【正文】 點(diǎn) WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 最大限度發(fā)揮地 鐵物業(yè)地段價(jià)值優(yōu)勢 業(yè)態(tài)設(shè)置價(jià)值最大化 形成差異化商業(yè)格局 弱化居住功能，凸 顯投資及商業(yè)價(jià)值 著眼于區(qū)域商圈 的互補(bǔ)及協(xié)調(diào) Page 14 PART 2 物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 Page 15 ★ 各物業(yè)形態(tài)驗(yàn)證 PART THREE2 九鼎國際城 星星項(xiàng)目 卓遠(yuǎn)國際 季華路板塊 城南板塊 嶺南大廈 財(cái)富廣場 金海廣場 未來供應(yīng)集中在季華路和城南板塊，定位高端，市場競爭激烈， 寫字樓價(jià)值空間有限。 城南成熟生活片區(qū) 東平河高尚商住區(qū) 亞藝高尚生活區(qū) 本項(xiàng)目 Page 6 兩大城市主干道交匯處 ， 周邊城市路網(wǎng)密集，到達(dá)性和昭示性優(yōu) ?魁奇路為大佛山“四縱九橫”快速路網(wǎng)中的“橫四”，是連接順德、禪城、南海三區(qū)的干道； ?本項(xiàng)目位于魁奇路及汾江路兩大城市主干道交匯處， 5分鐘車程直達(dá)禪桂中心、順德樂從。 魁 奇 路 本項(xiàng)目 至桂城中心區(qū)， 5分鐘 至廣州， 25分鐘 至樂從， 2分鐘 至大良， 30分鐘 至禪城中心區(qū)， 2分鐘 區(qū)域交通 Page 7 區(qū)域交通 ?根據(jù) 《 魁奇路地鐵樞紐站地段城市節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)方案 》 ，魁奇路站規(guī)劃為地鐵 1號線和 2號線的換乘樞紐，結(jié)合新佛山客運(yùn)站，將形成強(qiáng)大的交通換乘系統(tǒng)。 片區(qū) 樓盤 寫字樓體量 城南 財(cái)富廣場 ㎡ 嶺南大廈 約 28000㎡ 季華商業(yè)帶 金海廣場 30000㎡ 九鼎國際城寫字樓項(xiàng)目 約 30000㎡ 卓遠(yuǎn)國際 30000㎡ 星星華園地塊寫字樓 30000㎡ 舊城區(qū) 國際商業(yè)中心 25000㎡ 環(huán)球國際廣場 ㎡ 寫字樓 本項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊商務(wù)氣氛薄弱 Page 16 商業(yè) ?魁奇路地鐵樞紐站地段城市節(jié)點(diǎn)區(qū)域的設(shè)計(jì)定位為：城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)； ?結(jié)合城南歷史文物古跡，該區(qū)域?qū)?chuàng)造有人文氣息的城市開放空間，并藉此為基礎(chǔ)建設(shè)成為美食購物與商務(wù)度假并重的城市旅游新中心。 21 酒店名稱 項(xiàng)目選址 星級 建設(shè)進(jìn)度 開業(yè)情況 備注 保利洲際酒店 桂城千燈湖 五星 已封頂 預(yù)計(jì) 2022年底 美國洲際酒店集團(tuán)品牌， 168米高建筑 喜來登酒店 桂城千燈湖 五星 已動工 2022年 美國喜達(dá)屋酒店集 團(tuán)品牌 陽光假日國際酒店 桂城千燈湖 五星 剛開始動工 2022年 尚未落實(shí)酒店管理 公司 恒安瑞士大酒店 禪城祖廟 五星 已封頂 2022年 萊佛士－費(fèi)爾蒙特國際酒店管理公司 季華大酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 銀濠假日酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 中盛酒店 禪城季華路 未定 未落實(shí) —— 未落實(shí) 新中源大酒店 禪城南莊 五星 報(bào)批中 已營業(yè) —— 結(jié)合現(xiàn)在已有的佛山賓館，禪桂城區(qū)在 2022年將同時(shí)擁有 9家高級酒店（ 6家已確定為 5星級），接近廣州水平，項(xiàng)目區(qū)域即擁有 3家，市場競爭激烈 酒店 Page 22 