【正文】 ，還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護工作，通過例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護的費用。 我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修計劃，按計劃定期的對各個物業(yè)小區(qū)公共設施、設備及房屋進行維修、保養(yǎng)，做到小修及時到位，大修不過夜。 （五）、物業(yè)公司的優(yōu)勢 1) 經(jīng)驗豐富、精明強干的領導班子 一個企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，我公司現(xiàn)任總經(jīng)理 曹學昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務，碩士研究生學歷，高級經(jīng)濟師，并正在哈爾濱工業(yè)大學建設經(jīng)濟管理專業(yè)攻讀物業(yè)管理方面的博士學位，目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事，省物業(yè)管理專業(yè)委員會副秘書長，省物業(yè)管理專家組成員，哈爾濱物業(yè)管理協(xié)會常務理事，曹總經(jīng)理對高檔物業(yè)管理具有自己獨特的方法和思路。 法律事務部 負責促進公司各方面事務按市場規(guī)范及國家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運行、完善公司的各項合同關系，代理涉訴案件，加大費用收繳力度。下設檔案室、物料庫。 2020 年 12 月，正式成為全國物業(yè)管理協(xié)會 944 號會員，現(xiàn) 為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位，省物業(yè)專業(yè)委員會副秘書長單位，哈爾濱市物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位，物業(yè)管理國家一級資質企業(yè)。 圍繞物業(yè)管理服務，公司先后成立了 園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務公司 等系列子公司 公 司 管 理 架 構 圖 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 管 控 中 心 管 家 部 財 務 部 綜 合 部 安全管理部 業(yè) 務 拓 展 部 工 程 部 法 律 事 物 部 各 物 業(yè) 管 理 處 物料庫 檔案室 司機班 食 堂 水 組 電 組 電梯組 綜合組 其中， 綜合部 負責公司行政管理、后勤與內務管理、人事勞資、人力資源開發(fā)與培訓、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對外協(xié)調等。負責各部門、各管理處服務質量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施及業(yè)務操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務水平。 （四）、公司的管理 模式 昆侖商城物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務至上”為基礎性服務理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理為目標，并根據(jù)部門的職權范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理規(guī)范，并對各個崗位制定了詳細的崗位職責。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。 綠化公司 于 2020 年 1 月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學歷具有豐富經(jīng)驗的農(nóng)業(yè)大學往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時間內就順利完成了 16個物業(yè)小區(qū)近 20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護等各項綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員 工的一致好評。 公司為管控中心配備了超短波電臺，為保安和維修等一線部分人員配備了對講機，在方便情況溝通的同時，保證管理機關的各項指令及時有效的傳達到各個崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務。 我公司于 2020 年為我們所管理的 昆侖商城物業(yè)小區(qū) 和 世紀廣場物業(yè)小區(qū) 申報 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)” ，在省建設廳和國家建設部組織的評檢過程中雙雙順利通過檢查，創(chuàng)下了同行業(yè)之最，成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報 2 個國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過的物業(yè)公司之一。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。 地域處在新開發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位， 社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈 ，政府與開發(fā)建設單位的配套設施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務， 滿足業(yè)主的衣食住行等高 標準要求 。保持高檔社區(qū)的原有風格，以國家示范住宅小區(qū)的標準服務整個社區(qū)，保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內不斷增值。設立 商務生活服務中心 ，提供代辦、代購、代買、代售等服務，和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站 、民航等機構建立合作伙伴，對于社區(qū)業(yè)主只要持有 VIP 卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務。在取費時，我們本著精打細算、務求準確、合理的原則。 （二）、社區(qū)治安秩序 —— 公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機關做好安全防范工作； —— 封閉式小區(qū)，所有出入口設立保安崗亭，實行 24 小時值班制度， 力求做到萬無一失 ； —— 開放式小區(qū)設機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設施、設備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失； —— 專人操作監(jiān)控設備，嚴密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患； —— 專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好； —— 主要消防設施有明顯標志，每周定期對 消防設施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內無消防隱患，消防通道暢通無阻 。為此，公司在物業(yè)小區(qū)基本服務內容和標準的基礎上，在海德國際社區(qū)推出 城市 生活區(qū)管理服務內容 。 市容秩序方面 —— 杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作 —— 商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。 飲食娛樂方面 —— 按照社區(qū)的規(guī)劃設計，引進咖啡、酒吧、中餐、西餐、娛樂等項目，形成規(guī)模和連片效應。 顧問咨詢代理服務 —— 提供 房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。 二、管理小區(qū)所取得的各種效益 社會效益 海德國際社區(qū)作為東陽市的地標性建筑，高品級的物業(yè)管理服務是項目繼續(xù)開發(fā)、銷售的有利基礎。 實行全員聘用制管理 企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。 實行全面預算管理 ， 公司將在小區(qū)實際運轉一段時間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門制定詳細的物業(yè)費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標，同時與相關責任人簽訂責任狀，嚴格按照指標進行。 