【正文】 入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)?，F(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。管理處按 xxxx 特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)xxxx24小時(shí)監(jiān)控、調(diào)度。 （十一）適當(dāng)采用立體綠化 立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類(lèi)處理的要求。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有，容易造成其他住戶因上屋面而影響頂層住戶的生活。 （二十一）住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率 96% xxxx管理處通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作 ，通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶對(duì)物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過(guò) 96%是很順理成章的。 （十四）公用設(shè)備完好率 99% xxxx是小高層建筑群，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必 須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮物業(yè)的技術(shù)實(shí)力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率 99%。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。 （四）維修工程質(zhì)量合格率 100% xxxx 管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開(kāi)始施工和工程驗(yàn)收，管理處自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗(yàn)收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%。 要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下： （ 3）建立信息反饋及處理機(jī)制 沒(méi)有糾正和預(yù)防措施， ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒(méi)有信息反饋和處理，各管理處就無(wú)法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。定期對(duì)管理目標(biāo)和 ISO9002 質(zhì)量體系運(yùn)作進(jìn)行考核，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門(mén)自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制 有效運(yùn)作。 （ 2）大力推行“三定 五按” 在 ISO9002的推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”。 （ 1）加強(qiáng)人力資源管理 根據(jù) xxxx 管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點(diǎn)，從管理人員的組成入手，保證隊(duì)伍的整體素質(zhì)。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了 xxxx 的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。 (三 ) xxxx一期的管理方式 根據(jù) xxxx一期的特點(diǎn)和物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì) xxxx 進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。 2．完整的 CI形象設(shè)計(jì) 我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司，對(duì)我公司的形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn) 行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在小區(qū)全方位推行運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。公司通過(guò)規(guī)?；l(fā)展，集約化經(jīng)營(yíng)，具有較強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。我保安隊(duì)還代表 xx地區(qū)保安隊(duì)伍在 95年的深圳 市保安隊(duì)伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎(jiǎng)。 我們還有一支團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取的員工隊(duì)伍。 4．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服 務(wù)經(jīng)驗(yàn) 物業(yè)管理除開(kāi)展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。我公司計(jì)劃，接管 xxxxxxxx 一期后，在完善其全面管理的同時(shí)，將對(duì)其小高層、多層、會(huì)所等實(shí)施重點(diǎn)優(yōu)化管理方案，力求在最短的時(shí)間內(nèi)提升 xxxxxxxx 的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn) xxxx物業(yè)價(jià)值。 3．在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門(mén)和 xx工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理 監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 3．針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型 商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。在 99 年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評(píng)中，我公司共有 xx聯(lián)合大廈、 xxx庭園、 xxxx園等六個(gè)小區(qū)（大廈）參加評(píng)比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱(chēng)號(hào)，并有五個(gè)小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評(píng)比，在深圳市同行業(yè)中，參評(píng)小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類(lèi)型最多、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)最多。 深圳 xxx物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理： 日 期： 第一項(xiàng) 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想 一、物業(yè)管理公司基本情況介紹 深圳物業(yè)管理有限公司成立于 1992年 10月，是 xxxx局 xx工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為 xxxx 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管 xxxx 一期一年內(nèi)通過(guò) ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。對(duì)于 xxxxxxxx 一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。并丏其中五個(gè)小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績(jī)，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我公司憑借自身優(yōu)勢(shì)，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司 之一。 在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，務(wù)必通過(guò)我們精心的管理與服務(wù)，使 xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。通過(guò)認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門(mén)、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、 定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來(lái)自全世界 37個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍專(zhuān)家及其家屬共 1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來(lái)都保持了全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)；現(xiàn)任建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱(chēng)贊：鯨山別墅不愧是中國(guó)物業(yè)管理的驕傲， 并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。 （四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊(duì)伍 1．擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職 工隊(duì)伍 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)有安管員近 400 名。 （五）公司業(yè)務(wù)實(shí)力雄厚 公司 在提供專(zhuān)業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 基于上述認(rèn)識(shí)，我們確立了管理 xxxx的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。 （ 3）管理過(guò)程互動(dòng) 在 xxxx 的日常管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，住戶的感覺(jué)就是物業(yè)管理工作的鏡子。 2．人本管理 以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果， xxxx的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與 xxxx地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá) 98%以上。我們建議 xxxx 地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮市住宅局 新聞媒介 意見(jiàn)箱 客戶意見(jiàn) 調(diào)查程序 管理處 管理處主任 跟蹤檢查 執(zhí)行結(jié)果 相關(guān)人員執(zhí)行命令 發(fā)布命令 信息反饋圖 安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制 xxxx 的垃圾數(shù)量和垃圾種類(lèi)，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類(lèi)變成可能。 （十二）停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好 率 100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車(chē)輛停放的指引、指揮管理是保證停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。 （十八）違章發(fā)生率 0 xxxx管理處將通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣 傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為 0。比如建議在會(huì)所屋面加設(shè)五個(gè)旗桿，樹(shù)立國(guó)旗、 xxxx局、 xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、 xxxx 的旗幟進(jìn)行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)所處的背景音樂(lè)，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價(jià)格約為 500元）。 （九）配備必要的安全管理設(shè)備 根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車(chē)道共 15 米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時(shí)可以操作左右道閘，控制出入車(chē)輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。 （十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生 配置定時(shí)公共巴士，既可接送往來(lái)于 xx 的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會(huì)給業(yè)主很大的方便。胡清松工作積極熱情，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。 （一）培訓(xùn)目標(biāo) 對(duì)管理處全員實(shí)施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項(xiàng)質(zhì)量要求。聘請(qǐng)公司以外的專(zhuān)業(yè)人員舉辦各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的 分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計(jì)年度培訓(xùn)累計(jì)學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。凡聘用者要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，并根據(jù)崗位的特 點(diǎn)和要求實(shí)行三個(gè)月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。 1．對(duì)外協(xié)調(diào) （ 1）與政府有關(guān)部門(mén)及上級(jí)主管部門(mén)建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。 （ 4）搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開(kāi)展員工文體活動(dòng)。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時(shí)極為繁瑣和細(xì)微，我們的工作就是由日常一點(diǎn)一滴的細(xì)微工作組成。 2．標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 為體現(xiàn)員工管理的科學(xué)性，管理處各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作將嚴(yán)格按 ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作管理，各作業(yè)崗位人員嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求 量化操作。 時(shí)間：用戶裝修前不定期舉辦 內(nèi)容：幫助業(yè)主了解 xxxx情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及管理處有關(guān)規(guī)定。 4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按 60元 /M2人 1人 D 調(diào)度員 1500元 /月人 10人 L 綠化工 10。人 1人 F 出納 2022元 /月 5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后，按照深圳市物價(jià)定額每月每平方米 元收取。 二、物資裝備 (一 )管理用房 按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù) = [659+（ 1135+1049） /100] 注：按深住紀(jì) 199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù) （二）物資裝備計(jì)劃 為確保 xxxx 的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃： 1．管理設(shè)備： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 7部 49000 主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部 2 小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 1套 30000 3 區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng) 1套 10000 4 標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng) 1套 100000 5 小計(jì) 189000 2．維修工具： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 馬可管道疏通機(jī) 1臺(tái) 15000 2 室內(nèi)疏通機(jī) 1臺(tái) 2022 3 電焊機(jī) 1臺(tái) 1000 4 沖擊鉆 1臺(tái) 1500 5 電工工具 6套 3000 6 水工工具 1套 500 7 鋁合金梯 2架 2022 8 常用材料備件 1批 5000 9 小計(jì) 30000 3．清潔綠化工具： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱） 8 3840 2 樓層垃圾桶 338 16900 3 外圍果皮箱 10 3000 4 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21580 5 小計(jì) 45320 4．安全裝備： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 天線對(duì)講系統(tǒng) 8 13600 2 警示牌 16 4160 3 車(chē)輛減速坡 16 5280 4 推車(chē)式滅火器 5 4000 5 消防專(zhuān)用器材 5 500 6 防毒面具 7 1190 7 手提式滅火器 34 2890 8 安管員裝備 6 3000 9 小計(jì) 34620 5．辦公用品： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 辦公桌椅 10套 8000 2 復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 20220 3 打印機(jī) 1臺(tái) 2022 4 空調(diào)機(jī) 2臺(tái) 8000 5 傳真機(jī) 1臺(tái) 2022 6 檔案柜 3個(gè) 3000 7 保險(xiǎn)柜 2個(gè) 1000 8 照相機(jī) 1臺(tái) 1000 社區(qū)