【正文】 庫容噸15000⑴商鋪保鮮庫噸10000機械保鮮庫⑵單體保溫庫噸5000建筑面積平方米38391年運營時間天3602產品方案冷庫自營部分⑴自營庫容噸5000單體庫自營⑵年銷售果蔬噸/年20000年周轉4次出租保鮮庫⑴出租庫容噸10000均為商鋪機械保溫庫3投資規(guī)?？偼顿Y萬元12151⑴建設投資萬元8906⑵建設期利息萬元88⑶流動資金萬元31574資金籌措建設投資萬元8906申請銀行貸款萬元3000項目法人自籌資金投入萬元3000項目法人自有資金投入萬元2906建設期利息萬元88項目法人自有資金投入萬元88流動資金萬元3157申請銀行貸款萬元0項目法人自有資金投入萬元31575項目建設期限年2009~20106勞動定員人907主要利潤指標正常年銷售收入萬元14874經營期，下同正常年總成本費用萬元年均上繳所得稅萬元所得稅率按25%計投資利潤率%投資利稅率%8主要財務評價指標財務內部收益率%所得稅前全部投資財務內部收益率%所得稅后全部投資財務凈現值萬元所得稅前全部投資財務凈現值萬元所得稅后全部投資投資回收期年所得稅前全部投資，含建設期投資回收期年所得稅后全部投資，含建設期盈虧平衡點（BEP）%第二章 建設背景與必要性 項目提出背景自2008年第四季度起，世界經濟金融危機日趨嚴峻，由國際金融危機導致的世界經濟環(huán)境的變化，使中國經濟步入了一個艱難的階段。 研究主要結論本項目建設立足于區(qū)域資源優(yōu)勢。第一章 總論 項目概述 項目名稱烏魯木齊北園春農產品冷鏈物流建設項目 建設性質新建 項目單位及負責人項目法人：烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司項目法人地址：烏魯木齊市西北路305號法定代表人：彭長勝項目實施單位：北園春農產品中心批發(fā)市場項目負責人：周波 建設地點、內容、規(guī)模及建設期限建設地點：烏魯木齊市克拉瑪依西路以南建設內容：包括兩部分，一部分為建設保鮮庫，配套設備安裝、場坪、質量管控體系等公用設施。項目建設符合國家產業(yè)政策，同時項目也是國家物流業(yè)調整和振興專項投資支持范圍內的項目；項目建設極為必要；項目內、外部建設條件良好，建設規(guī)模合理；項目籌資方案合理，符合國家資本金制度；項目財務可行；項目社會效益顯著。國家宏觀經濟發(fā)展態(tài)勢也發(fā)生了重大變化，經濟發(fā)展由過熱變?yōu)榫徛?。六是加快自主?chuàng)新和結構調整。當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進經濟平穩(wěn)較快增長。同時，將為一些具有國際競爭力的大型現代物流企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及目前的實際，在農產品物流方面，也一直在尋找農產品市場建設與農產品物流的最佳切入點和結合時機。三要推動能源、礦產、汽車、農產品、醫(yī)藥等重點領域物流發(fā)展，加快發(fā)展國際物流和保稅物流。在自治區(qū)農業(yè)產業(yè)化發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中，提出了加快建設“四大基地”，全面推進農業(yè)產業(yè)化發(fā)展?！笆晃濉睍r期新疆更是面臨前所未有的戰(zhàn)略機遇：新疆特色資源優(yōu)勢日益顯現，加快能源、資源大規(guī)模開發(fā)建設的時機已經成熟。提升八個水平包括：農業(yè)產業(yè)化水平；新型工業(yè)化水平；城鎮(zhèn)化水平；對外開放水平；科技教育水平；城鄉(xiāng)居民物質文化生活水平；就業(yè)和社會保障水平；社會穩(wěn)定安全和文明水平。自上世紀90年代中期以來，自治區(qū)堅持把建設特色林果基地作為實施優(yōu)勢資源轉換戰(zhàn)略的一個重要內容，大力推動，實現了林果基地規(guī)模的快速擴張。在地緣優(yōu)勢方面，新疆地處亞歐大陸腹地，邊境線長達5600公里，占全國陸地邊境線總長的1/3，是中國陸地邊境線最長、相鄰國家最多的內陸省區(qū)。航空口岸有烏魯木齊航空口岸、喀什航空口岸。農業(yè)生產的特點決定了農產品的特點。對當地社會主義新農村建設和構建社會主義和諧社會都具有積極意義。同時，由于國內外市場供需關系的變化，國內主要大宗農產品趨于飽和或過剩，價格波動頻繁。進一步促進新疆果蔬業(yè)現代物流的發(fā)展和完善。