【正文】 閑項(xiàng)目 較 集 中的區(qū)域 業(yè)發(fā)展空間極少，目前人口雖多、密度大，但消費(fèi)層次較低，外來流動人口多 住宅區(qū)，高消費(fèi)群體較多，但目前比較分散，居住率低，商業(yè)分布比較分散，商圈氣候還未形成 沿區(qū)域，聚集人口相對較少、比較分散，目前商圈還難成氣候 主力百貨店 第一百貨、明珠廣場、樂普生 （佳心百貨）、 DC城 、國美電器、 金世紀(jì)商城、香港 女士 城 、南亞廣場、萬國大都會 東方廣場、 新友誼商場、泰龍商城、新華南電器一條街 廣百 百貨 、風(fēng) 華 時(shí) 代（ 信 心 電器城） 、 宜欣廣場 俯城天茂百貨 生生百貨、新外灘 海南萬國大都會 14 綜合分析： 由于 ?？诳臻g布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團(tuán)式 ， 在總體空間發(fā)展上 受到限制 ，發(fā)展空間也存在很 大的限制，所以， 在未來幾年當(dāng)中，在 ?？?市中心很難再有 如 萬國這么大的商業(yè)開發(fā)用地； 在總體 規(guī)劃 發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 ， 強(qiáng)化與完善中心 城市的 建設(shè) ，開發(fā)大 英山 老機(jī)場空地成為海口新的 政務(wù)中心和商務(wù)中心區(qū)， 完善道路網(wǎng)系統(tǒng) ， 建設(shè)政務(wù)中心和中心商務(wù)區(qū) ， 實(shí)施 “ 一園兩湖 ”改造工程； 增加擴(kuò)建大 同 路萬國商城等 商業(yè)中心 場所 ， 帶動 海秀 干道周邊形成 繁華 的大 商業(yè)圈 ，這些措施對萬國大都會項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 和開發(fā)時(shí)機(jī)都 有 大 利 而無弊，?？诔鞘行碌?政務(wù)中心 和商務(wù)中心區(qū)轉(zhuǎn)移到 大 英山 老機(jī)場后， 將使萬國大都會和海秀東商 業(yè)區(qū)形成一個(gè)更大的核心商業(yè)圈； 另一方面， 使 中心 商業(yè) 區(qū)將 會具有更大的聚客力和吸引力 ； 重點(diǎn)處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 把海口市建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10712 元，同比增長 10%。 全市接待過夜旅游者 萬人次，比上年增長 %。 海南萬國大都會 9 綜合分析： 萬國大都會位于海南省?？谑?最繁華的兩大 核心商圈 （海秀路商圈和解放路商圈） 之 交匯處 ， 周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 云集 、人氣鼎盛、商業(yè)繁華 。； C 區(qū)地上七層層高 ，第七層為技術(shù)層層高 ，地下二層層高 ； D 區(qū) 10177。 地塊用地性質(zhì) 海南萬國大都會 5 本地塊為商業(yè)用地，開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目原總建筑設(shè)計(jì)面積為 萬平方米，由主樓、裙樓、塔樓組成。 目前， 萬國大都會項(xiàng)目是海南省“十一五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目 ，其建設(shè)規(guī)模、功能配套、聚客能力均創(chuàng)造海南商業(yè)之最 ， 項(xiàng)目擬借鑒國內(nèi)外最先進(jìn)的城市購物中 海南萬國大都會 4 心經(jīng)營模式 ， 攜手各商家形成戰(zhàn)略合作伙伴，組織各業(yè)態(tài)構(gòu)成優(yōu)勢互補(bǔ)，共同打造 成為 海南 最好的 商業(yè)航母。 