頤尚山莊項(xiàng)目可行性研究-預(yù)覽頁
【正文】 82180 =。 （一）項(xiàng)目投資、經(jīng)營費(fèi)用估算 土地費(fèi)用 擬通過出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。 14188 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠地率 % 75 7 居住戶數(shù) 戶 299 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期的確定 本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期為 5年，建設(shè)期 3年，現(xiàn)房銷售期 2 年，商品房預(yù)售期為 1年 ，具體開發(fā)經(jīng)營周期安排見表 2。 82180 住宅面積 m178。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表 1。獨(dú)立別墅可建 35 幢，每幢建筑面積為 370 平方米。 （ 3）主要建筑單體平、立、剖面圖。 8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)同時(shí)滿足國家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。 5. 按組團(tuán)級配套設(shè)施規(guī)模設(shè)置用地內(nèi)配套設(shè)施，居委會(huì)、小區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)管理、配電房 、停產(chǎn)庫等設(shè)施不得漏項(xiàng)。 （三）可行性研究的目的 為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。 協(xié)議 （二）項(xiàng)目地址概況 頤尚山莊 ,位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上 ,距新街口 5 公里左右。 ,南京商品住宅有較大的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。這里樹木蔥蘢，自然環(huán)境優(yōu)美，其蜿蜒起伏的峰巒與牛首山風(fēng)景區(qū)相連，是南京生態(tài)防護(hù)網(wǎng)骨架的一個(gè) 重要節(jié)點(diǎn)。 4. 組織好用地內(nèi)外交通，做到人車分流。 7. 認(rèn)真進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)。 （ 2）總平面圖。 擬在該宗地塊上進(jìn)行多層住宅和獨(dú)立別墅的建設(shè)。別墅、多層公寓建成后全部用于出售。 173000 2 總建筑面積 m178。 700 3 建筑物占地面積 m178。 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見表 5。 根據(jù)本項(xiàng)目的情況，此項(xiàng)費(fèi)用為 0。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元，詳見附表 4。 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。 82180㎡ 10元 /㎡ 6 人防建設(shè)經(jīng)費(fèi) 寧防辦[20xx]70號。其他費(fèi)用見表 8。 考慮到此項(xiàng)目有預(yù)售 收入，則經(jīng)營資金為 0。 10 表 10 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 0 1 2 3 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 9856 9856 前期 工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 0 3 項(xiàng)目總投資 六、 項(xiàng)目收入估算 銷售單價(jià)的估算 根據(jù)南京市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，結(jié)合南京近期別墅銷售價(jià)格，通過對類似項(xiàng)目銷售價(jià)格的分析與比較，確定獨(dú) 立別墅售價(jià) 9200 元 /平方米，聯(lián)排別墅售價(jià)為7200 元 /平方米，有償出售的地下停車場車位使用權(quán)價(jià)格為 10 萬元 /個(gè)。 11 表 11 銷售比例估算表 年份 類型 2 3 4 5 聯(lián)排及獨(dú)立別 墅 20% 40% 20% 20% 地下停車場 20% 40% 20% 20% 例如： 第二年末的收入為： 20%(353709200+ 2642 507200+ 40100000)30%= 萬元 第三年末的收入為： 20%(353709200+ 2642 507200+40100000)70% +40%(353709200+ 2642 507200+40100000) = 萬元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。 八、經(jīng)濟(jì)評價(jià) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)分為財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)。 (一 )基本財(cái)務(wù)報(bào)表 項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 5。 其中土地增值稅計(jì)算依據(jù)為： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的。 本項(xiàng)目土地增值稅的計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額 =++= 萬元 增值額 == 萬元 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 =() 100%=% 土地增值稅稅額 = 50% 15%= 萬元 (二 ) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的選擇及單方案財(cái)務(wù)可行性分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、投資回收期及投資利潤率。 100% =% （ 2）資本金利潤率 資本金利潤率 =年平均利潤 總額247。 當(dāng) i=MARR=10%時(shí) FNPV（ 10%)=(P/F,i,1)(P/F,i,2)+(P/F,i,3) +(P/F,i,4)+(P/F,i,5) =(萬元） 14 因?yàn)?FNPV全 （ 10%）≥ 0，從 全部投資 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ 2） 資本金 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 及 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 根據(jù)資本金現(xiàn)金流量表（附表 6），資本金 凈現(xiàn)值 函數(shù)為： NPV(i)=(P/F,i,1)(P/F,i,2) +(P/F,i,3)+(P/F,i,4)+(P/F,i,5) ① 資本金 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 當(dāng) i=MARR=12%時(shí) FNPV資 （ 12%） =(P/F,i,1)(P/F,i,2) +(P/F,i,3)+(P/F,i,4)+(P/F,i,5) =（萬元） 因?yàn)?FNPV資 （ 12%）≥ 0，從資本金 投資 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 的角度判斷此項(xiàng)目是可行的
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