【正文】 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 18 四十三、私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 17 三十六、地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者?！叭ㄒ黄健敝腹?、供電、供水到位，場地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。 二十六、層高 指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。 二十、什么是公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為客戶共同使用，不可分割的建筑 面積。 1依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 220米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。 十六、建筑面積 建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 12 十三、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貨款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 11 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移?！耙徽铡敝搁_發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。 這 “4 個力 ” 齊發(fā)，形成 “ 打針理論 ” 。就是說，你要成功就要勤快、吃苦，甚至是量化、刻意地求勤到某一個程度。 現(xiàn)舉個飛機(jī)跳傘的例子。小學(xué)生肯吃苦，自知之明，在苦干中總結(jié)，在巧干中提升，干上幾年當(dāng)上部門的頭頭，賺到了錢，膽大辦起自己的企業(yè)，成為民營企業(yè)的老板。正常的人也不和這樣的人打交道，更不會和這樣的人交朋友。一日，有位客戶前來案場參觀，感覺我們推出的 90 平方米的戶型很適合他的需求，當(dāng)即表示要定，由于我們的定金要 1 萬元，客戶身上只有 5000 元，因?yàn)檫@樣的房型只剩下最后一套了，客戶很著急，怕明天再來的時候就沒有了，所以想先交 5000元定下來，銷售顧問前來咨詢我該如何處理，我要求先收 5000元，明天讓其再帶 5000 元補(bǔ)足。 一言九鼎，是許多成功營銷人與客戶合作的共同特點(diǎn)。大大方方為客戶服務(wù)，客戶會大大方方的 接受你的物業(yè)，并且會很熱情的為你介紹客戶 ，那我們的營銷就 OK 了。服務(wù)營銷、贏忠誠，忠誠營銷、贏客戶。有個企業(yè)老總說： “ 人好產(chǎn)品也好。只有真誠待人，才能有更多的 “ 回頭客 ” ，才能做成大生意。過去，有專家提出 3分管理 7分做人；現(xiàn)在，各行各業(yè)的營銷管理都在不斷加強(qiáng)力度，故本人提出 4分管理 6分做人。難在哪里？有的說，沒有資金投入；有的說，沒有客戶資源；也有的說，沒有專業(yè)知識等！這些固然重要，但本人認(rèn)為，要做好市場、做好營銷，最重要最重要的是要永記 “4 字箴言 ” ： “ 誠、信、義、苦。在 2000 年 原 公司有個 銷售個案 招聘了一個銷售 顧問 ，智 力、 能力、經(jīng)歷都很好，但客戶評價情商、品德、忠誠度不行，后來這個 銷售顧 問 做了半年就跳槽了。專心聆聽，及時締結(jié)，眼視對方，體現(xiàn)你的實(shí)力、魄力和信心。早聽說這人商業(yè)信譽(yù)好，但要求高，生意很難合作，當(dāng)本人走進(jìn)這個 總 經(jīng)理 辦公室 、先自我介紹一下，又把 當(dāng)時我們銷售的住宅給他 介紹一 下 ，這位 總 經(jīng)理馬上說， 目前我還沒有購房的打算 。我咨詢了這位客戶，問其為什么這么快就下決心購買我們的物業(yè)，他說，“本來是想來看看的，因?yàn)楣ぷ鞯脑驔]有時 間詳細(xì)聽售樓人員的介紹，沒有想到，晚上他就來我家向我詳細(xì)介紹了你們樓盤的詳細(xì)情況，就憑他這種工作熱情，你們樓盤的品質(zhì)是毋庸置疑的，所以我買了，同時也介紹我的朋友來買，在這樣的服務(wù)物業(yè)居住，我們感到很舒心。 哈佛大學(xué)有位教授指出： “ 一個人的習(xí)慣，決定一個人的性格，一個人的性格，決定了一個人的命運(yùn)。自古以來， “ 商以信為本，譽(yù)高客自來 ” 。特別是 “ 義 ” 是十分重要的。 （四）、 苦 做營銷既會做人、做好人，又要學(xué)會吃苦、善吃苦。 問題到底是什么； 問題的根源是什么； 解決問題的方案是什么，進(jìn)行理性分析，果斷行動。沒有精神理念，就像沒有生命一樣。本人認(rèn)為，一個營銷顧問 3種人的角色都要具備，一是創(chuàng)造需求，二是運(yùn)用需 求，三是滿足需求。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售 許可證》。 五、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 經(jīng)初始登記的產(chǎn)地房，有下列情況之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。 十一、預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記 預(yù)觀房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。 十五、如借款人逾期還款，如何處理 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行 會計(jì)柜臺辦理還款。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在，按其水平投影面積計(jì)算。 1有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 二十三、建筑容積率 建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） 100%。 三十、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。 