【正文】 為現(xiàn)實(shí)，同時(shí)，也因此誕生了一個(gè)新的城市階層。這些客戶在多個(gè)項(xiàng)目間橫向比較，隨意的作出購買決策。項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品的本身設(shè)計(jì)上不合理，產(chǎn)品施工上 硬傷，導(dǎo)致工程一在整改，成本加大，入市價(jià)格難以控制，給 銷售帶來阻礙。 營銷總結(jié) 策略回顧 推盤策略 : 二期各產(chǎn)品分期、分組團(tuán)蓄水 分階段推盤 /多次引爆市場 ,創(chuàng)造持續(xù)熱銷的市場口碑 2021年： 中信城以整體品牌帶動(dòng)各類產(chǎn)品推廣模式，這種推廣模式是把所有的產(chǎn)品全面推向市場，給客戶沒有積壓感，成交比較慢，觀望客戶較多。 附加值打造： 針對(duì)洋房客戶放大東北師大附小教育配套資源； 深挖農(nóng)博園資源，采取贈(zèng)送菜園等方式，給到客戶切身利益； 落實(shí)看樓班車、公交車，引進(jìn)銀行、超市等生活配套； 農(nóng)博園配套商業(yè)區(qū)招商取得進(jìn)展，引入主力商家； 中信會(huì)商家給到客戶真正實(shí)惠； 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)化，服務(wù)有良好口碑。 附加值打造： 針對(duì)洋房客戶放大東北師大附小教育配套資源； 深挖農(nóng)博園資源，采取贈(zèng)送菜園等方式，給到客戶切身利益； 落實(shí)看樓班車、公交車，引進(jìn)銀行、超市等生活配套； 農(nóng)博園配套商業(yè)區(qū)招商取得進(jìn)展，引入主力商家； 中信會(huì)商家給到客戶真正實(shí)惠； 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)化，服務(wù)有良好口碑。中信城項(xiàng)目 08年總結(jié)及 09年?duì)I銷大綱 開啟策劃 2021/12 《 2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第一部分 08年回顧 《 2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 成交量對(duì)比 需求同比增長 %,而供應(yīng)同比增長 %,供需非同步增長 . 08年前 11月與 07年前 11月供需同比 08年前 11月與 07年前 11月供需增長率對(duì)比 %%%%%%%%%%%系列1 % %商品住宅供應(yīng)增長率 商品住宅需求增長率8001100480 488050010001500商品住宅供應(yīng)面積（萬方）800 1100商品住宅銷售面積（萬方480 488０７年１－１１月 ０８年１－１１月市場總結(jié) 供需比012供需比 ０７年１－１１月 ０８年１－１１月08年供應(yīng)量達(dá)到需求量 2倍以上 ,供需嚴(yán)重失衡導(dǎo)致市場競爭劇烈 . 08年前 11月與 07年前 11月供需比 供需比 市場總結(jié) 《 2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 上半年同比基本持平 ,7月份大幅增長 ,8月份成為分水嶺 ,后四月成交量同比下降 14%,且降幅逐月增大 . 020406080100０７年各月商品住宅成交量（萬方） ０８年各月商品住宅成交量（萬方） １月 ２月 3 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月１０月１１月08年前 11月與 07年前 11月月度成交量變化曲線 成交走勢 市場總結(jié) 上半年成交量占總成交量 %,與市場大勢符合 . 主要原因?yàn)樯习肽晔袌鍪苷{(diào)控影響尚未顯現(xiàn) ,中信城為新品入市 ,房源可選擇性大 . 020406080洋房 61 17 33 40 34 19 7 4 13 1 1聯(lián)排 2 5 4 1 5 1 4 4 0 1 1疊加 6 4 4 3 1 0 0 0 1 0 1獨(dú)棟 1 0 3 0 3 3 1 1 1 1 0合計(jì) 70 26 44 44 43 23 12 9 15 3 3１月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月１０月１１月中信城成交走勢 市場總結(jié) 中信城 08年前 11月銷售走勢圖 竟盤分析 市場總結(jié) 項(xiàng)目 中海國際社區(qū) 保利羅蘭香谷 中信城 城市屬性 逐漸市區(qū)化 市區(qū)化 郊區(qū)化 資源對(duì)比 知名中小學(xué) (已開學(xué) ) 