世博家園 麗日豪庭 魁奇總站 黎沖世博商業(yè)中心：星級酒店項(xiàng)目 B地塊：碧桂園星級酒店項(xiàng)目 東江國際酒店項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊擬建的星級酒店項(xiàng)目位置示意圖 項(xiàng)目周邊酒店 分布圖 Page 23 未來區(qū)域高端酒店市場競爭激烈，而且酒店物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)期長等因素， 本項(xiàng)目不建議打造酒店物業(yè) 23 觀點(diǎn)一：佛山禪桂城區(qū)目前酒店數(shù)量少，明顯供不應(yīng)求，但未來禪桂城區(qū)將有多家高端酒店推出，本區(qū)域即有 3家，高端酒店市場競爭激烈； 觀點(diǎn)二：高端酒店物業(yè)對項(xiàng)目區(qū)位要求嚴(yán)格，必須位于核心商務(wù)區(qū)或緊鄰核心干道，本項(xiàng)目條件缺乏； 觀點(diǎn)三：酒店投資風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)期長，經(jīng)營難度大，不符合發(fā)展商目標(biāo)，不作考慮； 酒店 Page 24 物業(yè)方向小結(jié) 寫字樓： 季華路和城南板塊未來供應(yīng)集中，定位高端，市場競爭激烈， 本項(xiàng)目不建議打造寫字樓 商業(yè)： 規(guī)劃為城市“交通樞紐商業(yè)圈”，將與祖廟片區(qū)的舊城商業(yè)圈形成南北兩大吸引點(diǎn)，項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿薮? 公寓： 未來禪城供應(yīng)放量，地鐵上蓋物業(yè)受追捧，價(jià)格一路走高，有助于提升項(xiàng)目消化速度和溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn) 物業(yè)類型 快速回現(xiàn)能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 高價(jià)能力 (關(guān)鍵指標(biāo) ) 升值潛力 (參考指標(biāo) ) 綜合評價(jià) 公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 商業(yè) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 寫字樓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 泛澳觀點(diǎn)：建議形成以 公寓 +商業(yè) 的物業(yè) 酒店： 未來區(qū)域高端酒店市場接近飽和，本項(xiàng)目不建議打造酒店物業(yè) Page 25 PART 3 商業(yè)定位 Page 26 ★ 3商業(yè)定位 Page 27 從商業(yè)方向來看，主要分為集中商業(yè)、主題商業(yè)、街鋪 商業(yè) 方向 大型集中商業(yè) 街鋪 商業(yè)分類 商業(yè)特征 大體量的商業(yè)集中地，以 沃爾瑪、百佳等大型百貨、步行商業(yè)街、商業(yè)廣場、主題廣場等形式為主 以滿足小區(qū)內(nèi)的商業(yè)需求為主，依托小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，構(gòu)建小區(qū)商業(yè)配套和周邊消費(fèi)聚集地 主題集中商業(yè) 以百貨店及電器、陶瓷城、家具城、汽車市場、五金專業(yè)市場等、數(shù)碼城、食街、酒吧、夜總會等 商業(yè)分類 Page 28 大型集中商業(yè)開發(fā)具備以下幾個(gè)條件： 在城市核心地帶 公共交通發(fā)達(dá) 功能與區(qū)域相互補(bǔ)充 ?集中商業(yè)永遠(yuǎn)設(shè)置在城市的核心，最繁華的地帶 ?周邊環(huán)境商業(yè)氛圍較濃 ?路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交設(shè)施便捷；便于周邊人流聚集 地段擁有較高商業(yè)價(jià)值 ? 