優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略的一個(gè)重要內(nèi)容，大力推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了林果基地規(guī)模的快速擴(kuò)張。在地緣優(yōu)勢(shì)方面，新疆地處亞歐大陸腹地，邊境線長(zhǎng)達(dá)5600公里，占全國(guó)陸地邊境線總長(zhǎng)的1/3，是中國(guó)陸地邊境線最長(zhǎng)、相鄰國(guó)家最多的內(nèi)陸省區(qū)。航空口岸有烏魯木齊航空口岸、喀什航空口岸。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)決定了農(nóng)產(chǎn)品的特點(diǎn)。對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)都具有積極意義。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，國(guó)內(nèi)主要大宗農(nóng)產(chǎn)品趨于飽和或過剩，價(jià)格波動(dòng)頻繁。進(jìn)一步促進(jìn)新疆果蔬業(yè)現(xiàn)代物流的發(fā)展和完善。第三章 市場(chǎng)分析與銷售方案 市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀依據(jù)相關(guān)研究成果，2008年中國(guó)冷庫產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)水平主要衡量指標(biāo)以技術(shù)水平、成本價(jià)格、品牌知名度三者為主。在冷庫建設(shè)方面，2007年中國(guó)規(guī)模最大冷庫群在上海啟動(dòng)建設(shè)；北京市最大冷庫于當(dāng)年9月運(yùn)營(yíng)；揚(yáng)州市5萬噸大型冷庫開工；中國(guó)最大的單體冷庫在青島港投入使用。烏魯木齊市現(xiàn)有果蔬儲(chǔ)藏保鮮庫僅8500噸，有60％的保鮮庫保溫性能差、設(shè)備老化、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用高，無論從質(zhì)量還是數(shù)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求。因此，該公司此次投資建設(shè)15000噸果蔬保鮮庫的市場(chǎng)前景非常廣闊。烏魯木齊市作為新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融中心和交通、通訊樞紐，在全疆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用和影響。渠道策略建立樣板冷藏庫租賃示范市場(chǎng)，從而帶動(dòng)全疆、輻射全國(guó)、延伸至中亞五國(guó)，為以后大規(guī)模推廣創(chuàng)造條件。鑒于項(xiàng)目特點(diǎn)，以反季節(jié)銷售為主。目前公司已成為集農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲業(yè)、汽車客運(yùn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)及建材制造業(yè)為一體的大型綜合性企業(yè)，擁有全資、控股、參股、聯(lián)營(yíng)公司14家。北園春集團(tuán)的建材制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在近年的發(fā)展中，均取得了一定的成績(jī)。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為新疆最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。2007年已完成一期A區(qū)蔬菜市場(chǎng)的建設(shè)，總建筑面積49990平方米，已投入資金11500萬元，主要完成蔬菜加工配送區(qū)、蔬菜倉儲(chǔ)中心、成功實(shí)現(xiàn)對(duì)烏市蔬菜一級(jí)批發(fā)大戶的整合。48′53＂~43176。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、滿、蒙古、錫伯、俄羅斯等38個(gè)民族，是一個(gè)團(tuán)結(jié)和睦的民族大家庭。 交通、通訊條件烏魯木齊作為自治區(qū)的首府，烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內(nèi)地的交通樞紐。擬建項(xiàng)目所在的沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達(dá)，得天獨(dú)厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆鐵路橫貫城區(qū)，312國(guó)道、216國(guó)道、吐烏大高速、烏奎高速與通往南北疆各地的公路及市區(qū)道路縱橫交錯(cuò)，形成了鐵路線、國(guó)道線、公路線四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。