第五節(jié) 物業(yè)管理服務內容 一、社區(qū)開發(fā)建設階段的前期物業(yè)管理服務 鑒于海德國際社區(qū)的特殊性，如果我公司中標，我們將在簽訂委托合同 后及時從總公司抽調專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設區(qū)，為社區(qū)的前期建設 無償 提供以下服務： 1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務 中標后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務，負責售樓中心的安全管理，維護正常銷售秩序。經(jīng)差合格后，三方在工程檢查記錄上簽字確認。 物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗收 （ 1）社區(qū) 其他交接事項進行時，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時進行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時為業(yè)主提供物業(yè)管理服務。 海德國際社區(qū)內的安全管理主要包括 公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管， 其中 包括： （ 1） 海德國際社區(qū)的住宅實行 封閉 式管理：社 區(qū) 內的個 主要出入口 24 小時設有 專 職安管員 值守， 在變電亭、所等 危及人身安全處設立 明顯標志和防范措施； 在非住宅區(qū)域內實行開發(fā)式管理，設立機動巡邏組，在社區(qū)內每小時巡邏一次，通過保安機動巡邏組 24 小時的定期巡 邏，保證社區(qū)公共安全。這兩種監(jiān) 控方式的結合，將會在技術上對社區(qū)治安給予充分的保障。系統(tǒng)可自動啟動報警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“海德國際社區(qū)”開放式周界的非法進入之防范。 （ 3）供電設施設備的維修與養(yǎng)護 供電設備管理與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護的供電設備進行日常管理和維護。綠地較充分，基本無裸露土地。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責任制及火災消防預案。 摩托車 —— 建議開發(fā)商采用 IC 卡管理方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時按規(guī)定停放。 車場內嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品 不得在停車場內洗車、修理、加油、傾倒廢油?；瀱瓮咨票９芤员汶S時檢查。維修標準按有關文件執(zhí)行。 業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格進行治安、消防和房屋安全管理；對社區(qū)內的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。 配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內為售樓部門提供各種方便。 （ 2）管家部對各管理處空置房屋的看護情況進行不定期抽查。 十六、社區(qū)的 財務管理 （一）財務管理工作模式、制度、預算、決算方式、內容 1．工作模式 獨立核算，自負盈虧 2. 財務制度、預算、決算方式及內容 （二）財務管理監(jiān)督制度 為認真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財務收支方針，完善“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益，杜絕不必要的開支，特制定財務監(jiān)督制度。 公司有償維修服務費標準、商務服務費收費標準，根據(jù)公司物業(yè)管理實際情況，參照市場價格，低于同行業(yè)收費標準執(zhí)行。 第七條、流動資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個經(jīng)營周期內變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應收及預付款項、存貨等。 第十一條、公司應根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類或每項固定資產(chǎn)的折舊年限，折舊方法，作為進行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認價值，減去 該項資產(chǎn)的新的程度估價價值損耗后的余額，作為入帳價值。 第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報銷的固定資產(chǎn)不再補提 折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)應提的折舊總額。各部門每年年初提出預支出計劃，經(jīng)財務部匯總后報給總經(jīng)理辦公會議審查，核定計劃后，實施各部門按計劃報銷。 第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補貼收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后的余額。 十七、社區(qū)的商務服務： 商務服務 工作是關系到業(yè)主生活、居住質量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結構和地理特征，以及公司近年開展商務服務工作的經(jīng)驗，準備把商務服務活動開展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務項目，優(yōu)良的服務質量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。 第三十七條、公司按月計算利潤，實現(xiàn)的利潤，按照國家稅收規(guī)定計算繳納所得稅。當事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，及時報銷的，報銷憑證不符合規(guī)定的，財務部有權拒絕辦理再次借款。 第五章 低值易耗品 第二十三條、凡在 2020 元人民幣以下， 500 元人民幣以上的非固定資產(chǎn)的低值易耗品，公司應指定專門部門購入管理，財務部門建 帳。 第十八條、固定資產(chǎn)的入帳價值中，還應包括公司為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車輛購置稅等相關稅費。取得時的成本包括：買價、進口關稅、運輸和保險等相關費用，以及為使用固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出。銀行存款應按銀行名稱、種類進行明細核算。 第二條、公司財務管理體制實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，獨立核算，自負盈虧。 物業(yè)公司按時按期將財務報表向業(yè)主委員會及業(yè)主公布；年度財務賬目經(jīng)審計部門審計，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。 （ 4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供 給他人 使用。 空置房屋鑰匙的管理 （ 1）空置房屋交接驗收后，應將空置房屋的 1 把外門鑰匙交給管理處，由管理處設人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房及緊急情況的及時處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理。及時對違反裝修協(xié)議的業(yè)主進行相應處理，問題嚴重的上報當?shù)匦姓鞴懿块T。 保證電梯 24 小時不間斷運行。 供水管理與操作人員按規(guī)定進行健康檢查，并取得健 康合格證。 對于長期在社區(qū)內存放的車輛，客戶服務部與之簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利和義務。 汽車 —— 建議開發(fā)商采用讀卡式門禁系統(tǒng)與人防相結合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞。 由安全管理部組織安管員每季度定期進行消防訓練，保證相關人員熟練掌握消防基本技能。樹冠基本完整，內膛不亂，通風透光，修剪及時無死樹和 明 顯枯枝死杈。 （ 4）電梯的維修與養(yǎng)護 電梯的運行維護是指為保證社區(qū)電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業(yè)公司來進行，我們日常所作的工作是做好日常巡檢維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應急處理方案。我們擬在海德國際社區(qū)安裝使用，從硬件上確保海德國際社區(qū)治安防范萬無一失。 無線式家庭防盜系統(tǒng) 該系統(tǒng)可通過電話實現(xiàn) 24 小時盜竊、搶劫、火災、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。 （ 6