【正文】 。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 負責有關工程技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 未經(jīng)公司領導授權(quán)或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設備的基本原理。 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術(shù)性檢查。 工作內(nèi)容 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設備、設施管理工作。 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關設備設施的維保工作，負 責水電及其它。 所有設備運行期間須 24 小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 ,等接班人員確認。 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時率達到 99%以 上，維修合格率達到 95%以上。 及時處理維修申請單，不得積壓。 團結(jié)務實，努力工作，遵守本部門之制度。 附表 《工程部抽查表》 工程部抽查表 年 月 日 NO： FMRW310 位置 內(nèi)容 抽查質(zhì)量結(jié) 果 問題記錄 整改情況 抽查人 電梯 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 配電房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 發(fā)電機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 水泵房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情 況 記錄資料 操作情況 聯(lián)動系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 風機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。 4. 客戶報修服務管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務規(guī)程 ,增加客戶維修滿意率 ,完善內(nèi)部維修管理。 維修工作完成后，維修人員應清整工作現(xiàn)場，檢查試用。 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn) 場清理工作。 機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。 本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設備。 2)變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。 配電房設立專門崗位責任人。 應急發(fā)電機的操作 操作規(guī)程 1)在市電停電時，應及時啟動發(fā)電機。停機前應保持空載運行 5 分鐘以上。 5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。 附表 : 《應急發(fā)電機運行記錄》 《應急發(fā)電機運行巡查記錄》 《發(fā)電機組故障記錄》 《應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表》 《發(fā) 電機保養(yǎng)記錄》 應急發(fā)電機運行記錄 年 月 日 NO： FMRW331 活動時間 停機時間 機油溫度 頻率 三相 電壓 V V W 電 流 總運行時數(shù) 總發(fā)電量 其他情況說明 值班人： 應急發(fā)電機巡查記錄 年 月 日 NO： FMRW332 時間 日期 1： 00 3： 00 5： 00 7： 00 9： 00 11： 00 13： 00 15： 00 17： 00 19： 00 21： 00 23： 00 問題記錄 簽 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告 電機組故障記錄 NO： FMRW333 設備所在位置 故障 發(fā)生日期 故障情況： 故障處理辦法： 故障處理結(jié)果： 修理時間： 修理人員簽名： 檢查人簽名： 應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表 NO： FMRW334 序號 項目 內(nèi)容 序號 項目 內(nèi)容 1 燃油量 11 燃油濾器清洗 2 滑油質(zhì)量 12 機油更換 3 滑油濾器清洗 13 皮帶傳動裝置 4 墊腳螺栓 14 排煙螺栓管連接 5 空氣濾器清潔 15 增壓器軸承 6 蓄電池電壓 16 電池水補充 7 電線接點檢查 17 接地測量 8 機身及環(huán)境清 潔 18 進排風機檢查 9 控制箱檢查 19 充電裝置檢查 10 散熱器及風葉 20 其它情況： 制表 : 審核 : 批準 : 發(fā)電機保養(yǎng)記錄表 年 月 日 NO： FMRW335 序號 保養(yǎng)項目 工作完成情況 序號 保養(yǎng)項目 工作完成情況 1 自上次保養(yǎng)累積運行時間 11 電池電壓值 2 柴油補充或更 換 12 機油更換 3 空氣濾清器清潔 13 機身、地面、墻身清 潔 4 水、機油、柴油、濾清器更換 14 運行檢測 水溫 5 機油、柴油油路、水路檢查 油溫 6 控制箱電路、 電氣元件檢查 電流 7 通風、排煙系統(tǒng)檢查 電壓 8 機身外部各緊固件緊固 有無滲漏 9 電瓶充電電路檢查 運轉(zhuǎn)聲音是否正常 10 電池電解液檢查充注 15 模擬停電自動開機 備注 : 設備責任人： 保養(yǎng)人： 審核人： 3. 電梯 (扶梯 )操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項性能完好、安全運行。 3)限速器轉(zhuǎn)動部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動靈活，無異常聲響。 電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。 檢查電梯機房內(nèi)情況是否正常。 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，轎廂自由移動，而應在 撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。 檢查火災自動報警柜內(nèi)各接口是否松動，線路是否有損傷。 消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴禁無關人員進入監(jiān)控室內(nèi)。 4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行 3分鐘至 5分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。 管理規(guī)程 保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴格的防護措施。 所有員工必須以身作則，凡與人 串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴肅處理。 附表 《月份用電情況匯總表》 《月份用水情況匯總表》 月份用電情況匯總報表 NO： FMRW356 類別 用電位置 用電量（度） 抄表日期 。 隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象，隨時維修，節(jié)約用水、用電 定期檢查各用戶水電使用情況，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。 供水設施應與排水設施隔離，供水人員應具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。 6)水泵運行中應觀察各運行參數(shù)是否正常，觸摸馬達溫度。 消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃表 NO： FMRW346 序號 維保項目 維保內(nèi)容 維保時間 備注 1 聯(lián)動柜 電 源按紐開關控制器功能，顯示屏、輸入輸出模塊，接線點檢查 每周 2 報警部分 煙感、溫感探頭、手報銨鈕、消防廣播，消防對講電話、警鈴、控 制模塊、線路檢查 半月一次 3 反饋部分 消防水泵試運行、主備電源檢查、水池水位、消火栓檢查、管道閥 門檢查 半月一次 4 其它 清潔衛(wèi)生、備件專用工具清潔 半月一次 制表： 審核： 批準： 消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表 NO： FMRW347 序號 維修項目 維修情況 維修人 備 注 1 控制器功能 2 電源 3 按鈕開關 4 控測器 5 手扳按鈕 6 聯(lián)動柜功能 7 消防廣播 8 消防對講電話 9 警鈴 10 消防水泵 11 消火栓 12 防火卷簾門 13 控制模塊 14 線路檢查 15 管道閥門 備注 消防聯(lián)動系統(tǒng)故障（或報警）處理記錄表 NO： FMRW348 故障（或報警）時間 故障（或報警）點 故障（或報警）處理人員 故障（或報警）原因 ： 故障（或報警）處理情況： 故障（或報警）處理結(jié)果： 故障（或報警）結(jié)束時間 工程部主任確認意見： 目的 規(guī)范給水設備設施操作程序，確保正確安全地操作給水設備設施。 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關是否在正確的位置上，指示準確無誤。 2)當確定有火災時，啟動聯(lián)動系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應急電源啟動發(fā)電機，把電 梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。 移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關閉及廳門關閉。 電梯維保時須設立防護措施，懸掛標示牌和護欄。 5)自動門傳動機構(gòu)，安全觸板傳動機構(gòu)動作是否正常，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點等有無損壞。 電梯的操作 操作規(guī)程 1)具有電梯操作上崗證者操作電梯 ,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。 7)發(fā)電機平時置