室內(nèi)公共交通方便便捷。全市共設(shè)立液化氣供氣站28個(gè)，%。在國(guó)土部門取得了項(xiàng)目國(guó)有土地使用證。以葡萄為例，有的在地窖里儲(chǔ)存、有的在晾房里儲(chǔ)存，還有的用溝藏等方式。從建材供應(yīng)分析，區(qū)域內(nèi)交通條件較好，具有較好的外部建材供應(yīng)條件，鋼材、水泥、木材等供應(yīng)保障程度極高。該技術(shù)簡(jiǎn)稱CA，為目前應(yīng)用最為廣泛的、最先進(jìn)的保鮮技術(shù)之一。從項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)目的考察，通過其多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和前期市場(chǎng)調(diào)查，機(jī)械冷藏方式已完全滿足果蔬的保鮮要求，而現(xiàn)階段氣調(diào)保鮮庫技術(shù)的相關(guān)指標(biāo)超過了目前的需求。保鮮工藝流程⑴水果的保鮮水果人工在果園采摘后，就地先進(jìn)行分選，符合要求的按品種及重量分級(jí)包裝，裝入塑料周轉(zhuǎn)箱。⑴主要工序及流程圖進(jìn)廠產(chǎn)品檢測(cè) 分級(jí)挑選整理 保鮮冷藏 二次挑選整理出廠產(chǎn)品檢驗(yàn) 分級(jí)包裝 出庫 工序及流程圖⑵ 主要工序及流程說明①進(jìn)廠產(chǎn)品檢測(cè)：按照出口產(chǎn)品的要求，委托當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)的機(jī)構(gòu)，對(duì)所有進(jìn)廠產(chǎn)品按照食品檢測(cè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)內(nèi)、國(guó)際相比，選用較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)）檢測(cè)，尤其對(duì)農(nóng)藥殘留等指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)。鑒于工程主體已施工完畢及框架結(jié)構(gòu)做保鮮庫的優(yōu)點(diǎn)，及滿足市場(chǎng)租賃戶的保鮮儲(chǔ)存要求，用現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)是合適的。庫體尺寸151米62米，總建筑面積為12000㎡，冷藏間平面尺寸12米10米，每間冷藏間容積756立方米，穿堂平面尺寸為62米6米，穿堂上設(shè)兩層，用做氣調(diào)機(jī)房和制冷機(jī)房，平面尺寸為62米6米，每間平面尺寸為6米6米。⑶保鮮庫庫內(nèi)地面做保溫防潮處理， 150厚膠結(jié)聚苯板保溫層，100毫米厚鋼筋砼面層。半封閉風(fēng)冷壓縮機(jī)組選用中德合資制冷設(shè)備產(chǎn)品。22 10匹半封閉壓縮機(jī)DD12052850A39。210 8匹半封閉壓縮機(jī)DD8046350A39。37 15匹半封閉壓縮機(jī)DD14057850A39。44 15匹半封閉壓縮機(jī)DD16059850A39。46 15匹半封閉壓縮機(jī)DD14057850A39。39 10匹半封閉壓縮機(jī)DD12052850A39。31 8匹半封閉壓縮機(jī)DD8046350A39。24 15匹半封閉壓縮機(jī)DD14057850A39。0℃序號(hào)名 稱型 號(hào)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）1制冷機(jī)組浙江北峰8匹中溫機(jī)組臺(tái)165002蒸發(fā)器浙江北峰DD80冷風(fēng)機(jī)臺(tái)70003外平衡膨脹閥美國(guó)ALCO個(gè)5004電磁閥意大利CASTEL個(gè)6005過濾器國(guó) 產(chǎn)個(gè)9506氟管路銅管路套45007冷庫專用電腦自控柜電腦自動(dòng)溫控臺(tái)35008電纜線/線槽套35009制冷劑（氟利昂）R404A（）瓶80010各種輔料套250011運(yùn)輸費(fèi)200012安裝費(fèi)套4000合計(jì)46350制冷系統(tǒng)設(shè)備清單2 2 冷庫溫度： 177。0℃　制冷系統(tǒng)方案比選目前國(guó)內(nèi)外制冷系統(tǒng)分為集中式和分散式兩種。設(shè)計(jì)規(guī)范《民用建筑設(shè)計(jì)通則》?。℅B503522005）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》?。℅B500162006）《冷庫設(shè)計(jì)規(guī)范》?。℅B500722001）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》?。℅B5022295）《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》　（GB5003796）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》06版?。