例如地鐵上蓋或者在商業(yè)核心區(qū) ?業(yè)態(tài)功能能夠與周邊需求明顯互補(bǔ) 有足夠的人流支撐 周邊存在較大消費(fèi)群體 ?周邊道路需要達(dá)到一定的人流值才可以開發(fā)集中商業(yè)； ?附近存在較大消費(fèi)人群； 城市核心 人流支撐 交通便利 周邊已具備一定商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍 顯然，本項(xiàng)目不具備大型集中商業(yè)的四大要求，做集中商業(yè)的條件不成熟。 一般 季華貨倉 商場成立于一九九八年八月，商場的經(jīng)營面積約 10000平方米 約 1－ 3公里 集新鮮街市與傳統(tǒng)百貨雙結(jié)合的現(xiàn)代新型貨倉式超市。社區(qū)商業(yè)定位，一邊是品牌商鋪，另一邊是飲食、娛樂場所。 ?消費(fèi)習(xí)慣： 喜歡喝茶 喜歡上佛賓等高檔酒樓消費(fèi) 請人吃飯喜歡吃飯、唱 K、沐足一條龍服務(wù) 喜歡旅游，一放假就出游，明天就要去韓國、日本游 一般在香港買衣服，很少在本地買 ?對周邊商業(yè)的需求： 超市、市場一定要有 最好有間醫(yī)院，不一定要大，衛(wèi)生所都好，可以應(yīng)急 希望酒樓、 KTV、桑拿等全都有，方便請客 消費(fèi)者寫真（二） —— 應(yīng)酬廣泛的商務(wù)人士 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 需求：高檔休閑 客戶分析 Page 42 ?購房情況： 總價(jià) 73萬 二次置業(yè) ?基本特征： 陳女士 40歲左右 。 真正的地鐵上蓋物業(yè) 超高使用率、成品公寓 公寓定位 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與客戶生活的相關(guān)性 —— 體現(xiàn)了與競爭對手的區(qū)別 —— 對廣泛的客戶產(chǎn)生吸引 Page 58 地理位置 交通可達(dá)性 溢價(jià)空間 總體評價(jià) 九鼎國際公寓 處于成熟的季華路板 塊，但自身氛圍還有待發(fā)展 處于 主干道沿線 處于成熟的板塊中的 未完全成熟區(qū)域，區(qū)域商務(wù)發(fā)展?jié)摿艽? 星星華園國際 公寓 處于目前已經(jīng)很成熟 都市商務(wù)氛圍濃郁地段 處于地鐵口、 主干道沿線 區(qū)域商務(wù)發(fā)展?jié)摿薮? 東江國際公寓 處于未來城市中心區(qū) ，周邊配套尚未完善 主干道沿線， 公交有待發(fā)展 隨著規(guī)劃落成， 商務(wù)發(fā)展?jié)摿艽? 本項(xiàng)目 處于城市向南推進(jìn)的 發(fā)展中軸，周邊配套相對不成熟 主干道沿線， 過境感強(qiáng)，未來有地鐵 規(guī)劃中的城市中心及商業(yè)圈，新舊兩大片區(qū)的結(jié)合部 與主要競爭對手的綜合對比 本項(xiàng)目處于目前商業(yè)氣氛薄弱、生活配套不成熟，但交通便利，未來片區(qū)發(fā)展存在巨大潛力， 存在較大市場機(jī)會，可以博取高價(jià)，快速回現(xiàn)。 缺點(diǎn)：租金一般。 案例一： 深圳地鐵華強(qiáng)北至國貿(mào)段；深圳萬象城、中信地鐵商場 案例二： 廣州地鐵 1號線烈士陵園站流行前線 對地鐵物業(yè)的影響 人流以路過為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會較小 人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會較大 地鐵物業(yè) 本項(xiàng)目的地鐵物業(yè)方向選擇 本項(xiàng)目地鐵商業(yè)屬于消費(fèi)型地鐵商業(yè)。 對交通的要求 商業(yè)街內(nèi)需要解決好交通可達(dá)性問題，保證人流的貫穿和流動。 Page 81 沿街面與公寓結(jié)合整體打造商務(wù)形象 ? 玻璃與大型廣告牌的結(jié)合； ? 通過標(biāo)識、小品和特色商鋪來提升商業(yè)特色； ? 店前小廣場設(shè)置遮陽傘 ,座椅 ,花池 ,柵欄等營造休閑氣氛。 居住功能 辦公功能 Page 90 ?入 戶 門：選用優(yōu)質(zhì)防盜防火大門配防盜門鎖 ?洗手間門：鋁合金玻璃門配門鎖 ?