D 區(qū)則為相對獨(dú)立的商業(yè)混合區(qū)，主要考慮車庫，與 C 區(qū)配套用房。 本工程每道工序時(shí)間均非常緊，必須多工序交叉作業(yè)，特別是報(bào)建工作必須不能影響施工，否則工作很難按時(shí)完成。常住人口 萬人，其中戶籍人口 萬人。 2020 年，我市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，較上年增長了 %； 消費(fèi)市場逐步升溫。 根據(jù)《 ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（ 2020 年 — 2020 年） 》： 主城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展方向 ?？诳臻g布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團(tuán)式。 3） 在 舊城 改造中，建設(shè)一批街頭綠地和小型游憩設(shè)施。 復(fù)興城、宜欣商業(yè)廣場、 南亞廣場、萬國商廈、 三葉數(shù)碼城等大型、超大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開工 、開盤。 另，大同路南段與海秀東路一段路面實(shí)行單行車道分流后，產(chǎn)生了一個(gè)真正的圈狀商業(yè)區(qū)，使大同路成為連接兩大商圈的樞紐，未來的價(jià)值增長潛力倍增。要靠政府牽頭，以大國貿(mào)的概念對其統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，國貿(mào)商圈也將逐漸崛起，并將以與海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之勢 濱海 商圈 決不會是一個(gè)城市的商業(yè)中心 最近幾年海南的房地產(chǎn)火了，大量高檔住宅涌現(xiàn)造就了一批分布全國的消費(fèi)群體，對?？谏虡I(yè)的改朝換代起了推波助瀾的作用。?？?的濱水區(qū)一字長蛇地排列，不具備大型商業(yè)競爭者聚集的條件，零星的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目形成不了氣候。相對全?？谑兄懈邫n商業(yè)物業(yè)，在智能化、自動化、服務(wù)體系等軟硬件支 持方面幾乎為零。以原始居民和外來務(wù)工人員為主流的秀英村為代表，消費(fèi)人群在消費(fèi)檔次上還不是很高。（資料來源：?？谑幸?guī)劃局） 以上這些都具備了 購物中心發(fā)展的必備條件，說明?？诎l(fā)展購物中心已初具條件，是發(fā)展 購物中心的較好時(shí)機(jī) ；同時(shí)，也 是 萬國大都會 發(fā)展 購物中心的 最佳 時(shí)機(jī) 。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 3%，其中食品價(jià)格上漲 %，衣著價(jià)格下降 %。農(nóng)村居民人均純收入 3829 元，增長 %。 支出比重變化最大隨著居民收入水平的提高及電子通訊、家用汽車價(jià)格的下調(diào)，移動電話及家用汽車已成為我國近幾年形成的新消費(fèi)熱點(diǎn)之一。 第六章 海口 各商圈 商品品牌狀況分析 一、?？?