【正文】 ）以及投資回收期的計算公式： 投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份 1+當年凈現(xiàn)金流量 對值上年累計現(xiàn)金流量的絕 =41+ =（年 ） 根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)以及評價標準，從靜態(tài)評價指標分析，該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。 九 不確定性分析（略） 十、結(jié)論 本項目有市場需求，技術(shù)可行，財務(wù)評價指標可行，建議盡快投入實施。它反映的是項目動態(tài)的投資收益率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。 投資利潤率 =年平均利潤總額247。 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的。而本項目屬于一般項目，因此只要進行財務(wù)評價就可以了。 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算見附表 2。 9表 9 項目投資、經(jīng)營費用估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 0 1 2 3 4 5 1 項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 9856 9856 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 0 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 經(jīng)營資金 0 2 經(jīng)營費用 管理費用 財 務(wù)費用 銷售費用 （二）項目總投資估算 項目總投資（不含財務(wù)費用）見表 10。 合計 8 1其他費用 其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入 1至 10 項的費用。 以上述 1～ 5 項之和為基數(shù)，費率為 2%。結(jié)合本項目具體情況，本項目公共配套設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成情況見表 6。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評估方法估算得到該地塊土地使用權(quán)價格約為 8500 (1+12/100)=9856 萬元。 78950 公建設(shè)施面積 m178。多層公寓均為躍層式，每套建筑面積約為 250 平方米，可建264套。并征得供電、供水、教育、消防、市容等有關(guān)部門的書面意見。 （四）可行性研究的依據(jù) （五）開發(fā)企業(yè)簡介 二、市場調(diào)查與分析 (略 ) （一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 （二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與分析 三、規(guī)劃設(shè)計方案 （一）擬開發(fā)項目建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點 。 1 《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程設(shè)計 課程設(shè)計題目 頤尚山莊項目可行性研究 姓 名 秦士衢 學 號 P2205110212 班 級 物管 1102 時 間 2頤尚山莊項目可行性研究 一、項目總說明 （一）項目提出的背景 35年的投資組合中包含此類項目。 ： 容積率﹤ 1 建筑密度﹤ 15% 3綠地率 ﹥ 50% 3. 建筑退讓要求。 9 .報審圖紙要求： （ 1）設(shè)計說明（含技術(shù)經(jīng)濟指標）。另設(shè)有一處會所（約 1800 平方米），一處物業(yè)管理用房（約 550平方米），一個垃圾中轉(zhuǎn)站（約 60 平方米），一個配電房（約 120 平方米），一個地下停車場（約 700 平方米， 40 個車位）。 2530 地下停車場面積 m178。 前期工程費 表 3 前期工程費估算表 序 號 項 目 元 /建筑平方米 1 規(guī)劃設(shè)計費 2 建筑設(shè) 計費 3 勘察費 4 臨時供水、供電費 5 場地平整費 合 計 則前期工程費為： 82180 43= 萬元。 表 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表 序號 項目 建筑面積 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 1 會所 1800 1200 2 物業(yè)管理用房 550 700 3 配電房 120 700 4 垃圾中轉(zhuǎn)站 60 600 合計 2530 開發(fā)間接 費 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 則銷售費用為 : (9856++++） 2%= 萬元。 應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費 用進行估算。 項目總投資見附表 1。 七、資金籌措計劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、項目策劃、投資估算，收入估算與 資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進行分析。應(yīng)納稅額 =增值額 40%— 扣除項目金額 5%?？偼顿Y 100% =（ ） 247。 當 i1 =20%時， NPV1 =（萬元） 當 i2 =25%時， NPV2 =（萬元） 由插入法求得： FIRR全 =