第三章 市場分析與銷售方案 市場現狀及分析國內現狀依據相關研究成果，2008年中國冷庫產業(yè)經營水平主要衡量指標以技術水平、成本價格、品牌知名度三者為主。在冷庫建設方面，2007年中國規(guī)模最大冷庫群在上海啟動建設；北京市最大冷庫于當年9月運營；揚州市5萬噸大型冷庫開工；中國最大的單體冷庫在青島港投入使用。烏魯木齊市現有果蔬儲藏保鮮庫僅8500噸，有60％的保鮮庫保溫性能差、設備老化、經營費用高，無論從質量還是數量都遠遠不能滿足要求。因此，該公司此次投資建設15000噸果蔬保鮮庫的市場前景非常廣闊。烏魯木齊市作為新疆政治、經濟、文化、科技、金融中心和交通、通訊樞紐，在全疆的經濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用和影響。渠道策略建立樣板冷藏庫租賃示范市場，從而帶動全疆、輻射全國、延伸至中亞五國，為以后大規(guī)模推廣創(chuàng)造條件。鑒于項目特點，以反季節(jié)銷售為主。目前公司已成為集農貿批發(fā)市場、房地產開發(fā)、餐飲業(yè)、汽車客運業(yè)、商貿業(yè)及建材制造業(yè)為一體的大型綜合性企業(yè)，擁有全資、控股、參股、聯營公司14家。北園春集團的建材制造業(yè)、商貿業(yè)和房地產開發(fā)業(yè)在近年的發(fā)展中，均取得了一定的成績。農產品批發(fā)市場為新疆最大的農產品批發(fā)市場。2007年已完成一期A區(qū)蔬菜市場的建設，總建筑面積49990平方米，已投入資金11500萬元，主要完成蔬菜加工配送區(qū)、蔬菜倉儲中心、成功實現對烏市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合。48′53＂~43176。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、滿、蒙古、錫伯、俄羅斯等38個民族，是一個團結和睦的民族大家庭。 交通、通訊條件烏魯木齊作為自治區(qū)的首府，烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內地的交通樞紐。擬建項目所在的沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，得天獨厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經濟發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆鐵路橫貫城區(qū)，312國道、216國道、吐烏大高速、烏奎高速與通往南北疆各地的公路及市區(qū)道路縱橫交錯，形成了鐵路線、國道線、公路線四通八達的交通網絡。室內公共交通方便便捷。全市共設立液化氣供氣站28個，%。在國土部門取得了項目國有土地使用證。以葡萄為例，有的在地窖里儲存、有的在晾房里儲存，還有的用溝藏等方式。從建材供應分析，區(qū)域內交通條件較好，具有較好的外部建材供應條件，鋼材、水泥、木材等供應保障程度極高。該技術簡稱CA，為目前應用最為廣泛的、最先進的保鮮技術之一。從項目建設單位建設目的考察，通過其多年的實踐經驗和前期市場調查，機械冷藏方式已完全滿足果蔬的保鮮要求，而現階段氣調保鮮庫技術的相關指標超過了目前的需求。保鮮工藝流程⑴水果的保鮮水果人工在果園采摘后，就地先進行分選，符合要求的按品種及重量分級包裝，裝入塑料周轉箱。⑴主要工序及流程圖進廠產品檢測 分級挑選整理 保鮮冷藏 二次挑選整理出廠產品檢驗 分級包裝 出庫 工序及流程圖⑵ 主要工序及流程說明①進廠產品檢測：按照出口產品的要求，委托當地農產品檢驗檢測的機構，對所有進廠產品按照食品檢測相關標準（國內、國際相比，選用較嚴格的標準）檢測，尤其對農藥殘留等指標進行檢測。鑒于工程主體已施工完畢及框架結構做保鮮庫的優(yōu)點，及滿足市場租賃戶的保鮮儲存要求，用現有的結構形式框架結構是合適的。庫體尺寸151米62米，總建筑面積為12000㎡，冷藏間平面尺寸12米10米，每間冷藏間容積756立方米，穿堂平面尺寸為62米6米，穿堂上設兩層，用做氣調機房和制冷機房，平面尺寸為62米6米，每間平面尺寸為6米6米。⑶保鮮庫庫內地面做保溫防潮處理， 150厚膠結聚苯板保溫層，100毫米厚鋼筋砼面層。半封閉風冷壓縮機組選用中德合資制冷設備產品。22 10匹半封閉壓縮機DD12052850A39。210 8匹半封閉壓縮機DD8046350A39。