【正文】 就在于現(xiàn)行的強(qiáng)制結(jié)售回執(zhí)。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)信息的不對(duì)稱，以及國際熱錢的復(fù)雜性與隱蔽性，國際熱錢對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)使房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管成本與收益產(chǎn)生了不對(duì)稱。五、對(duì)國際熱錢的應(yīng)對(duì)意見和建議因?yàn)闊徨X流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不容忽視，所以政府也正在努力研究防止熱錢劇烈波動(dòng)的良策，但由于熱錢的流入是把“雙刃劍”，而且流入渠道具有隱蔽性，多樣性的特點(diǎn)，所以應(yīng)對(duì)國際熱錢的策略顯得尤為重要。不創(chuàng)造就業(yè)、也不提供服務(wù)的虛擬投資，只是為攫取財(cái)富。炒房團(tuán)和國際熱錢性質(zhì)不同，國際熱錢具有一定的特殊性。從正常程序看，銀行在發(fā)放貸款前會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以所估價(jià)格為基數(shù)放貸，貸款人必須定期還款，否則就有失去房產(chǎn)的危險(xiǎn)。這種隱蔽式的侵入，既跨過了政府設(shè)置的外商投資房地產(chǎn)市場的門檻，又可以獲取可觀的經(jīng)濟(jì)利益，并且在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)大“示范效應(yīng)”下，會(huì)吸引更多的外資及國內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房價(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)泡沫也越來越大。（二）開發(fā)商對(duì)接就我國房地產(chǎn)業(yè)目前的情況分析，國際熱錢主要以兩種形式存在我國房地產(chǎn)業(yè)，將對(duì)我國資本產(chǎn)生極大的擠出效應(yīng)。這將誘導(dǎo)了新一輪的通貨膨脹的爆發(fā)?！澳抗狻薄＠谩疤讌R”獲利，所謂套匯是指利用不同外匯市場的外匯差價(jià)，在某一外匯市場上買進(jìn)某種貨幣，同時(shí)在另一外匯市場上賣出該種貨幣，以賺取利潤。同時(shí)使用了外資金額有159億美元。圖2 我國外匯儲(chǔ)備情況圖數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局整理所得從下圖3以看出，在2003年—2012年期間，我國資金流動(dòng)的規(guī)模都呈現(xiàn)了上升的趨勢。其二，間接測算法，即使用外匯儲(chǔ)備增量減去貿(mào)易順差和直接投資的凈流入。（二）國際熱錢規(guī)模與計(jì)算方法關(guān)于國際熱錢的計(jì)算方法，現(xiàn)有的研究主要就是從國際熱錢在我國房地產(chǎn)業(yè)的流入與流出的角度進(jìn)行的分析。一、研究背景與意義（一）國際熱錢的概念國際熱錢，又可以稱之為國際游資?？傊?，大量的國際熱錢流入非我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。文中通過收集、對(duì)比數(shù)據(jù)得出國際熱錢的流入與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系，研究國際熱錢進(jìn)入的原因以及以何種方式留存于我國的房地產(chǎn)業(yè)，并分析了國際熱錢的流動(dòng)除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。本學(xué)位論文屬于□，在______年解密后適用本授權(quán)書。目前，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較快，吸引了大量的國際熱錢流入到國內(nèi)。在國際間掀起比較大規(guī)模的短期資本的流動(dòng)，這類移動(dòng)的短期資本就被稱為國際熱錢。另一方面來說，國際熱錢預(yù)期的人民幣升值，從而可以大量的流入我國預(yù)期匯率調(diào)整之后的受益。另外，還可以通過外商投資企業(yè)的方式流入我國房地產(chǎn)業(yè)，其中采用熱錢的估計(jì)公式就位：長期投資資金=外資利潤+外商直接投資折舊—收益匯出+外資外債的新增額。銷售價(jià)格指數(shù)的快速增長除了與我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較好之外，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了快速發(fā)展的影響之外，在這段期間內(nèi)國際熱錢的大量流入不能忽視。圖3 20032012年房地產(chǎn)波動(dòng)以及國家熱錢流入圖數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局整理所得（四）研究目的與意義研究目的：根據(jù)我國統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域新設(shè)立的外資企業(yè)有498家，實(shí)際吸收外資金額達(dá)到166億美元，同比增長了56%，其增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國吸收外資的總體增幅。針對(duì)國際熱錢對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)市場幾個(gè)的變化以及房地產(chǎn)各分類市場價(jià)格變動(dòng)的影響進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的理論意義。而我國未來又有利率上升的預(yù)期，如此一來，美元近于零的利率相對(duì)于人民幣的利率，就出現(xiàn)利率差，熱錢想要進(jìn)入我國“套利”的趨向也就不足為奇了。