各商圈 百貨主力店品牌系列表 店名品類 第一百貨 明珠 南亞 友誼 東方 生生 廣百 樂普生 宜欣 化 裝 品 歐萊雅 蘭芝 玉蘭油 歐珀萊 羽西 H2O 蝶妝 韓國露姿 凱依秀 露華濃 Za 美寶蓮 國際香水站 曼妮貝丹 泊美 歐萊雅 泊美 歐珀萊 高絲 玉蘭油 B8F 美寶蓮 清妃 凱依秀 提香 藍(lán)色之戀 Za 蝶妝 白大夫 詩麗雅 魔彩精靈 依貝佳 卡姿蘭 高夫 海潤 化裝品綜合柜臺 卡姿蘭 海之南 柏萊雅 凱依秀 詩麗雅 安尚秀 寶絲爾 伊卡露詩 色彩地帶 gN高潤 嬌菲爾 Za 巧迪尚惠 高夫 貝比尼詩 京潤 美寶蓮 李醫(yī)生 歐萊雅 海潤 高夫 大家閨秀 藍(lán)色之戀 凱依秀 歐萊雅 露華濃 羅菲亞 美寶蓮 玉蘭油 尼維雅 嘉娜寶 凱依秀 柏蘭 鄭明明 雅芳 薇姿 泊美 Za 玉蘭油 歐珀萊 歐萊雅 蝶妝 B8F CD 蘭蔻 海哲蘭 資生堂 海潤 依貝佳 SKⅡ 香水屋 玉蘭油 海潤 京潤 美寶蓮 嘉娜寶 蘭姿 蝶妝 韓國露姿 韓 國 金 正文 凱依秀 高夫 蘭蔻 玉蘭油 海潤 泊美 潘多拉 蝶妝 海潤 白大夫 巧迪尚惠 玫瑰坊 雅美姿 寶琪蘭 Za 珠 鑫生珠寶 周大福 玉格閣 鑫生 鳳凰珠 寶 天時(shí)珠 瑞豐金 金伯利 鑫生 七好銀飾 海南萬國大都會 31 寶 飾 品 天時(shí)珠寶 謝瑞麟 美瑞德珠寶 天時(shí)珠寶 皇寶 百世緣 六福 周大生 瑞豐 恒昌隆 鑫生 皮爾卡丹 翠綠 潘氏珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶寶 美瑞德 南潤 周大生 彩裕珠寶 銀飾世界 美瑞德 皮爾卡丹 石頭記 緯迪翡翠 寶 瑞豐 周大福 鑫生珠寶 行 周大福 鑫生珠寶 維維安 DKD 美瑞德 福美緣 鑫大福 戴夢得 南瑞珠寶 盛世珠寶 中翠珠寶 皇寶珠寶 紫氣東來 美瑞得珠寶 金鉆石珠寶 二、 ?？谑鞋F(xiàn)有各業(yè)態(tài) 經(jīng)營較好的品牌 1 男裝： 啄木鳥 才子 雅戈?duì)? 夢特嬌 群豪 鐵獅東尼 勁霸 賓奴 BOSS 花花公子 左丹奴 與狼 共舞 蒙蒂雅 名鱷 登喜世家 雅閣獅丹 藍(lán)寶石 英國阿雷斯 天朗世家 金利來 蘋果 佰秀 高尼奧 皮爾卡丹 添多利 聯(lián)邦狐 帝牌 南極人 美國花雨傘 2 女裝： 歐點(diǎn) 亨奴 米笛 安瑞井 瑪斯菲爾 季候風(fēng) 出格 伊蓮帆登 萊麗安奴 EITIT 龍笛 ONLY 美高 奧菲曼 尚慕 迪妮 卡亞卡 百映 恩曼琳 羅馬情懷 3 兒童系列： 小豬嚕嚕 巴拉巴拉 小豐龍 春芽子 米奇 藍(lán)貓 肯笛兒 安奈兒 可可鴨 4 運(yùn)動系列 ：阿迪達(dá)斯 耐克 李寧 背靠背 361 安踏 貴人鳥 匹克 花花公子 鴻星爾克 彪馬 海南萬國大都會 32 5 皮具： 金利來 奧康 紅蜻蜓 花花公子 左丹奴 皮爾卡丹 萬里馬 蘋果 左丹奴 袋鼠 夢柯達(dá) 亞洲豹 夢特嬌 老人頭 星期六 鱷魚 威豹 百思圖 意爾康 達(dá)芙妮 百麗 木林森 石頭魚 華倫天奴 美國駱駝 6 女內(nèi)： 安莉芳 黛安芬 嘉莉詩 安麗絲 曼妮芬 古今 月盈兒 美伊 美夢 7 珠寶： 周大福珠寶 鑫生珠寶 皮爾卡丹珠寶 瑞豐珠寶 周大生珠寶 恒昌珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶 天時(shí)珠寶 8 床上用品： 埃迪蒙托床品 喬德床品 海迪夢絲床品 金盾床品 圣夫島床品 佳麗斯床品 夢特嬌床品 皮爾卡丹床品 9 數(shù)碼手機(jī) ： 諾基亞 摩托羅拉 三星 聯(lián)想 諾亞舟 好記星 步步高 魅族 學(xué)之友 讀書郎 10 化妝品： 海潤珍珠 京潤珍珠 海之南珍珠 歐萊雅 美寶蓮 Za 玉蘭油 蝶妝 藍(lán)色之戀 香奈兒 高夫 柏芬 高絲 水生活 韓國露姿 蘭姿 11 餐飲： 毛家飯店 天下魚煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳門街餐廳 咖啡時(shí)間餐廳 九千館 拾味館 綠蔭閣 壹加壹餃子館 亨美樂餐廳 富樂雞飯店 湖南人 常德肥腸館 龍泉酒家 第七章 ?？?各 業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析 各商場均采用百貨＋超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價(jià)值較低的位置，以超市來帶動人 氣，以百貨來實(shí)現(xiàn)利潤 海南萬國大都會 33 海口 各百貨商場經(jīng)營模式 大多數(shù) 為百貨＋超市，其中 有 的商場設(shè)有兩層自營超市，分生鮮和日用品兩類。 