窗 戶：鋁合金玻璃窗 ?地 面：客廳鋪設(shè)名牌瓷磚，臥室鋪設(shè)復(fù)合木地板；衛(wèi)生間鋪設(shè)高級防滑瓷磚，墻面鋪設(shè)瓷磚到頂；陽臺鋪設(shè)高級仿古磚； ?墻 面：粉刷 ICI多樂士環(huán)保系列 ?天 花：客廳、臥室、餐廳粉刷 ICI多樂士環(huán)保系列，衛(wèi)生間鋁質(zhì)天花吊頂。 定價(jià)原則 Page 98 搜集交易實(shí)例 建立比較實(shí)例 建立價(jià)格比較基礎(chǔ) 分析比較實(shí)例 修正差異 評估項(xiàng)目價(jià)格 ?從房地產(chǎn)中介 、 樓盤現(xiàn)場 、 房管部門等渠道收集近期交易案例 ? 以可比性和完整程度為標(biāo)準(zhǔn)選取與待估有相同效能的交易實(shí)例 ? 對比較實(shí)例的價(jià)格作必要的技術(shù)處理 ， 使其與待估物業(yè)的價(jià)格具共同的比較基礎(chǔ) ?從多個(gè)修正因素比較參照物與待估物之間差異 ?分析差異所造成的價(jià)格差異，尋找修正差異依據(jù) ?分析比較實(shí)例差異程度，確定比較實(shí)例影響權(quán)重 ?分析比較實(shí)例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實(shí)例價(jià)格和待估房產(chǎn)的主導(dǎo)因素 ?通過比較實(shí)例與待估房產(chǎn)的比較 ， 找到兩者之間差價(jià) ，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對比較物價(jià)格進(jìn)行修正 ?采取綜合評估公式 ， 從修正價(jià)格中評估出待估物的租售價(jià)格 定價(jià)技術(shù)路線 Page 99 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 公寓毛坯售價(jià)建議約為 9300元 /㎡ 公寓售價(jià)評估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 美邦公寓 利豪名郡 逸彩美寓 建面售價(jià)（毛坯） 9000 7800 8650 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 80 4 120 6 80 4 區(qū)位價(jià)值 15% 100 15 150 80 12 交通狀況 10% 120 12 150 15 150 15 自然環(huán)境 2% 100 2 100 2 100 2 周邊配套 15% 60 9 100 15 60 9 城市規(guī)劃 8% 120 150 12 150 12 產(chǎn)品素質(zhì) 總體規(guī)劃 3% 120 100 3 120 社區(qū)規(guī)模 5% 150 80 4 150 園林環(huán)境 2% 100 2 80 90 建筑外觀 8% 120 120 150 12 戶型設(shè)計(jì) 12% 100 12 120 150 18 社區(qū)配套 10% 100 10 80 8 90 9 開發(fā)商品牌 5% 100 5 100 5 100 5 總評分 100% 比較價(jià)格 9117 時(shí)間因素修正 折算價(jià)格 參照權(quán)重 40% 30% 20% 加權(quán)后數(shù)目 本項(xiàng)目評估價(jià)格 Page 100 注：以下項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算 首層商鋪售價(jià)建議約為 35000元 /㎡ 商鋪售價(jià)評估 價(jià)值定價(jià) 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 100% 星星華園國際 百花時(shí)代廣場 麗日玫瑰名城 建面售價(jià)（毛坯） 38000 35000 18000 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 5% 60 3 60 3 80 4 區(qū)位價(jià)值 10% 80 8 80 8 120 12 交通狀況 15% 100