開間 5 米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 三十九、隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 四十八、外銷房 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 19 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。房產(chǎn)廣告中：元／平方米起售 ，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意 。 五十九、違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。 六十五、高層住宅 指十層及十層以上的住宅。 雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)， 但其屬于 精巧實(shí)用的住宅類型，經(jīng)濟(jì)效益明顯 。 錯層住宅可以說是從小別墅、公寓的空間變化演變而來。也有其它尺寸的異型粘土磚 ,如空心磚等。 （ 2） 面部：微笑、目視前方。 （ 5） 女士落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅 。 動姿 （ 1） 行走時步伐要適中，女性多用小步。 （ 5） 在任何地方遇到客人，都要主動讓路，不可搶行。不得將任何物件夾于腋下。 （ 3） 站立或落座時，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。不開過分的玩笑。 （ 18） 不得用手指或筆桿為客人指示方向。 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 28 （ 5） 所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。 （ 11）客 人或同事相互交談時，不可以隨便插話，特殊需要時必須先說“對不起，打攪您 。 注意事項(xiàng) : 若銷售人員因言行舉止、行為等因素遭客戶投訴，則根據(jù)要求，立即除名！ 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 29 銷售人員案場規(guī)章制度 第一章 總 則 銷售完全實(shí)用手冊 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 30 為加強(qiáng)公司的管理，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)政策、法規(guī)以及公司的具體情況，制定本工作規(guī)范。 對任何上門來的客戶均應(yīng)視為可能成交的客戶而予以熱情接待，努力創(chuàng)造盡可能多的與客戶 交流的機(jī)會。 六、銷售工具的準(zhǔn)備 每人應(yīng)準(zhǔn)備一套完整的資料，并配合行銷進(jìn)行介紹流程，依序排列，裝于資料夾內(nèi)； 每人應(yīng)備計(jì)算器、名片夾、書寫流暢的筆、便條、客戶資料記錄薄、樓盤所在地地圖、廣告宣傳資料、按揭貸款程序及貸款速算表、產(chǎn)權(quán)辦理程序以及一切對本盤有力的宣傳道具； 必須熟悉競爭個案的環(huán) 境、位置、大小、價格、付款方式、發(fā)展商等一切資料； 必須熟記本樓盤開發(fā)商情況、本盤位置特點(diǎn)、本盤的建筑特點(diǎn)、戶型、面積、配套。 十、嚴(yán)禁事項(xiàng) 未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，不得私自代已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤； 不得 私自接受他人委托代售樓盤； 對于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求； 未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，任何人不得修改合同條款； 不得向客戶或他人收取規(guī)定之售價及服務(wù)費(fèi)等以外之任何費(fèi)用； 十一、惡意競爭處罰條例： 對主管人員在日常工作中對銷售人員之間所發(fā)生某些爭執(zhí)的協(xié)商結(jié)果、裁定結(jié)果拒不服從或陽奉陰違，繼續(xù)插手其他銷售人員客戶跟蹤事宜的行為視為惡意競爭。個人銷售資料及價目表，請妥善保管，不得外流，如外調(diào)其他賣場請交回本部主管處。 私人電話長話短說，以不超過三分鐘為限，屬業(yè)務(wù)范圍長途電話請如實(shí)填寫《長途電話登記表》。任何人不得代人簽到或弄虛作假。 。 員工因業(yè)務(wù)需要不能簽到者，應(yīng)提前向考勤負(fù)責(zé)人報(bào)告，得到批準(zhǔn)后按準(zhǔn)時到崗登記；不能提前報(bào)告者，應(yīng)在事后向考勤負(fù)責(zé)人報(bào)告，經(jīng)核實(shí)后如實(shí)登記。 值班人員每天及時填寫來人、來電登記表，以及已購或未購客戶資料表，各業(yè)務(wù)專案并做好營業(yè)周報(bào)表。 嚴(yán)禁在賣場大聲喧嘩。 違反協(xié)商結(jié)果的行為，給予警告處分。 七、銷售要點(diǎn) 把握“以頭腦行銷，而非以嘴行銷”的原則；除了應(yīng)用各種道具之外，銷售人員還應(yīng)利用自己的身體語言、語調(diào)來強(qiáng)化說服力，渲染氣氛。 凡公司刊登廣告日，任何業(yè)務(wù)人員不得請假，必須無條件全部到位工作。 第二章 銷售人員守則 一、基本要求 良好的形象＋誠懇的態(tài)度＋熱情的服務(wù)＋機(jī)敏的反應(yīng)＋堅(jiān)定的信心＋流暢的表達(dá)＋積極的進(jìn)取。 （ 13）客人提出過分要求時，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火，指責(zé)或批評客人，也不得不理睬客人，任何時候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。 （ 7） 通話時，手旁須準(zhǔn)備好筆和紙，記錄下對方所講的要點(diǎn)，對方講完時應(yīng)簡單復(fù)述一遍以確認(rèn)。 （ 20） 如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍候”，并盡快處理完畢。 （ 12） 稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先