海南萬國大都會 34 大部分商場不同程度地引進(jìn)了餐飲、娛樂，但形式過于單一，集多元化的餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。大家從全國各地來，帶來了對各地的餐飲需求；同時(shí)，海南已經(jīng)是一個(gè)旅游目的地，游客來自四面八方，餐飲業(yè)就必須為這些來自四面八方的游客服務(wù)；再就是本地人開放 海南萬國大都會 35 的餐飲習(xí)慣，待客幾乎都在外吃，這些都是海南餐飲發(fā)展的基本條件。預(yù)計(jì) 10 年 — 15 年后海南度假游比例將達(dá)到 35%，客源結(jié)構(gòu)的改變會帶動消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，度假游與餐飲互動，會是今后一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)會。 ?？趪Q(mào)地區(qū)是新餐飲的最大市場，集中著幾乎所有的外來品牌。 多數(shù)女性喜歡光顧新潮餐飲場所，迎合女性需求，將環(huán)境設(shè)計(jì)的十分幽雅，餐品花色極為豐富，常使女性消費(fèi)者留戀往返。 藍(lán)海院線負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前海南的電影市場尚不具備成立多條院線的容量，如果盲目放開，勢必會造成惡性競爭，而目前全國也僅有北京、上海、浙江、廣東等市場容量較大的 8 個(gè)省市成立了兩條以上的院線。而最近北京的院線就跑到上?！皳尅弊吡?10 家影院，預(yù)示著跨省市的院線大戰(zhàn)或早或遲都將降臨。新銀龍采用小廳多廳的放映形勢，各個(gè)放映廳均為數(shù)碼，同時(shí)，影院各個(gè)廳的長、寬、 高等比例均按標(biāo)準(zhǔn)影院設(shè)計(jì)建造。要提升海秀東路商業(yè)街檔次，將其打造成為 “海秀東路商業(yè)中心 ”這樣的品牌， 增加擴(kuò)建大 同路萬國商城等商業(yè)中心場所 ， 帶動 海秀 干道周 邊形成繁華商業(yè)圈，建設(shè)一個(gè)交通快捷、人流物流興旺、購物環(huán)境優(yōu)美、輻射力強(qiáng)、吃住游購?fù)婢闳纳虡I(yè)中心區(qū)。 海南萬國大都會 43 第九章 萬國 大都會 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位思考： 通過對海口目前最好的商圈 海秀商圈各商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)分，一百、樂普生屬于傳統(tǒng)百貨， DC 城屬于專業(yè)賣場，只有明珠廣場的業(yè)態(tài)屬于購物中心的發(fā)展雛形，同時(shí)，也是?？谙M(fèi)者公認(rèn)的第一大人氣商場。 在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上可借鑒廣州天河城、正大廣場等 三、功能定位： 集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、商務(wù) 、文化展示多功能 為一體的一站式城市購物中心。 從另一方面來看?？?人均商業(yè)面積過大（ 平方 米 / 人），已超過全國平均水平（ 平方米 / 人），而海南的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并未能與之現(xiàn)實(shí)同步，這些都反映出?？谏虡I(yè)較為嚴(yán)重的局部混亂和落后的形態(tài)。 管理優(yōu)勢 實(shí)行“五大統(tǒng)一”：統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；擁有國內(nèi)