37 15匹半封閉壓縮機DD14057850A39。44 15匹半封閉壓縮機DD16059850A39。46 15匹半封閉壓縮機DD14057850A39。39 10匹半封閉壓縮機DD12052850A39。31 8匹半封閉壓縮機DD8046350A39。24 15匹半封閉壓縮機DD14057850A39。0℃序號名 稱型 號單位數量單價（元）金額（元）1制冷機組浙江北峰8匹中溫機組臺165002蒸發(fā)器浙江北峰DD80冷風機臺70003外平衡膨脹閥美國ALCO個5004電磁閥意大利CASTEL個6005過濾器國 產個9506氟管路銅管路套45007冷庫專用電腦自控柜電腦自動溫控臺35008電纜線/線槽套35009制冷劑（氟利昂）R404A（）瓶80010各種輔料套250011運輸費200012安裝費套4000合計46350制冷系統(tǒng)設備清單2 2 冷庫溫度： 177。0℃　制冷系統(tǒng)方案比選目前國內外制冷系統(tǒng)分為集中式和分散式兩種。設計規(guī)范《民用建筑設計通則》?。℅B503522005）《建筑設計防火規(guī)范》?。℅B500162006）《冷庫設計規(guī)范》　（GB500722001）《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》?。℅B5022295）《建筑地面設計規(guī)范》?。℅B5003796）《建筑結構荷載規(guī)范》06版　（GB500092001）《混凝土結構設計規(guī)范》?。℅B500102002）《建筑抗震設計規(guī)范》08版?。℅B500112002）《砌體結構設計規(guī)范》?。℅B500032001）《建筑地基基礎設計規(guī)范》?。℅B500072002）結構設計概況⑴工程屋面采用現澆混凝土板?？蚣芙Y構開間、進深大小可根據庫容量需要確定，結構布置靈活，可做開間、進深較大的冷藏間，外墻圍護結構采用300厚陶粒砌塊墻，內側粘貼單面彩鋼夾芯聚苯板保溫隔熱隔氣，內隔墻采用雙面彩鋼夾芯聚苯板，穿堂處隔墻為300厚陶粒砌塊墻，內側粘貼單面彩鋼夾芯聚苯板保溫隔熱層，吊頂采用單面彩鋼夾芯聚苯板，地面做保溫節(jié)能地面，金屬薄板層即可以防潮又可以隔氣。凡不達標者拒絕入廠；②分級挑選整理：將上一步工序檢測合格的果蔬，按照出口標準進行一次分級挑選整理；③保鮮冷藏：按照要求入庫進行保鮮貯藏；④二次挑選整理：在保存期限內，對果蔬進行二次挑選整理，將不適宜保存、出口的果蔬挑出作為廢棄物處理；⑤ 出廠產品檢驗：對擬出庫的果蔬，委托權威部門，按照合同中約定的進口方標準及國家國檢的標準進行二次檢測，并出具相關檢驗、檢疫證明等文件。出庫時，水果再進行分選、包裝、裝箱出售?？紤]到以上比選結果，加之項目單位現階段投資特點要求，經過綜合上述兩個方案的比選結果，確定方案一為推薦方案。其優(yōu)點是：可延長果蔬儲存期?？傮w而言，項目施工條件良好，前期準備工作落實，建設條件具備。從1999年開始新疆的果蔬保鮮技術飛速發(fā)展。在烏魯木齊市發(fā)展和改革委員會辦理了《企業(yè)投資項目備案登記表》 編號 07021506510083。 用地指標及規(guī)劃要求擬建場址用地面積指標為140990平方米。全市有紅雁池、葦湖梁兩大火力發(fā)電廠和達坂城風力發(fā)電廠及7個企業(yè)自備火電廠。區(qū)域內通訊發(fā)展迅速，固定電話已全部實現程控化，運營商有中國電信、中國網通、鐵通。全市建成1個一類口岸和5個二類口岸，直接與新疆接壤的8個周邊國家，特別是中亞五國的重要口岸相對應。沙依巴克區(qū)下屬10個街道辦事處、1個村、114個社區(qū)居委會；駐區(qū)單位有5000余家。擬建場區(qū)地勢基本呈西高東低的地勢，海拔高度在856~863m之間。2008年完成二期B區(qū)瓜果市場、A’區(qū)副食市場的土建工程主體建設，其中：，計劃投資10400萬元，主要建設瓜果加工配送區(qū)、高檔水果倉儲保鮮區(qū)、電子結算中心等項目，目前招商情況十分順利，預計烏市各瓜果市場約有650戶經營商戶準備入駐該市場經營，經營人員2000人，平均每天進出車輛300多輛，日人流量6000人次，日交易量約2000噸，；A’，計劃投資9000萬元，主要建設副食配送加工區(qū)、副食保鮮倉儲中心、電子信息中心等項目，預計將有烏市副食經營戶約435戶準備入駐經營，經營人員1300人，平均每天進出車輛1000輛以上，日人流量2500人次，日交易量約2500噸。%。2005年公司就已