【正文】 出代表，其地租理論在地租發(fā)展使上具有重要的貢獻(xiàn)，在 《 國富論 》 中： 劃分了資本主義社會的三大階級：工人階級、資產(chǎn)階級、地主階級，并研究了這三大階級的各自不同的三種收入：工資、利潤和地租。在他的 《 孤立國農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 》 中首次系統(tǒng)地論證了土地位置與地租的關(guān)系。 2）雷利 .巴洛維 —— 美國現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家 認(rèn)為：地租可以簡單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那一部分。 （一）級差地租 ⑶ 產(chǎn)生條件 —— 土地優(yōu)越的自然條件，即不同土地肥沃的程度，不同土地位置的差別，對同一塊土地連續(xù)追加投資的各個生產(chǎn)率的差別。絕對地租來源于產(chǎn)品的價值高于生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤。當(dāng)社會平均資本構(gòu)成不變，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成越低，農(nóng)產(chǎn)品價值與生產(chǎn)價格的差額就越大，反之相反。 礦山地租 =礦山級差地租 +礦山絕對地租 建筑地段地租 =建筑地段級差地租 +建筑地段絕對地租 特點(diǎn)： ? 建筑地段地租是為獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付，因此土地位置對級差地租起著決定性的影響。 壟斷地租實(shí)際上是一種特殊的級差地租，以為其產(chǎn)生的原因也是對優(yōu)越條件的土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，只不過所壟斷的不是一般土地的經(jīng)營權(quán)，而是具有某種特殊優(yōu)越條件的土地的經(jīng)營權(quán)。 土地價格已成為調(diào)節(jié)土地供求，促進(jìn)土地使用權(quán)合理流動、合理配置和產(chǎn)生最大效益的重要手段。地租指經(jīng)濟(jì)地租，是扣除總成本的余額。 P Q D1 D2 S1 S2 （二）地價的形成理論 地價形成的特點(diǎn) ? 土地價格是一種權(quán)益價格。 ? 土地價格具有可比性。 資源性地價取決于土地資源利用未來的收益，其大小等于未來土地利用收益貼現(xiàn)之和。國際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對地價的影響是通過國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定時期，通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快時，政府往往會采取對土地買賣征重稅、減少投資計(jì)劃、提高利率等措施抑制房地產(chǎn)的發(fā)展。這樣，在同一市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，商品的價格就由這種有替代關(guān)系的商品相互競爭，相互牽制。從賣方的角度，是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發(fā)該土地資產(chǎn)已花費(fèi)的代價。 ? 所求價格是 “ 收益價格 ” 。 ? 假設(shè)開發(fā)法有動態(tài)和靜態(tài)之分，是否考慮到資金的時間價值。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ⑴ 含義：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并按照修正系數(shù)表，選取響應(yīng)的休整系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 ? 此方法適用于以獲取收益為目的的土地估價，對商業(yè)性經(jīng)營、租賃或有潛在收益的土地的估價最為適合。 ? 在土地市場規(guī)模小，交易數(shù)量小、資料不完備情況下，成本法可彌補(bǔ)收益法和比較法的不足。 市場比較法 ⑶ 公式： 估價對象價格 =可比實(shí)例價格 交易情況修正系數(shù) 交易時 間修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素 修正系數(shù) 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) ⑷特點(diǎn)： ? 此方法利用近期發(fā)生的與待估對象具有替代性的交易案例為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算，能夠反映近期市場行情，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易被接受。 地價在房地產(chǎn)價格中所站比重越來越大 三、土地價格的評估 由于地價的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨(dú)特的性質(zhì)。在政府積極追求經(jīng)濟(jì)增長及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的過程中，一起民用物資均通過經(jīng)濟(jì)政策的影響而趨于穩(wěn)定。 （三）影響土地價格變動的因素 土地價格的影響因素一般可以分為：一般因素、區(qū)域因素和個別因素三大類。特別在城市土地市場中，地租和地價往往并存，兩種價格滿足不同消費(fèi)群體的需求。 ? 土地價格主要由土地需求決定。 伊利：土地的收益是確定土地價格的基礎(chǔ)，土地的使用會產(chǎn)生地租流。馬克思主義的地價理論可以概括為以下三點(diǎn)： ? 土地是一種自然產(chǎn)物，不是人類的勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值，地租的存在決定了土地價格的存在，并且購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。 二、地價理論 （一）地價理論的內(nèi)涵 含義 —— 地價即土地價格，是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化。 ? 由于某些建筑地段所處位置存在特殊性，因此建筑地段地租也存在壟斷地租，并隨著城市土地的日益稀缺性和土地私有權(quán)的壟斷性的增強(qiáng)，壟斷地租將逐步成為主體部分。當(dāng)農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成相對水平和農(nóng)產(chǎn)品市場價格不變時，就面積相同的土地，投入的資本越多，產(chǎn)生的絕對地租也就越多。 由于土地位置的固定性和土地?cái)?shù)量的有限性，土地的供給是有限的，而需求是隨著身會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，因此需求增加是絕對的。 ⑷ 級差地租的分類 —— 根據(jù)級查地租產(chǎn)生的條件，可以將其分為級差地租 Ⅰ 和級差地租 Ⅱ 。 競爭狀態(tài)下的地租的決定 成本 /收益 MVP AVP