（一）存在零散物業(yè)國際熱錢留存在我國房地產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)就是大量購買零散物業(yè)。這樣就不排除了真實(shí)消費(fèi)者的使用權(quán)限，并且降低了我國房地產(chǎn)的有效使用壽命，增加了我國房地產(chǎn)業(yè)的控制效率。這樣就導(dǎo)致國際熱錢留存在我國房地產(chǎn)業(yè)。而會(huì)由中間買家(炒家)接盤，一層一層傳遞下去，直至完全推向真實(shí)購買市場。（五）與炒房團(tuán)區(qū)別國際熱錢與炒房團(tuán)有一定的區(qū)別，我國外資進(jìn)入量比較少，外匯管制制度以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場的泡沫控制都有巨大的作用。國際熱錢的投機(jī)性，并不是以參加生產(chǎn)為目的的，而是為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。所以，通過直接投資房地產(chǎn)或者間接投資房地產(chǎn)市場規(guī)模進(jìn)入國際熱錢可以為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的支持。雖然政府已經(jīng)對(duì)外資購房制定了相關(guān)政策，例如2006年出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》和2010年又發(fā)布加強(qiáng)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》的通知中都對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了限制，但進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理，才能更好地控制熱錢的流入。房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額資金，所以籌備足夠的資金是開發(fā)房地產(chǎn)的前提，外匯管理局和各監(jiān)管部門應(yīng)該聯(lián)合監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道，加大監(jiān)管力度，防堵熱錢以不正當(dāng)途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場，比如要嚴(yán)厲打擊地下錢莊或秘密從事非法金融活動(dòng)的各種組織機(jī)構(gòu)，值得注意的還有近年來，內(nèi)地某些房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)緊張或者遇上銀行實(shí)行緊縮時(shí)，就把目光轉(zhuǎn)向了香港的REITs市場，房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在改革開放之后，國際熱錢對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的貢獻(xiàn)。且各金融機(jī)構(gòu)可以分享外資流向信息，建立信息庫，彼此交流，此外,政府可以建立“熱錢”流入流出的預(yù)警機(jī)制,及時(shí)向市場公布國際資本的動(dòng)向,增大信息透明度,以更好地監(jiān)管外資。因此，對(duì)待國際熱錢，一味的防堵并不是最好的方法，而應(yīng)該根據(jù)我國實(shí)際國情，合理引導(dǎo)國際熱錢在我國房地產(chǎn)業(yè)市場的流向，進(jìn)而完善我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)制度建設(shè)。衷心感謝！。總之，更大限度地消除國際熱錢對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，更好的引導(dǎo)國際熱錢為我國房地產(chǎn)市場的建設(shè)服務(wù)，是學(xué)術(shù)界研究的重要方向。其二，大量的中低收入的家庭需要買房但是買不起。因此，我國更需要逐步取消我國在土地、稅收等方面對(duì)外資的優(yōu)惠政策與招商引資制度為政府業(yè)績評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)制度，同時(shí)還需要降低國際熱錢對(duì)金融投機(jī)的可能性。 （二）防范國際熱錢流出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)策與建議 ，就需要推進(jìn)人民幣匯率的改革，同時(shí)還需要實(shí)現(xiàn)人民幣匯率市場的變化。 ，加大國際熱錢流入的成本。另外，國際熱錢通過設(shè)立房地產(chǎn)公司，都會(huì)給內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)帶來先進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)，其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的注資將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)建筑質(zhì)量與管理水平的提升，這樣會(huì)有助于我國房地產(chǎn)的競爭水平。 熱錢大量流動(dòng)對(duì)個(gè)人的不利影響更加直接的體現(xiàn)就是增加其他投資者和購房者的風(fēng)險(xiǎn)，熱錢”具有高流動(dòng)性、高度虛擬性和高投機(jī)性的特點(diǎn)。炒房團(tuán)在獲得足夠的銀行貸款的情況下，就先讓銀行人認(rèn)為這些人是有錢人，并且有足夠的資金去還貸，因此這些人就被包裝為有錢人，身上穿著各種名牌，這種組織就被稱為炒房團(tuán)。中間買家獲利的主要工具就是銀行：自己出一定比例的購房款，剩余部分向銀行貸款，由銀行先行支付。熱錢進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，影響房地產(chǎn)的建筑成本，大量流入時(shí)，建筑成本上升，推動(dòng)房價(jià)上漲，助長資產(chǎn)泡沫。這種國際熱錢的留存方式