℅B500092001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》?。℅B500102002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》08版?。℅B500112002）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》　（GB500032001）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》?。℅B500072002）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概況⑴工程屋面采用現(xiàn)澆混凝土板?？蚣芙Y(jié)構(gòu)開間、進(jìn)深大小可根據(jù)庫容量需要確定，結(jié)構(gòu)布置靈活，可做開間、進(jìn)深較大的冷藏間，外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用300厚陶粒砌塊墻，內(nèi)側(cè)粘貼單面彩鋼夾芯聚苯板保溫隔熱隔氣，內(nèi)隔墻采用雙面彩鋼夾芯聚苯板，穿堂處隔墻為300厚陶粒砌塊墻，內(nèi)側(cè)粘貼單面彩鋼夾芯聚苯板保溫隔熱層，吊頂采用單面彩鋼夾芯聚苯板，地面做保溫節(jié)能地面，金屬薄板層即可以防潮又可以隔氣。凡不達(dá)標(biāo)者拒絕入廠；②分級(jí)挑選整理：將上一步工序檢測(cè)合格的果蔬，按照出口標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次分級(jí)挑選整理；③保鮮冷藏：按照要求入庫進(jìn)行保鮮貯藏；④二次挑選整理：在保存期限內(nèi)，對(duì)果蔬進(jìn)行二次挑選整理，將不適宜保存、出口的果蔬挑出作為廢棄物處理；⑤ 出廠產(chǎn)品檢驗(yàn)：對(duì)擬出庫的果蔬，委托權(quán)威部門，按照合同中約定的進(jìn)口方標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家國(guó)檢的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行二次檢測(cè)，并出具相關(guān)檢驗(yàn)、檢疫證明等文件。出庫時(shí)，水果再進(jìn)行分選、包裝、裝箱出售?？紤]到以上比選結(jié)果，加之項(xiàng)目單位現(xiàn)階段投資特點(diǎn)要求，經(jīng)過綜合上述兩個(gè)方案的比選結(jié)果，確定方案一為推薦方案。其優(yōu)點(diǎn)是：可延長(zhǎng)果蔬儲(chǔ)存期?？傮w而言，項(xiàng)目施工條件良好，前期準(zhǔn)備工作落實(shí)，建設(shè)條件具備。從1999年開始新疆的果蔬保鮮技術(shù)飛速發(fā)展。在烏魯木齊市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理了《企業(yè)投資項(xiàng)目備案登記表》 編號(hào) 07021506510083。 用地指標(biāo)及規(guī)劃要求擬建場(chǎng)址用地面積指標(biāo)為140990平方米。全市有紅雁池、葦湖梁兩大火力發(fā)電廠和達(dá)坂城風(fēng)力發(fā)電廠及7個(gè)企業(yè)自備火電廠。區(qū)域內(nèi)通訊發(fā)展迅速，固定電話已全部實(shí)現(xiàn)程控化，運(yùn)營(yíng)商有中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通、鐵通。全市建成1個(gè)一類口岸和5個(gè)二類口岸，直接與新疆接壤的8個(gè)周邊國(guó)家，特別是中亞五國(guó)的重要口岸相對(duì)應(yīng)。沙依巴克區(qū)下屬10個(gè)街道辦事處、1個(gè)村、114個(gè)社區(qū)居委會(huì)；駐區(qū)單位有5000余家。擬建場(chǎng)區(qū)地勢(shì)基本呈西高東低的地勢(shì)，海拔高度在856~863m之間。2008年完成二期B區(qū)瓜果市場(chǎng)、A’區(qū)副食市場(chǎng)的土建工程主體建設(shè)，其中：，計(jì)劃投資10400萬元，主要建設(shè)瓜果加工配送區(qū)、高檔水果倉儲(chǔ)保鮮區(qū)、電子結(jié)算中心等項(xiàng)目，目前招商情況十分順利，預(yù)計(jì)烏市各瓜果市場(chǎng)約有650戶經(jīng)營(yíng)商戶準(zhǔn)備入駐該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)人員2000人，平均每天進(jìn)出車輛300多輛，日人流量6000人次，日交易量約2000噸，；A’，計(jì)劃投資9000萬元，主要建設(shè)副食配送加工區(qū)、副食保鮮倉儲(chǔ)中心、電子信息中心等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將有烏市副食經(jīng)營(yíng)戶約435戶準(zhǔn)備入駐經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)人員1300人，平均每天進(jìn)出車輛1000輛以上，日人流量2500人次，日交易量約2500噸。%。2005年公司就已