大型商業(yè)配套 交通相對(duì)完善 伊通河及濕地公園 知名中小學(xué) 成熟商業(yè)配套 交通完善 凈月潭 塞文山 中信國際展覽中心 知名小學(xué) (施工中 ) 商業(yè)配套不成熟 交通不完善 品牌認(rèn)知 長春第一品牌 品牌迅速樹立 認(rèn)知度不高 客戶基礎(chǔ) 8000戶老業(yè)主 無基礎(chǔ) 無基礎(chǔ) 工程形象 已具范例 景觀樣板段呈 現(xiàn) 細(xì)節(jié)處理不夠完善 中信城與主要竟盤相關(guān)指標(biāo)比較 別墅類相關(guān)指標(biāo)不輸于競爭對(duì)手 ,但洋房類產(chǎn)品明顯缺乏作為第一居所的必備條件 . 《 2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 竟盤分析 市場總結(jié) 可售 已售 套數(shù) 面積㎡ 套數(shù) 面積㎡ ≤90 809 405 ≤144 1958 858 144 746 263 合計(jì) 2704 1121 主要竟盤銷售指標(biāo) 中海國際社區(qū) 6月末至 7月末連續(xù)推盤 4次 ,當(dāng)月成交額 6億 ,截止目前整體銷售率 42%,成交金額 10億 ,其中 ,別墅產(chǎn)品 3億 ,洋房產(chǎn)品 7億 ,別墅產(chǎn)品占成交總量 30%. 可售 已售 套數(shù) 面積㎡ 套數(shù) 面積㎡ ≤90 512 263 ≤144 1191 767 144 1152 531 合計(jì) 2343 1298 主要竟盤銷售指標(biāo) 保利羅蘭香谷 竟盤分析 市場總結(jié) 7月初開盤 ,當(dāng)月成交額 7億 ,截止目前整體銷售率 55%,成交金額 11億 ,其中 ,別墅產(chǎn)品 3億 ,洋房產(chǎn)品 8億 ,別墅類產(chǎn)品占成交總量 %. 可售 已售 套數(shù) 面積㎡ 套數(shù) 面積㎡ ≤90 24 2 ≤144 190 40 144 392 72 合計(jì) 582 112 主要竟盤銷售指標(biāo) 華業(yè)玫瑰谷 竟盤分析 市場總結(jié) 1月份開盤 ,截止目前整體銷售率 19%,累計(jì)銷售額約 ,其中 ,別墅產(chǎn)品約 1億 ,洋房產(chǎn)品約 ,別墅類產(chǎn)品占成交總量 71%. 長春市近 5年別墅市場供需比較 別墅市場 市場總結(jié) 供應(yīng) 銷售 套數(shù) 面積 占有率 套數(shù) 面積 去化率 2021年 110月 1200套 32萬方 % 648 17萬 54% 2021年 1200套 29萬方 % 700套 18萬 62% 2021年 1375套 38萬方 % 800套 25萬方 65% 2021年 700800套 20萬方 % 500套 16萬方 75% 2021年 550套左右 15萬方 % 300套 8萬方 53% 別墅產(chǎn)品供應(yīng)量略有增長 ,但市場占有率下降 . 市場總結(jié) ?主要競爭城市性大盤整體銷售率約 50%,明顯高于郊區(qū)大盤 。 一期應(yīng)于 10月 28日交房 ,但所有產(chǎn)品 (別墅 \洋房 )至 11月末仍未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn) ,直接導(dǎo)致大量已購客戶要求退房 ,影響項(xiàng)目豪宅形象與后期銷售 . 營銷總結(jié) 策略反思 產(chǎn)品策略 : 產(chǎn)品打造： 別墅類產(chǎn)品打造成長春第一豪宅； 用材考究、提高產(chǎn)品、園林精細(xì)度； 樣板房起到真正樣板作用。 針對(duì)農(nóng)博會(huì)展開了系列的營銷活動(dòng) ,農(nóng)博覽會(huì)最后一天成交 7套洋房 ,一套疊加 ,雖未對(duì)銷售未產(chǎn)生大的促動(dòng) ,但在當(dāng)時(shí)的市場情況下 ,已創(chuàng)造銷售小高潮 . 相關(guān)配套設(shè)施尚未能夠給客戶創(chuàng)造利益 . 營銷總結(jié) 策略反思 產(chǎn)品策略 : 產(chǎn)品打造： 別墅類產(chǎn)品打造成長春第一豪宅； 用材考究、提高產(chǎn)品、園林精細(xì)度； 樣板房起到真正樣板作用。 開啟公司層于 08年 1月 ,08年 5月兩次提出洋房產(chǎn)品分組團(tuán)開盤方案 ,但被周總否決 . 1月份建議銷售價(jià)格天啟均價(jià) 4100，周總堅(jiān)持 4300 天啟建議銷控放出 250套左右沒被中信采納，全面開放選房，導(dǎo)致最好房源基本選完，但銷售率不足 20%.對(duì)排號(hào)客戶產(chǎn)生不良影響，導(dǎo)致后期銷售不暢。 ②